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lunes, 24 de noviembre de 2014

¿Es válido el pacto de que en una compraventa pague la Plusvalía municipal el comprador?



En un contrato de compraventa celebrado  entre una sociedad mercantil como vendedora y una persona física como compradora se pacta que todos los gastos, honorarios, impuestos y arbitrios de cualquier índole que se deriven o relacionen con el presente contrato o con su elevación a escritura, serán a cargo del comprador, incluso el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plus valía).

Por tal motivo la vendedora reclama en juicio monitorio y luego ordinario a la comparadora la cantidad de  cuatro mil ochocientos setenta y nueve euros, con setenta y dos céntimos (4.879,72 €) pagados por ese concepto, demanda que es estimada en primera instancia aunque luego es revocada en apelación.

El Tribunal Supremo en sentencia de 22/10/2014 desestima el recurso de casación y por tanto la demanda de la vendedora, condenándola a las costas del recurso.
Considera el Supremo:

En contra de lo alegado por la vendedora recurrente concurren las condiciones precisas para aplicar a la cláusula litigiosa, en los términos en que lo hizo el Tribunal de apelación, la norma del artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio , general para la defensa de los consumidores y usuarios, en relación con los artículos 3 y 4 de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993 , sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

En la interpretación de la mencionada Directiva destacó el Tribunal de Justicia de la Unión Europea -sentencia de 16 de enero de 2014- que un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor puede resultar de una lesión suficientemente grave en la situación jurídica en que el mismo se encuentra como parte del contrato.

Pues bien, esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce - como pusimos de relieve en las sentencias 842/2011, de 25 de noviembre , y 97/2014, de 12 de marzo - al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado en el precio, al imponer finalmente a la compradora el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía - y cuyo importe, además, éste no conoce en la fecha de celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación -.

Además, conforme a una concepción ética y objetiva de la buena fe, en el sentido de modelo de comportamiento exigible y fuente de determinados deberes de conducta, procede valorar la desigualdad de las posiciones de negociación de las partes, el desequilibrio que, en el contenido económico del contrato, la cláusula litigiosa generó y el defecto de información que su aplicación implica - no obstante las razones expuestas por la propia recurrente - para considerarla como un supuesto de ausencia de buena fe en la parte vendedora.

Por último, estima el TS que la sentencia recurrida no ha negado validez a la litigiosa cláusula por desconocer el principio de autonomía de voluntad que impera en nuestro sistema jurídico privado, sino por ser abusiva al contradecir la normativa de protección de los consumidores.

Una cosa es la validez del pacto con  carácter general, conforme a los artículos 1255 y 1455 Código Civil , y otra distinta su posible nulidad a la luz de la normativa especial relativa a la protección de los consumidores.