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jueves, 20 de noviembre de 2014

¿Puede un juez aprobar la propuesta de división de un edificio sin unanimidad de los condueños?



Hechos:

Por parte de unos condueños se ejerce la acción de división conforme al art. 400 del Código Civil,  sobre un inmueble dirigiendo la demanda contra los 29 condueños del mismo y solicitando al Juzgado  que se lleve a cabo mediante la constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, conforme prevé el artículo 401, párrafo segundo, a cuyo fin se adjuntó una propuesta de adjudicación de cada uno de los pisos y locales, atribuyendo a los copropietarios cuya participación resultara insuficiente para acceder a la adjudicación de un piso o local, una compensación en metálico.


Entre los demandados, en cuanto a su postura procesal,  cabe distinguir tres grupos: los que se allanaron a la demanda, los que se opusieron a la misma o rechazaron la propuesta de adjudicación que se presentó y los declarados en rebeldía.


Se modificó la propuesta de adjudicación en el acto de la audiencia previa, que fue aceptada, no resultando ninguna parte personada que se opusiera a la demanda respecto a la división y a la forma de practicarse.


Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial en apelación estimaron la acción de división pero desestimaron la pretensión de que la división se efectúe según la propuesta aceptada por todas las partes personadas.


El Tribunal Supremo en sentencia de 21/10/2014 casa y anula las anteriores sentencias y manteniendo la estimación de la acción de división, se declara válida y eficaz la forma de practicarse como constitución de propiedad horizontal, tal como ha sido propuesta y aceptada en el acto de la audiencia previa, transcribiéndola en esa sentencia.


Considera el Supremo que debe ser estimado el recurso de casación, ya que, sin contradecir la jurisprudencia de esta misma Sala, aparece una división de cosa común, declarada en las sentencias de instancia y aceptada por las partes personadas, como no podía ser menos, conforme al artículo 400 del Código civil . Asimismo, debe ser aceptada, contra lo resuelto por tales sentencias, la forma de practicar la propuesta en autos, en la audiencia previa, por:


A) En primer lugar, ha sido aceptada expresamente por las partes personadas, salvo la mínima parte (menos del 10%) que tampoco se ha opuesto;


B) En segundo lugar, ningún copropietario se ha opuesto a ella;


C) En tercer lugar, la rebeldía no significa oposición, simplemente, es una actitud pasiva que no implica aceptación, ni tampoco oposición;


D) En cuarto lugar, la realidad social, cuya importancia ha destacado el artículo 3.1 del Código civil impide ignorar el hecho frecuente de aquellos edificios antiguos en que llega a ser imposible localizar a todos, absolutamente a todos, los copropietarios;


E) En quinto lugar, la tutela judicial efectiva no sólo es dar una respuesta al ciudadano, sino darla adecuadamente y no tiene sentido ni eficacia alguna acordar una división y negar la forma en que puede practicarse;


F) En último lugar, al aceptar la propuesta de ejercitar la división, no se infringe norma alguna, ni jurisprudencia.

3 comentarios:

  1. Hola señor Hernández,

    quisiera que me resuelva una duda. Llevo casi dos años en un piso alquilado. Es un dúplex. El caso es que mi casera ha avisado con un día de antelación que enviaría una decoradora para ver dónde puede poner una cocina en el piso de arriba. Lo que quiero saber es si ella puede realizar obras así en el piso cuando quiera, poniendo una segunda cocina en la casa. Ésto va a provocar molestias y trasiego de obreros. Ella dice que puede hacer lo que quiera en el piso porque es suyo. Además ha mencionado que en un futuro quiere quitar las escaleras, por lo que nos obligaría a subir al piso de arriba por las escaleras comunitarias, ya que el duplex tiene dos puertas de entrada, una abajo y otra arriba. Gracias.

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  2. Inquilina duplex, me da la impresión de que su casera tiene poco conocimiento de la ley. Mientras esa vivienda este alquilada ella es la dueña pero Vd. es la poseedora legal y nadie puede entrar en la vivienda sin que Vd. lo autorice, por supuesto no puede hacer obras caprichosamente en la casa si Vd. no esta de acuerdo.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 

     

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  3. Lo consulto por el siguiente caso:
    Un empresario compró un piso completo del edificio y lo vendió como tiempo compartido. Los apartamentos del tiempo compartido deben expensas desde hace años (una verdadera fortuna). ¿Qué hacer? Ni el administrador ni la presidencia de la comunidad atinan con una acción eficaz. Intentaron acciones legales, pero cuando parecía que se ganaba una demanda, este señor, dio de baja la empresa de tiempo compartido y creó otra a la que transfirió todos sus activos.
    ¿Hay alguna protección legal contra este abuso? El tiempo compartido se armó en el edificio sin conocimiento previo de la comunidad (hasta donde yo sé).
    Se trata de un edificio de más de diez plantas, con cerca de 300 apartamentos. La comunidad no encuentra protección frente a esto. ¡Es que cada apartamento del tiempo compartido tiene hasta 50 dueños!, que ni siquiera se sabe quienes son. ¿Hay alguna protección legal contra esta forma de estafa a la comunidad? El responsable tiene mucho dinero y cuenta con un ejército de abogados caros. El tiempo compartido lo armó una empresa, que este señor dió de baja cuando estuvo por perder una demanda. Simplemente cambió la sociedad… ¡y vuelta a cero! ¿Se animaría usted a desarmar esta trampa? En la comunidad hay un descreimiento y una desazón enormes. No se le encuentra solución al problema. ¡La deuda actual en expensas de estos apartamentos es de casi 300.000 Euros!
    Esta es una primer consulta de orientación. Soy copropietario y la hago por mi cuenta, sin conocimiento previo de la administración Agradeceré sus sugerencias o información sobre las leyes que regulan este tipo de casos. Una vez orientado, pondré su respuesta en conocimiento de la Presidenta de la comunidad y de la Administración, para que ellos sigan el caso.
    El edificio está en Málaga
    Muchas gracias de antemano.
    Osvaldo Gamallo Casanovas, desde Argentina, mi país de residencia.
    Mi correo electrónico: oscasano@gmail.com
    Aguardo su respuesta

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