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domingo, 28 de diciembre de 2014

El derecho real de enfiteusis o censo enfitéutico



Aunque pudiera parece una figura jurídica sin transcendencia actual, lo cierto es que la última normativa sobre censo enfitéutico ha visto la luz en 2006, en el Código civil catalán, donde existen al parecer numerosos inmuebles sujetos a enfiteusis.

La Real Academia de la Lengua define la enfiteusis como:  Cesión perpetua o por largo tiempo del dominio útil de un inmueble, mediante el pago anual de un canon y de laudemio por cada enajenación de dicho dominio.

En el Código Civil español el censo enfitéutico, es uno de los tres censos contemplados en el mismo, juntamente con el censo consignativo  y el reservativo.

Considera dicho Código (art. 1604) que:  Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.

Hay censo enfitéutico (art. 1605): Cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.

Los censos  son por naturaleza perpetuos o por tiempo indefinido, sin embargo el censatario puede a su voluntad redimir el censo aunque se pacte lo contrario. (art. 1608)

El censo enfitéutico sólo puede establecerse sobre bienes inmuebles y en escritura pública. (art. 1628)

Al constituirse el censo enfitéutico se fijará en el contrato, bajo pena de nulidad, el valor de la finca y la pensión anual que haya de satisfacerse. (art. 1629).

La redención del censo enfitéutico consistirá en la entrega en metálico, y de una vez, al dueño directo del capital que se hubiese fijado como valor de la finca al tiempo de constituirse el censo, sin que pueda exigirse ninguna otra prestación, a menos que haya sido estipulada. (art. 1651)

El enfiteuta podrá donar o permutar libremente la finca, poniéndolo en conocimiento del dueño directo (art. 1635)

El dueño directo podrá dar por terminada la enfiteusis y recuperar la finca (art. 1648):
1.º Por falta de pago de la pensión durante tres años consecutivos.
2.º Si el enfiteuta no cumple la condición estipulada en el contrato o deteriora gravemente la finca.

El dueño directo puede exigir el reconocimiento de su derecho cada veintinueve años por el que se encuentre en posesión de la finca enfitéutica. Los gastos de ello correrán por cuenta del enfiteuta. (art. 1647)

Conviene distinguir la enfiteusis de otras instituciones semejantes:
Compraventa: En ella se transmite el dominio pleno, en la enfiteusis solamente el útil.
Arrendamiento: Es de duración limitada y la enfiteusis perpetua o indefinida.
Usufructo vitalicio:  Se extingue a la muerte del usufructuario, la enfiteusis es transmisible por herencia