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viernes, 24 de enero de 2014

La derogación retroactiva de la deducción por vivienda habitual.



En estos días se ha difundido en diferentes medios la mala noticia de que el Gobierno puede estar planeando la desaparición absoluta de la deducción en IRPF por adquisición de vivienda habitual, es decir que ni siquiera podrían acogerse a la deducción aquellos contribuyentes que ya tenían el derecho consolidado cuando se suprimió, por segunda vez, esa ventaja fiscal.

Lo primero que viene a la cabeza al leer este tipo de información es que la supresión de un derecho ya existente  incurre en retroactividad prohibida por el ordenamiento jurídico.

Teniendo en cuenta que el tema de la retroactividad de las leyes no es un asunto pacífico en España me voy a limitar a exponer la legislación al respecto y la doctrina expresada en algunas resoluciones judiciales. Que quien tenga la paciencia de leerme saque sus propias consecuencias.

En primer lugar hay que recordar el artículo 9.3 de la Constitución española:
La Constitución garantiza el principio de legalidad, la jerarquía normativa, la publicidad de las normas, la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, la seguridad jurídica, la responsabilidad y la interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos.

Así mismo en artículo 2.3 del Código Civil:
Las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario

La sentencia del Tribunal Constitucional de 8 de noviembre de 2011, cuando dice:
Cabe por tanto concluir que la norma cuestionada ha llevado a cabo, retroactivamente, una alteración en la determinación de la deuda tributaria del impuesto sobre la renta de las personas físicas sin la concurrencia de nítidas y cualificadas exigencias de interés general que justificasen el efecto retroactivo otorgado, lo que conduce a estimar que se ha producido la vulneración del principio de seguridad jurídica garantizado por el art. 9.3 de la Constitución y, en su consecuencia, a declarar la inconstitucionalidad y nulidad del párrafo primero de la disposición transitoria duodécima de la Ley 55/1999, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social.

La sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2014:
Las sentencias de esta Sala jurisdiccional de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2013, en las que sostuvimos que el concepto de "retroactividad prohibida" es más limitado que el de la mera "retroactividad", según sostiene la doctrina jurisprudencial de esta Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, ya que no entran dentro del ámbito de la retroactividad prohibida las disposiciones que, carentes de efectos ablativos o peyorativos hacia el pasado (no obligan a revisar ni remueven los hechos pretéritos, no alteran la realidad ya consumada en el tiempo, no anulan los efectos jurídicos agotados), despliegan su eficacia inmediata hacia el futuro aunque ello suponga incidir en una relación o situación jurídica aún en curso.

Por último la sentencia del TSJ de Extremadura de 20 de diciembre de 2013 que subraya:
No existe una prohibición de la Constitución respecto de la legislación tributaria retroactiva que pueda hacerse derivar del principio de irretroactividad reconocido en el art. 9.3 , que sólo afecta a las normas sancionadoras no favorables y a las restrictivas de derechos individuales, categorías en las que no cabe incluir a las tributarias. El principio de irretroactividad de las normas fiscales, erigido en valor absoluto, podría hacer inviable cualquier reforma fiscal, petrificaría el Ordenamiento y podría, asimismo, dar lugar al reconocimiento de un inexistente derecho ciudadano al mantenimiento de un determinado régimen tributario. Es sólo cuando la retroactividad entra en colisión con otros principios constitucionales, singularmente el de seguridad jurídica, cuando puede afectar a la confianza de los ciudadanos, que ajustan su conducta económica a la legislación vigente frente a cambios normativos no razonablemente previsibles, y cuando puede significar, por consiguiente, una vulneración de la Constitución.

miércoles, 22 de enero de 2014

Clausula penal y facultad de extinguir anticipadamente un arriendo



En un contrato de arrendamiento de local de negocio se pacta la siguiente clausula:
El plazo de duración del presente arrendamiento es de VEINTE (20) años contados a partir del devengo de su primera renta, plazo que será obligatorio para LA ARRENDADORA y potestativo para LA ARRENDATARIA, quien podrá dar por resuelto este contrato a todos los efectos en cualquier momento de su vigencia, bastando para ello la mera comunicación previa a LA ARRENDADORA, con, al menos, TRES meses de antelación a la fecha, a partir de la cual se considerará extinguido el arrendamiento .No obstante, si dicha resolución se produjese antes de que transcurran CINCO años contados desde el devengo de la primera renta LA ARRENDATARIA vendrá obligada a abonar a LA ARRENDADORA, como indemnización por los daños y perjuicios causados, el importe de las rentas que faltaren por devengar, en el momento de la resolución, hasta completar el indicado plazo de cinco años.

Antes de transcurrir las cinco años la arrendataria decide dar por terminado el contrato, por tal motivo y en cumplimiento de lo anterior el Juzgado de 1ª Instancia la condena a pagar al arrendador la cantidad de setecientos cuarenta y ocho mil ciento sesenta y seis euros (748.166€), como indemnización por la resolución anticipada el contrato de arrendamiento

En apelación la Audiencia Provincial considera existen razones deben llevar al menos, a dulcificar o mitigar el grado de incumplimiento que cabe imputar a la arrendataria, lo que posibilita, a juicio de esta Sala, la moderación de la cláusula penal prevista en un contrato de tracto sucesivo, de larga duración como lo es el arrendamiento que vincula a las partes y reduce  la cantidad a la suma de 389. 043,72€,

El Tribunal  Supremo  (10/12/2013) casa la sentencia y confirma la del Juzgado de 1ª Instancia por entender que:

La sentencia recurrida aplica la moderación de la cláusula penal que antes ha sido transcrita. Lo cual no es aceptable y no se puede confirmar porque no es una cláusula penal a la que pueda aplicarse el artículo 1154 del Código civil .

En primer lugar, hay que recordar el concepto de cláusula penal, como regulan los artículos 1152 y siguientes del Código civil es aquella que se establece en una obligación cuyo incumplimiento se sanciona con ella. "Al producirse el incumplimiento que sanciona", dice la sentencia de 3 de febrero de 2000 ; "requiere el incumplimiento de una obligación principal", reitera la de octubre de 2001 y la del 23 diciembre 2009 insiste en que "... la cláusula penal la han establecido para el caso de falta de cumplimiento" en cuyo incumplimiento insisten también las de 2 de julio de 2010 y 26 octubre 2010.

En el presente caso, no ha habido incumplimiento. En el contrato de arrendamiento se le concede al arrendatario la facultad de declarar extinguido el contrato dentro del plazo pactado, plazo "potestativo para la arrendataria, quien podrá dar por resuelto este contrato a todos los efectos en cualquier momento de su vigencia..." y si ésta, en uso de tal facultad, la ejerce en los primeros cinco años "vendrá obligada a abonar..." (tal cláusula ha sido transcrita en líneas anteriores). No es, por tanto, cláusula penal para el caso de incumplimiento de una obligación, sino cláusula en caso de cumplir lo que se ha previsto expresamente en el contrato. Esta cláusula no ejerce, como sí ocurre en la penal, la función coercitiva de la obligación principal, ni la función liquidadora (o sustitutiva) de los perjuicios "en caso de falta de cumplimiento" , dice el artículo 1152 del Código civil . Con lo cual, no tiene sentido la posible moderación por incumplimiento parcial porque no hay tal: la obligación de la arrendataria no ha sido "en parte o irregularmente cumplida" , sino que ha sido observada conforme a lo pactado, pacta sunt servanda, es decir, de acuerdo con la lex contractus.
 
Además y a mayor abundamiento, lo que se ha pactado se ha cumplido exactamente, que no es otra cosa que la extinción de la relación contractual en el plazo de los primeros cinco años

sábado, 18 de enero de 2014

Una insólita oposición al desahucio por precario.



Ante una demanda de desahucio por precario, el supuesto precarista se opone alegando ser inquilino de esa vivienda con opción de compra sobre la misma.

Para fundamentar su oposición dice tener suscrito un contrato verbal de arrendamiento con opción de compra con el propietario, hoy fallecido.

Dos testigos propuestos por el desahuciado  manifiestan haber  visto como le entregaba un sobre al propietario y éste le hacía entrega de las llaves de la vivienda. El demandado declaró que en el sobre que entregó al propietario había 25.000 euros y que era el primer pago de una serie de pagos para adquirir la vivienda en propiedad.

Sin embargo la Audiencia Provincial de Baleares en sentencia de tres de diciembre de dos mil trece, confirma la sentencia del Juzgado y condena al precarista al desalojo y entrega de la posesión a la actora bajo apercibimiento de lanzamiento.

Entiende la AP que el demandado no ha aportado título alguno que justifique su posesión mas allá de una acto de pura liberalidad del anterior propietario

Las declaraciones los dos testigos aportados en el acto del juicio respecto a un supuesto contrato de arrendamiento con opción de compra y entrega de dinero en mano nada acreditan pues se trata de testigos de referencia que lo único que han manifestado es lo que les ha dicho el demandado, como que en un sobre que entregó al difunto en el bar había 25.000 euros.

Finalmente, la posibilidad de que un negocio de ese tipo -arrendamiento de un inmueble con opción de compra- no se haga constar por escrito se antoja cuando menos extraña, y más aún lo sería el entregar 25.000 euros en metálico sin solicitar recibo ni dejar traza, por ejemplo bancaria, de su pago. Por otro lado, la parte apelante, no solo no prueba, sino que ni siquiera justifica argumentalmente qué renta era la estipulada; qué precio era el de la compraventa; en qué plazos o forma debía pagarse el precio; etc.

Consecuentemente, no cabe otra conclusión jurídica que la de entender que la ocupación del demandado lo era como mero precarista, sin otro título de posesión. En tal sentido invoca la distinción entre precario y comodato, (STS 29/06/2012) la cual declaró como doctrina jurisprudencial que: " la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos".

miércoles, 15 de enero de 2014

El error judicial



Una reciente sentencia del Tribunal Supremo, dieciocho de Diciembre de dos mil trece,  viene a señalar con abundante reseña jurisprudencial los requisitos necesarios para declarar que una resolución judicial ha incurrido en error, indemnizable para el perjudicado:

El error judicial, fuente del derecho a obtener una indemnización que reconoce a los perjudicados el artículo 121 de la Constitución española, ha de tener la gravedad que implícitamente exige el artículo 292.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (pues en él se establece que la mera revocación o anulación de las resoluciones judiciales no presupone por sí sola derecho a la indemnización) (STS 2/03/2011)

La Jurisprudencia reclama esa gravedad del error en consonancia con el carácter extraordinario de una institución mediante la que se ordena el resarcimiento por el Estado de los daños causados por una sentencia dictada en el ejercicio de la función jurisdiccional con fuerza de cosa juzgada  (SSTS 25/01/2006, 4/4/2006, 31/01/2006, 27/03/2006, 13/12/2007 entre otras )

El error judicial debe circunscribirse a las decisiones de hecho o de Derecho que carecen manifiestamente de justificación (SSTS de 26 de noviembre de 199 y8 de mayo de 2006), pues admitir otros supuestos de error implicaría utilizar el trámite para reproducir el debate sobre las pretensiones planteadas cual si se tratara de una nueva instancia o de un recurso en detrimento de la fuerza de cosa juzgada de las decisiones judiciales y de la independencia reconocida a los tribunales.

La solicitud de declaración de error judicial, en suma, exige no solamente que se demuestre el desacierto de la resolución contra la que aquélla se dirige, sino que ésta sea manifiestamente contraria al ordenamiento jurídico o haya sido dictada con arbitrariedad

El procedimiento de error judicial no permite, por consiguiente, reproducir el debate propio de la instancia (SSTS de 4 de abril de 2006, 7 de mayo de 2007), ni instar una revisión total del procedimiento de instancia (STS de 31 de febrero de 2006,), ni discutir sobre el acierto o desacierto del tribunal de instancia en la interpretación de las normas aplicadas o en la valoración de la prueba.

Artículo  121 Constitución Española: Los daños causados por error judicial, así como los que sean consecuencia del funcionamiento anormal de la Administración de Justicia, darán derecho a una indemnización a cargo del Estado, conforme a la ley.

Artículo 292 Ley Orgánica del Poder Judicial:
1. Los daños causados en cualesquiera bienes o derechos por error judicial, así como los que sean consecuencia del funcionamiento anormal de la Administración de Justicia, darán a todos los perjudicados derecho a una indemnización a cargo del Estado, salvo en los casos de fuerza mayor, con arreglo a lo dispuesto en este Título.
2. En todo caso, el daño alegado habrá de ser efectivo, evaluable económicamente e individualizado con relación a una persona o grupo de personas.
3. La mera revocación o anulación de las resoluciones judiciales no presupone por sí sola derecho a indemnización.

martes, 14 de enero de 2014

La relaciones casero<-> inquilino conforme a la "nueva Ley".



Es difícil de entender por qué en este país, antes llamado España, el legislador siempre ha optado por desnaturalizar algo tan sencillo como el contrato de alquiler que inventaron los romanos (locatioconductio): Casero entrega a inquilino una vivienda para que la use y la cuide durante el tiempo pactado y pague por ella el alquiler acordado.

Durante un largo tiempo ese carácter esencialmente temporal, se transformó para el inquilino no en vitalicio sino en perpetuo, ya que los derechos arrendaticios se transmitían por muerte del inquilino, distorsionando gravemente el mercado de alquileres, cuyos efectos se prolongan hasta el día de hoy.

La última reforma ha decidido ignorar el principio de seguridad jurídica, especialmente al Código Civil cuando ordena: Los contratos (...) obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. (art. 1258).

Conforme a esa reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, desde el 6 de junio de 2013, cualquiera que sea el la duración pactada para un alquiler de vivienda el inquilino puede darlo por terminado a los seis meses avisando a su casero con treinta días de antelación. (art. 11 LAU)

La máxima indemnización que se ofrece al casero que ve frustradas sus expectativas, un mes de alquiler por año incumplido, es a mi juicio, francamente ineficaz para disuadir al inquilino de incumplir lo que ha acordado en contrato.

Por otro lado, pudiera decirse que en reciprocidad, el casero puede dar por terminado el alquiler, transcurrido un año, si manifiesta a su inquilino que necesita la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Eso sí, al casero se le exige que la persona para quien se solicitó la vivienda pase a ocuparla en el plazo de tres meses, si bien no se especifica cuanto tiempo debe permanecer en ella.

Considero más equitativa la solución anterior que exigía hacer constar en el contrato esa necesidad del casero o sus familiares, el sistema actual deja a la arbitrariedad del casero la duración de un alquiler, y por tanto aumenta la precariedad del inquilino.