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viernes, 28 de febrero de 2014

El alquiler compartido, ¿Es solidario o mancomunado?



La importancia de la respuesta es evidente, por ello es muy recomendable que en el contrato de arrendamiento, cuando exista pluralidad de inquilinos, se haga constar expresamente el carácter solidario o mancomunado de su relación.

Si no se hace constar es difícil dar una solución unívoca, cada caso puede tener una respuesta diferente.

La doctrina jurisprudencial reiterada señala que cuando en un contrato de arrendamiento urbano (de vivienda o de local de negocio), existe una pluralidad de arrendatarios en la posición pasiva, debe entenderse que el uso de la vivienda o local de negocio se cede a todos los inquilinos mancomunadamente, por cuanto la mancomunidad es la regla y la solidaridad la excepción.
 

Conviene traer a colación como jurisprudencia reiterada que en los supuestos de coarriendo mancomunado, el abandono, por cualquier razón, de la finca por parte de uno de los coarrendatarios comporta una modificación subjetiva en el contrato que ha de ser consentida por el arrendador, operando en otro caso una cesión inconsentida configuradora de causa resolutoria de ese contrato (STS 30/07/2010)


Ello sin embargo no quiere decir que cada inquilino esté obligado a pagar exclusivamente su parte proporcional del alquiler, el Tribunal Supremo, aun partiendo de esa doctrina jurisprudencial que presume el carácter mancomunado, considera que cuando haya pluralidad de inquilinos todos están obligados al pago del alquiler  y el casero puede reclamar la totalidad a cualquiera de ellos, conforme declara la STS  30/05/2006: En efecto aunque el principio de la mancomunidad de las deudas es el general en nuestro derecho de obligaciones, no se puede olvidar que en el presente caso es perfectamente aplicable la excepcionalidad a dicho principio, ya que el contexto en el presente caso de los arrendatarios como firmantes del arrendamiento en cuestión no deja lugar a dudas. Y así es porque en el presente caso - pluralidad de arrendatarios- no se puede olvidar que cada uno de los deudores-arrendatarios tiene por sí solo el deber de cumplir íntegramente la prestación objeto de su abandono, y aquí hay unidad de objeto y de prestación.

Hay que recordar también que si bien anteriormente el Tribunal Supremo era partidario de exigir un pacto expreso de solidaridad, la más reciente jurisprudencia ha interpretado que, aunque la solidaridad no se presume, como dice el artículo 1137 del Código Civil , tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que en lo sustancial, es decir, en lo que aquí se cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo 114.5 de la LAU de 1964 , en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones , sin presumirla en ningún caso( STS 30.7.2010 que cita la de 26.11.2008)

Este concepto de "solidaridad tácita" ha sido reconocido en otras sentencias del TS incluso anteriores a la anteriormente mencionada, declarando que existe cuando el vínculo obligacional tiene comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos (sentencia de 28 de octubre de 2005), sin que se exija con rigor e imperatividad el pacto expreso de solidaridad, habiéndose de esta manera dado una interpretación correctora al artículo 1137 del Código Civil para alcanzar y estimar la concurrencia de solidaridad tácita pasiva, admitiéndose su existencia cuando del contexto de las obligaciones contraídas se infiera su concurrencia, conforme a lo que declara en su inicio el artículo 1138 del Código Civil, por quedar patente la comunidad jurídica con los objetivos que los recurrentes pretendieron al celebrar el contrato (sentencia de 17 de octubre de 1996), debiéndose admitir una solidaridad tácita cuando aparece de modo evidente una intención de los contratantes de obligarse "in solidum" o desprenderse dicha voluntad de la propia naturaleza de lo pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la buena fe, que los interesados habían querido y se habían comprometido a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos (sentencia de 23 de junio de 2003).

jueves, 27 de febrero de 2014

Condena penal a una okupa



Hechos:
La acusada en fecha comprendida entre diciembre de 2010 el 21 de enero de 2011, después de dar una patada a la puerta de entrada, accedió a la vivienda sita en Valladolid, que no estaba habitada, en la que vivió sin consentimiento de sus propietarios hasta que fue desalojada por orden judicial el día 3 de junio de 2011.

Por estos hechos fue condenada como autora de un delito de usurpación de inmueble a la pena de tres meses de multa (3 meses) con cuota diaria de cinco euros (5 euros)

Recurrida la sentencia la Audiencia Provincial  de Valladolid (S. 5/12/2013) desestimó el recurso y confirmó la sentencia con costas para la recurrente por entender infundados los motivos alegados:

A) Derecho a disfrutar de una vivienda digna que se reconoce en el artículo 47 de nuestra Constitución.
El indicado motivo no ha de ser acogido por cuanto, por una parte, las resoluciones judiciales han de sustentarse, entre otros, en los principios de legalidad y tipicidad, y no en consideraciones de otro orden (como las contenidas en el trabajo " El Derecho a la vivienda como Derecho Social: Implicaciones constitucionales " del que el motivo ahora analizado es transcripción) cuya ponderación corresponde a otros poderes del Estado, y, por otra, en modo alguno puede aducirse que "no ha habido intervención de los poderes públicos para asegurar el acceso a otra vivienda digna" a la acusada cuando ninguna prueba se ha aportado de que la misma recurriera a los servicios sociales en demanda de un lugar para vivir o de otro tipo de ayudas para procurárselo.

B) Estado de necesidad
Por mucha sensibilidad que se tenga en relación con la difícil situación laboral y económica actual, habrá de convenirse en que la apreciación de un estado de necesidad exige algo más que la mera alegación de quien lo invoca, siendo necesario, cuando menos, un mínimo de actividad probatoria que permita considerar acreditados aquellos requisitos que integran la circunstancia descrita en el artículo 20.5º del Código Penal , esto es:
(a) que penda un mal, acuciante y grave, propio o ajeno, que requiera realizar una acción determinada para atajarlo;
(b) que haya necesidad de lesionar un bien jurídico de otro o de infringir un deber con el fin de soslayar aquella situación de peligro;
(c) que el mal o daño causado no sea mayor que el que se pretende evitar, debiéndose ponderar en cada caso concreto los intereses en conflicto para poder calibrar la mayor, menor o igual entidad de los dos males, juicio de valor que "a posteriori" corresponderá formular a los Tribunales de Justicia, y
(d) que el sujeto que obre en ese estado de necesidad no haya provocado intencionadamente tal situación
Actividad probatoria que en el caso de autos no se da puesto que la acusada (que ni siquiera compareció en el acto de la vista) se limitó, en la fase de instrucción, a alegar, como causa de la entrada en la vivienda, una necesidad sobre la que ninguna prueba (personal o de otra naturaleza) aportó, y así nada acredita respecto a su situación laboral ni que -como ya se ha dicho- antes de la ocupación de la vivienda recurriera a los servicios sociales en demanda de un lugar para vivir o de otro tipo de ayudas para procurárselo.

C) Principio de intervención mínima
La Sala estima que el motivo ahora analizado no puede tener favorable acogida puesto que, como también ha dicho el Tribunal Supremo, el principio de intervención mínima se entiende cabalmente si se le integra en un contexto de cambio social en el que se produce una tendencia a la descriminalización de ciertos actos -los llamados "delitos bagatelas" o las conductas que han dejado de recibir un significativo reproche social-, pero no en aquellos supuestos en los que se atenta contra bienes jurídicos cuyo ataque no ha dejado de recibir un reproche social generalizado y cuya protección vaya a ser situada por el legislador fuera del ámbito del Código Penal.

lunes, 24 de febrero de 2014

¿Es indemnizable la extinción de un alquiler por jubilación?



HECHOS: 
Se extingue un contrato de arrendamiento de local de negocio  de los llamados de 'renta antigua' por jubilación de su arrendatario, conforme a la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El arrendatario apela la sentencia que le denegó la indemnización por clientela prevista en esa misma disposición transitoria para cuando, antes del transcurso de un año desde la extinción, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que ejercitaba el anterior arrendatario.

La Audiencia Provincial de Lugo (s 7/01/2014) desestima el recurso y confirma la sentencia sin condena en costas  por entender:

Para interpretar el punto E)10 invocado no se puede prescindir de su finalidad que no es sino la de compensar al inquilino que tras el nuevo régimen ve limitada su duración, y se ve forzado a una finalización que frustra sus expectativas, por lo que el legislador establece una compensación por tales perjuicios.

Se comparte con la juzgadora "a quo" y la parte apelada el criterio de que cuando la extinción se produce por la voluntad del inquilino tal prerrogativa no pude ejercerse.

En efecto, si bien la norma establece como causas de extinción la jubilación o el fallecimiento, y en el caso se ha producido la jubilación del arrendatario que ejercía como arrendatario en virtud de la subrogación practicada en su momento, también concurre una voluntariedad en tal jubilación por tratarse de un autónomo, y por tanto, la jubilación no se produce de forma forzosa sino voluntaria, lo que en su proyección sobre el arrendamiento, comporta una suerte de desistimiento unilateral en virtud del cual sus derechos como arrendatario han de verse igualmente decaídos.

Cuestión distinta sería la de que su voluntad fuese la continuación y que por mor de la limitación temporal introducida se viese privado de tal derecho con el correlativo aprovechamiento de un tercero de la "propiedad comercial" adquirida con el tiempo, pero tal situación que si legitimaría la relación no es la concurrente.

Únicamente se comparte con el apelante la improcedencia de la imposición de costas pues la cuestión planteada está amparada en una norma cuya dicción legal viabiliza la interpelación y plantea en su aplicación serias dudas de Derecho.

viernes, 21 de febrero de 2014

APIs y Agencias Inmobiliarias, contrato de exclusiva



HECHOS:

Se pacta entre la agencia y el vendedor un contrato con la siguiente cláusula: "Por medio del presente encomienda a la agencia la venta del inmueble antes referido con carácter de exclusiva, por el precio de mercado y que se determinará de conformidad con la propietaria, a cuyo precio se le deberá aumentar el importe equivalente al 3% en concepto de honorarios por la intermediación, y autorizándole a percibir señas, las que serán entregadas de inmediato al vendedor al tiempo que se formaliza el contrato de arras penitenciales"

La agencia realiza las oportunas gestiones y localiza a un posible comprador enseñándole la propiedad y remitiéndole fotografías y planos de la misma.

Tras enterarse la vendedora de la identidad del posible comprador, contactó directamente con él para venderle el piso por sí misma y así lo hizo sin que le hubiere abonado al actor su comisión del 3%, razón por la cual formula demanda.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

Sin embargo la Audiencia Provincial de La Coruña  (s. veintiuno de enero de dos mil catorce) revoca la sentencia,  estimando íntegramente la demanda inicial condena a la vendedora a abonar a la agencia, la cantidad de 15.477,30 euros y los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda, imponiéndole las  costas.

Considera la AP:
Que la naturaleza jurídica de la actuación de la agencia debe ser incardinada en la mediación inmobiliaria o corretaje y conforme a la jurisprudencia: "Dicho contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha de regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1.255 del Código Civil , después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las sentencias de esta Sala; sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado, recogidos en dicha jurisprudencia.
Como derivado de todo lo anterior se puede afirmar paladinamente que en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio, como ya se ha dicho, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio"

Lo decisivo a este respecto es la eficacia de su intervención profesional, esto es que el origen o causa eficiente de la operación de que se trate hubiera sido la gestión de la agencia mediadora al que le fue encomendado el encargo, pues este contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra; dicho de otro modo, ese perfeccionamiento de la compraventa implica la actividad previa de la oferta, búsqueda de adquirientes y puesta en contacto con el vendedor, hasta concretar ambos el negocio que final y efectivamente lleven a cabo, ya que desde ese momento el mediador ha cumplido y agotado su función como intermediario, que, salvo pacto en contrario, es la de mediar y no la de vender ( STS 10 octubre 2002)

Llevada toda esta doctrina al caso de autos, la estimación del recurso de apelación de la parte actora no ofrece duda. Esto es, si como está acreditado -y no es discutido- la inmobiliaria demandante realizó diferentes gestiones de mediación, como la de enseñar la vivienda, cuando menos dos veces, remitirles fotografías del piso y facilitarles los planos de dicho inmueble, además de realizar negociaciones sobre el precio, con el matrimonio que con posterioridad adquirió por compraventa la vivienda a la ahora demandada apelada, hay que concluir que su actividad debe entenderse agotada de forma eficaz y exitosa, y como tal merecedora de la retribución íntegra que postulaba con su demanda y reitera en su recurso, puesto que los adquirientes fueron captados por el Agente inmobiliario como fruto de su gestión mediadora.