martes, 25 de marzo de 2014

Propiedad Horizontal: Facultades del Presidente para iniciar pleitos



La Comunidad de Propietarios demandó a uno de los propietarios con el fin de que se declarara que la obra que éstos habían realizado en la terraza de su casa no había obtenido la autorización previa de la Comunidad y que modificaba la configuración y estética de la urbanización y por ello, interesó la condena a la demolición de la obra.

El demandado invoca falta de legitimación activa del Presidente de la Comunidad de Propietarios, quién, según indicó en su escrito de contestación a la demanda, no había obtenido la autorización de la comunidad para el planteamiento de la acción ejercitada.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia en apelación estiman esa falta de legitimación pasiva, si bien resuelven el fondo de la cuestión, desestimando las peticiones de la Comunidad de Propietarios.

El Tribunal Supremo  (s. diecinueve de Febrero de dos mil catorce) desestima el recurso de casación  interpuesto por la Comunidad de Propietarios, precisamente en razón a la falta de legitimación activa, sin entrar a examinar el fondo de la cuestión.

Considera el Supremo que, examinadas las actuaciones, resulta que en la Junta de 17 de noviembre de 2000, en la que fue tratado el asunto, el Presidente de la Comunidad de Propietarios no obtuvo autorización para la interposición de una demanda tendente a exigir la retirada de las obras realizadas en elementos comunes por los copropietarios sin el consentimiento de la Comunidad.

La Ley de Propiedad Horizontal otorga al Presidente de la Comunidad la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, pero esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Presidente, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias.

La STS de 10 de octubre de 2011 al estudiar la legitimación del Presidente para representar en juicio a la Comunidad de Propietarios, declaró: Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente. Aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21LPH), no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad.

En definitiva, es reiterada la jurisprudencia de esta Sala, que declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario

lunes, 24 de marzo de 2014

Propiedad Horizontal: ¿Puede el Administrador facilitar a un condueño datos de los demás?



Planteada así la cuestión, debemos tener en cuenta varios aspectos:

En primer lugar, y considerando al art. 3.i de la Ley Orgánica 15/1999 de Protección de datos de carácter personal –en adelante LOPD-, esta situación la podemos catalogar como una “cesión de datos”. Ante lo cual, la misma ley, establece en su artículo 11.1 que “los datos de carácter personal objeto del tratamiento sólo podrán ser comunicados a un tercero para el cumplimiento de fines directamente relacionados con las funciones legítimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado“, y en su artículo 11.2 recoge una serie de excepciones a la necesidad de consentimiento, de las cuales interesa a los efectos del presente supuesto, la contenida en el apartado a) que prevé la posibilidad de cesión no consentida cuando la cesión esté autorizada por una Ley”.

Por ello, deberemos partir de los supuestos que le legitimen a la cesión, y si hay o no una ley que le habilite para ello. En principio, en nuestro caso, deberemos atender a la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal para conocer qué supuestos recoge para la posible cesión (p.ej. La convocatoria de reunión, la custodia de documentación por parte del administrador, etc.). Ahora bien, en cuanto a cómo debe interpretarse estos precepto desde la óptica de la protección de los datos personales, cabe recordar que la Agencia Española de Protección de Datos ha señalado reiteradamente en sus informes que el hecho de que una norma con rango de Ley habilite el tratamiento o cesión de los datos no resulta por sí solo suficiente para considerar dicho tratamiento o cesión, sin más, como amparados por la LOPD, siendo igualmente preciso que los mismos resulten conformes, a los principios de proporcionalidad y finalidad consagrados por su artículo 4.1. , que dispone que “Los datos de carácter personal sólo se podrán recoger para su tratamiento, así como someterlos a dicho tratamiento, cuando sean adecuados, pertinentes y no excesivos en relación con el ámbito y las finalidades determinadas, explícitas y legítimas para las que se hayan obtenido.”
Por consiguiente, la comunicación de datos deberá limitarse a aquellos datos que en cada caso resulten “adecuados, pertinentes y no excesivos” para el cumplimiento de la finalidad que legitima el acceso a los mismos, que en el presente supuesto podría verse referido al control del buen gobierno de la comunidad de propietarios.

Así pues, considerando lo que el Tribunal Constitucional  señala en su St. TC 207/1996 que la proporcionalidad es “una exigencia común y constante para la constitucionalidad de cualquier medida restrictiva de derechos fundamentales”  tendremos que constatar si en la cesión concurren los tres requisitos o condiciones: supera el juicio de idoneidad, supera el juicio de necesidad,  y si además supera el juicio de proporcionalidad en sentido estricto.
De este modo, la Ley de Propiedad Horizontal, debe ser interpretada de conformidad con las previsiones de la Ley Orgánica 15/1999,  de modo que no está permitido un acceso generalizado a toda la documentación obrante en los archivos de la comunidad que puedan contener datos personales, sino solamente a aquellos datos que sean estrictamente pertinentes, adecuados y no excesivos para la finalidad y además que el principio de proporcionalidad resultando idóneo, necesario y equilibrado. Fuera de estos supuestos, se estaría incurriendo en una infracción en materia de protección de datos.

Además, no podemos perder de vista que, en cuanto a copia y traslado de documentación deberá atender y prestar las medidas de seguridad obligadas, atendiendo al arts. 97 y ss. Del Reglamento 1720/2007 de desarrollo de la Ley de Protección de Datos.

Artículo cortesía de Ad Privata
www.adprivata.com

sábado, 22 de marzo de 2014

La responsabilidad de las Centrales de alarma en caso de robo.



Se produce un robo con daños por importe de 33.332,30 euros en las oficinas de la UTE que gestiona y administra el servicio de estacionamiento regulado (SER) de ciertos barrios de Madrid.

La perjudicada reclama esa cantidad a la empresa con la que tenía contratado el servicio de alarma con aviso a la central para caso de robo.

El Juzgado de 1ª Instancia condena a la empresa de alarmas a pagar a la actora la suma de 16.666,15 euros. Ambas partes apelan la sentencia.

La Audiencia Provincial de Madrid (s. 18/02/2014) confirma la resolución de primera instancia considerando que:

Cuando los autores del robo destrozaron la central de alarma de las oficinas de la U.T.E. se recibió a la 1 hora 46 minutos una señal en la central de alarmas de la demandada (excepción no test) de que se había producido un fallo en la conexión telefónica. Del informe de incidencias aparece que hasta las 2 horas, 1 minuto, 4 segundos, no se efectúa una verificación de la alarma, comprobándose que no se accede a las 2:03:42, efectuándose la primera llamada telefónica al número de la instalación a las 2:06:15, y las dos primeras llamadas a las personas responsables de la empresa actora a las 2.06:52 y a las 2:07:35; tiempos de actuación ante un posible robo que como bien señala la sentencia recurrida denotan una actuación bien poco diligente por parte de la demandada.

Y en cuanto al hecho de efectuar las llamadas telefónicas mediante número oculto en la madrugada, por más explicaciones y excusas que quiera ofrecer la demandada, compartimos el prudente y razonable criterio del Juzgador "a quo", cuando estima una actuación negligente de la actora que concurre con la anterior al no atender las llamadas telefónicas efectuadas por la demandada, concurre una actuación negligente por parte de los empleados de la actora que no atendieron las llamadas telefónicas realizadas por la demandada mediante número oculto, ocho a lo largo de la noche, hasta que a las 7.33:33 respondió al teléfono.

También estimamos acertado el criterio de la sentencia recurrida de atribuir a ambas conductas culposas concurrentes una entidad similar, lo que ha originado moderar a la mitad la cantidad objeto de reclamación.
 
Ambos recurrentes plantean la cuestión de la causalidad de su conducta con el robo producido, y es, desde luego, cierto que ni la demandada garantiza que no se vaya a producir un robo ni se puede tener por acreditado que de actuar con toda la diligencia se hubiera evitado la comisión del delito, pero ello no empece a que se aprecie su incumplimiento contractual, generador de una indemnización por daño patrimonial, correctamente establecida en la sentencia recurrida, y respecto de la cual opera su moderación cuantitativa por la actuación culposa concurrente de la U.T.E. demandante

jueves, 20 de marzo de 2014

El derecho constitucional a la propia imagen



HECHOS:
Se recurre en casación sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón que confirmaba la de primera instancia desestimando la solicitud de indemnización por uso indebido de la imagen de la recurrente que había sido fotografiada con el fin de aportar esas imágenes  en un procedimiento penal para demostrar que podía acudir a  la sede del Tribunal a pesar de que su marido había alegado que estaba impedida y no podía salir de su casa.

El Tribunal Supremo (s. 12/03/2014) desestima el recurso condenando en costas a la recurrente, por considerar que las circunstancias que rodearon la captación y utilización de su imagen determinan que no pueda considerarse vulnerado su derecho a la propia imagen por las siguientes razones:

1ª) El contexto en que se hicieron las fotografías.
Ambas sentencias declaran probado, y la propia recurrente así lo admite, que la captación de su imagen se llevó a cabo sin su consentimiento pero también sin mostrar nada que la hiciera desmerecer en la consideración ajena o afectara a su intimidad, ya que las fotografías se tomaron de día, en lugares públicos y en momentos normales de la vida cotidiana de la hoy recurrente.

2ª) El destino de las fotografías.
No ha sido discutido que las fotografías fueron presentadas por los demandados en un procedimiento judicial acompañadas de un escrito para su unión al juicio de faltas en el que los demandados, en calidad de perjudicados, realizaban una serie de manifestaciones sobre sus vecinos, con acusaciones mutuas que revelaban la mala relación existente entre ambas partes, destacando, a los efectos que ahora interesan, que el marido de la recurrente había dicho que su mujer estaba gravemente enferma en la cama y que no podía salir de casa por culpa de las molestias originadas por los vecinos, cuando había fotos que revelaban que eso era incierto y que esta señora salía de casa e iba a hacer la compra y al parque, donde jugaba a la petanca, adjuntando dichas fotografías como prueba. Este escrito y las fotografías adjuntas fueron admitidos y se unieron al referido juicio de faltas. No consta, por tanto, que las fotos se usaran en otro contexto que el de defensa procesal antes expuesto ni que se hubiese dado publicidad a las mismas más allá de este ámbito estrictamente procesal.

3ª) Ámbito de protección del derecho a la propia imagen.
El ámbito propio de protección del derecho a la propia imagen es la defensa frente a los usos no consentidos de la representación pública de la persona, muy destacadamente frente a la utilización de la imagen con fines puramente lucrativos a que alude el art. 7.6 de la LO 1/82 , lo que en el presente caso no sucede porque, dadas las circunstancias en que se produjo la captación y dada la finalidad de las imágenes captadas, prevalecía el interés y el derecho de defensa de los demandados en obtener una prueba para un proceso penal en el que no consta se planteara la ilicitud de obtención de las fotografías, como así se pone de relieve por la sentencia recurrida

4ª) En suma, la captación de la imagen de la demandante y su limitada difusión en el ámbito del juicio de faltas estaban justificadas no solo por el derecho de los demandados-recurridos a defenderse de lo que mendazmente se les imputaba, es decir los perjuicios que su conducta estaba causando a la demandante/recurrente, sino también por el interés público en evitar la obstrucción al ejercicio de la potestad jurisdiccional, obstrucción evidente por parte de la demandante- recurrente al haber alegado su marido que la misma no podía comparecer al juicio por encontrarse impedida para salir de casa. El hecho de que la demandante-recurrente, tras quedar así en evidencia, haya reaccionado no solo pretendiendo ser indemnizada en 7.000 euros por los demandados-recurridos sino también impugnando las sentencias de ambas instancias desestimatorias de su demanda, demuestra por sí solo que el concepto de dicha demandante-recurrente sobre su derecho a la propia imagen es tan absoluto, hasta lo inconcebible, como notablemente deformado y contrario a los límites de la propia Constitución, entre los que se encuentra el representado por el derecho de los demandados del presente litigio a la tutela judicial efectiva en el juicio de faltas al que aportaron las fotografías de dicha demandante-recurrente.

jueves, 13 de marzo de 2014

Las humedades en una vivienda alquilada



El Juzgado de 1ª instancia desestima la reclamación del inquilino por la falta de habitabilidad de su vivienda.

Sin embargo la Audiencia Provincial de Badajoz (s. 6/02/2014) revoca la sentencia y condena a la casera a pagar al inquilino la suma de 1.000 euros más los intereses legales correspondientes.

Considera la AP que la arrendadora ha incumplido el contrato de arrendamiento urbano de fecha 1-1-2007 que ligaba a las partes. Conforme al Art. 21-1 de la LAU el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para el uso convenido...". Por su parte, el Art. 1101 del Código Civil , que ha de relacionarse con el anterior, dispone que "quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquellas".

Se ha llegado a la conclusión de que el contrato ha sido incumplido porque la vivienda no estaba en condiciones de ser habitada en la medida que tal cosa es propia en situaciones de normalidad. La prueba pericial aportada junto con la demanda ha acreditado que la misma, a la fecha de emisión del informe pocos días antes de abandonar el arrendatario la vivienda, presentaba importantes deficiencias que hacían la vida muy difícil a las personas en su normal uso por parte de quienes la habitaban, y que, además, existían determinados riesgos.

Estas deficiencias y problemas afectaban a la estanqueidad e impermeabilidad de la carpintería metálica, con entrada de aire y formación de humedades. La instalación de gas carecía de rejillas de ventilación y medidas de C02.

La arrendadora ha realizado a lo largo de la vigencia del contrato determinados trabajos de mantenimiento. Pero los mismos no fueron los necesarios si se tiene en cuenta la importancia de los defectos que la vivienda presentaba. La arrendadora no adoptó una actitud de total pasividad, pero los medios puestos por la misma para paliar los problemas eran notoriamente insuficientes.

El tribunal ha sopesado la dimensión aritmética y normal del perjuicio padecido por el actor debido a la repercusión que en su vida ordinaria ha tenido un estado tan deplorable en la vivienda y, dentro de la dificultad de la materia relativa a la calificación de los daños morales, fija el importe de los mismos en la suma total de 1.000€, y ello con independencia de las cantidades que a su vez adeuda el actor a la demandada.