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viernes, 30 de mayo de 2014

Art. 22.3 LAU: Indemnización al inquilino por obras en la vivienda arrendada.



Como consecuencia del derrumbe de parte del techo de la cocina, en vigas y bovedillas, aparte del falso techo existente, la propietaria del piso afectado reclama a la Comunidad de Propietarios, entre otros  pedimentos, el importe del 50% de los alquileres que acordó con su inquilino reducir por la imposibilidad de utilizar la cocina durante las obras de reparación.

En primera instancia se desestima esta demanda, sin embargo la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (s. 21/03/2014) revoca esa sentencia y estima en parte los pedimentos  de la apelante en lo que se refiere a la indemnización al inquilino por considerar que:

A) El testigo arrendatario ha indicado que pactó tal rebaja con la arrendadora al no poder ocupar y utilizar la cocina por hallarse apuntalada, si bien la nevera pudo colocarla en una habituación. Afirma que no podía cocinar en la misma debido al apuntalamiento.

B) El testigo constructor de la obra realizada por la comunidad sostiene que tal cocina, una vez apuntalado el techo podría ser utilizada sin ningún problema.

C) Si se aplica el artículo 22.3 de la LAU el arrendatario tendría derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de las obras. Si se calcula sobre la superficie, y según el inquilino, la cocina ocupa unos 7 u 8 m2 de un total de 110 m2. No obstante, es evidente que la imposibilidad de utilizar la cocina, supone mayor perjuicio que la afectación de otras partes de la vivienda como las habitaciones, si son varias.

Con tales datos, y vistas las fotos aportadas, debemos concluir que la cocina con tal apuntalamiento no es susceptible de una normal utilización, y la cantidad es correcta, en atención a los importantes perjuicios que supone para el arrendatario y su familia el no disponer de cocina, durante una obra que se ha dilatado en el tiempo mucho tiempo más que el normal, principalmente por no hacerse cargo la comunidad de tal reparación, además del tiempo necesario para averiguar las causas del derrumbe y soluciones constructivas a aplicar

jueves, 29 de mayo de 2014

Defectos constructivos ¿Cómo responden la Constructora, los profesionales técnicos y la Promotora?



La Audiencia Provincial de Zaragoza en sentencia ocho de Abril de dos mil catorce delimita el contenido de la responsabilidad decenal en la construcción de edificios y determina la cuota de esa responsabilidad que corresponde a los agentes intervinientes:

Respecto del concepto de ruina, debe indicarse que según reiterada doctrina del Tribunal Supremo el concepto de ruina funcional gravita en torno a la idoneidad de la cosa para su normal destino y al valor práctico de la utilidad y seguridad de una adecuada construcción. Los desperfectos y deficiencias existentes trascienden de meras imperfecciones corrientes, y hacen difícil o penosa la normal utilización y habitabilidad del inmueble, convirtiendo su uso en irritante o molesto, y en tal sentido han de ser reputadas deficiencias graves, constitutivas de vicios ruinógenos a los efectos de la responsabilidad decenal el artículo 1.591 del Código Civil, en los  que cabe apreciar un grado de afectación al normal uso y habitabilidad del edificio y un grado de incomodidad y molestias en su utilización similar al que naturalmente se deriva de las deficiencias de que adolece el inmueble en el caso aquí contemplado, tanto en sus elementos comunes como en los privativos.

En cuanto a la responsabilidad de los participantes en el proceso contractivo, la Ley de Ordenación de la Edificación ( Artº. 17,2), establece con carácter general que la responsabilidad civil será exigible en forma personal o individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta ley se deba responder, sólo cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños la responsabilidad podrá exigirse solidariamente.

A.- La responsabilidad de la constructora nace del incumplimiento de las obligaciones que le impone el Artº. 11 L.O.E ., no siendo un mero ejecutor del director de obra y el de ejecución, sino que ha de realizar su función de acuerdo con los conocimientos que ha de tener como profesional de la construcción.

B.- El Director de la ejecución, responde en sintonía con su preparación profesional y su trabajo de ordenar y dirigir la construcción en relación con los vicios o defectos constructivos derivados de una mala ejecución o de una defectuosa dirección, obligación de vigilancia para que la realidad constructiva se adapte a la " lex artis" que, en modo alguno le es ajena.

C.- El Arquitecto superior es el director del "desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y las demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el fin de asegurar la adecuación al fin propuesto".

D.- La promotora es responsable conforme lo dispuesto en el Artº. 17.3 de la L.O.E , que establece que, en todo caso, responden solidariamente el promotor con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción. Como dice la Exposición de Motivos de la indicada norma, al promotor se le obliga a garantizar los daños internos que el edificio pueda sufrir, cualquiera que sea el agente interviniente en la edificación a quien sea imputables los daños y la entidad de éstos. No se trata de una responsabilidad individualizada, derivada el incumplimiento de unas específicas obligaciones establecidas en la Ley, sino de una responsabilidad solidaria que surge desde el momento en que cualquiera de los intervinientes en la edificación sea declarado responsable, produciéndose esta responsabilidad solidaria aunque el promotor una a esa condición la de constructora.

martes, 27 de mayo de 2014

Un efecto inesperado del cierre de oficinas bancarias



Parece que como consecuencia de la absorción del Banco Pastor por el Banco Popular español, este último decide desistir de un contrato de arrendamiento de local de negocio en el que quedaban por cumplir más de once años.

El contrato había sido firmado el 1 de noviembre de 1.979 y modificado en cuanto a la  renta y a la duración el 30 de septiembre de 2004.

Los arrendadores, con fundamento en el art. 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que dice: Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, reclaman una indemnización de 108.198,75€, que el Juzgado estima íntegramente.

La Audiencia Provincial de León en sentencia de diecinueve de marzo de dos mil catorce, revoca la anterior y señala una indemnización de 9.882,18 euros, correspondiente a un mes por año que quedaba por cumplir.

Considera la Audiencia que en la aplicación del precepto antes transcrito la jurisprudencia, en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad, y en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación.

Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al periodo entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato-, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva (arts. 9º, párrafo segundo, LAU 1.964 , y 7.2 CC) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos.
 
En el presente caso y en consonancia con la corriente doctrinal antes expuesta, que se aparta de una aplicación rigorista del artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, tras valorar las circunstancias que concurren en el caso que nos ocupa, fundamentalmente, la larga duración que ha tenido el contrato, cuyo inicio data del año 1979, que la arrendadora pudo disponer del inmueble desde el día 7 de mayo de 2013 en que fue desocupado por la arrendataria, y la inexistencia de circunstancias que permitan prever una especial dificultad para encontrar un nuevo arrendatario que abone una renta similar a la que estaba obligada la parte demandada, y pese a que ninguna actividad ha desplegado la ahora recurrida para concertar un nuevo contrato que evite parte de los perjuicios que puede sufrir, y no cabiendo por ello duda del notable enriquecimiento con el que, sin causa justificada, se vería favorecida la arrendadora de ser estimada su pretensión íntegramente, este Tribunal estima procedente moderar la indemnización legalmente establecida que debe quedar establecida en 9.882,18 euros, equivalente a una mensualidad de la renta en vigor (865,59 euros) por cada año del contrato que resta por cumplir.

lunes, 26 de mayo de 2014

¿Produce nulidad de actuaciones la grabación defectuosa de la vista oral?



Una Comunidad de propietarios recurre en casación ante la desestimación en primera instancia y en apelación de su demanda invocando indefensión porque la prueba fundamental, consistente en que las aclaraciones de los peritos y testigos, no se ha grabado en soporte audiovisual con la suficiente claridad como para permitir a los magistrados de la audiencia examinarla y valorarla correctamente.


El Tribunal Supremo en sentencia de ocho de Mayo de dos mil catorce desestima el recurso.


Considera el TS que son ya varias las resoluciones en las que esta sala ha tratado la cuestión de la defectuosa grabación del juicio o de la vista, bien porque la misma no se produjo o el soporte de la grabación se perdió, bien porque la realizada tenía defectos que dificultaban su visionado o audición, y sus conclusiones pueden sistematizarse así:


I.- El principio general aplicable en esta materia es la de la conservación del proceso. La nulidad de actuaciones es una medida excepcional y de interpretación restrictiva por lo que es necesario para apreciarla que se haya producido una efectiva indefensión a las partes en litigio


II.-Según el artículo 469.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sólo procederá el recurso extraordinario por infracción procesal cuando, de ser posible, esta o la vulneración del artículo 24 CE se hayan denunciado en la instancia. La inobservancia de este requisito excluye la indefensión, por cuanto esta no concurre si la parte ha incurrido en ella por su propia actuación


III.- No toda irregularidad procesal causa por sí misma la nulidad de actuaciones, ya que el dato esencial es que tal irregularidad procesal haya supuesto una efectiva indefensión material, y por lo tanto, trascendente de cara a la resolución del pleito. Por esta razón la parte debe justificar que la infracción denunciada, que se concreta en la defectuosa documentación del juicio o de la vista mediante su grabación audiovisual, ha supuesto una indefensión material.


IV.- Es carga de la parte recurrente precisar en qué consiste la indefensión material provocada por la defectuosa grabación del juicio, en función de datos concretos no recogidos en el acta que documentó el juicio. La defectuosa grabación de las vistas por sí misma no provoca la nulidad de lo actuado.


Además concurren otras razones por las que el motivo no podría ser estimado:


La grabación audiovisual de los juicios y vistas tiene unas limitaciones técnicas de las que son conscientes todos quienes intervienen en el proceso. No se está ante la grabación propia de una película o un programa televisivo, en la que se registra lo que dicen los intervinientes incluso aunque estén en movimiento, y la grabación de vídeo es de alta resolución, con posibilidad de dirigir las cámaras hacia distintos lugares, y de utilizar el zoom para acercar la imagen. En las grabaciones de los juicios y vistas, de ordinario, los micrófonos son fijos, y las cámaras son también fijas, lo que puede ser apreciado por los asistentes al acto, en concreto por los abogados de las partes. Asimismo, la resolución de grabación no es muy alta, lo que puede ser perfectamente conocido por los abogados por las grabaciones de juicios anteriores.


En consecuencia, actuaciones como las que refiere la audiencia en su sentencia, consistentes en peritos o testigos que abandonan el lugar donde está su micrófono y se acercan, por indicárselo así el juez que preside la vista, al estrado para que le sean exhibidos planos u otros documentos, no pueden quedar adecuadamente registrados en el soporte audiovisual, porque el micrófono no sigue al testigo o perito, y porque las indicaciones que hace sobre el plano no se aprecian en la grabación visual. Se trata de situaciones de las que son perfectamente conscientes los profesionales que intervienen en el juicio o vista.

Si el abogado de una parte considera que la aclaración realizada es de especial trascendencia para los intereses de su parte, la diligencia exigible a quienes intervienen en el proceso requiere que tomen la iniciativa para que tales problemas de documentación, derivados de las limitaciones técnicas expuestas, resulten suplidos por otros medios, como ya se ha indicado. No es admisible que una vez que la sentencia que resuelve el litigio le resulta desfavorable, alegue indefensión y pida la repetición del juicio. Además, en dicha repetición del juicio, dichos problemas volverían a producirse, a la vista de las limitaciones técnicas a que se ha hecho referencia.

jueves, 22 de mayo de 2014

¿Por qué no es aconsejable avalar a un inquilino?



En otro lugar de este blog hemos hablado de los peligros que conlleva siempre constituirse en avalista, ahora conviene considerar un supuesto concreto el avalista de un inquilino.

El  Juzgado de 1ª Instancia en un juicio de desahucio por falta de pago, declara haber lugar al desahucio,  apercibiendo al inquilino que si no la desaloja dentro del término legal será lanzada de ella y a su costa.

Así mismo condena a éste y solidariamente con ella al codemandado, a abonar a la parte actora la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS OCHENTA EUROS (2680 EUROS), por los conceptos que se expresan en esta resolución, más las rentas que se devenguen hasta el momento que se ponga el inmueble a disposición de la parte actora, a razón estas últimas de 430 euros mensuales

Este ultimo interpone recurso de apelación contra la sentencia, siendo requerido por la Audiencia Provincial para que acreditase, en el plazo de tres días, tener satisfechas, al tiempo de interponer el recurso, las rentas vencidas y las que, con arreglo al contrato, debiese pagar adelantadas, apercibiéndole de que, de no hacerlo, se rechazaría el recurso interpuesto.

A esto contesta el apelante manifestando al haber sido demandado en su condición de avalista de la arrendataria, no es el obligado principal al pago de las rentas vencidas, e interesaba la admisión de su recurso.

La Audiencia Provincial de Asturias (s. siete de Abril de dos mil catorce), desestima el recurso puesto que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone el requisito que nos ocupa al "demandado" en todo proceso que lleve aparejado el lanzamiento, sin que puedan entenderse excluidos aquéllos procesos en que se han ejercitado acumuladas las acciones de desahucio y la de reclamación de rentas, tal y como autoriza el artículo 438.3.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y sin que puedan entenderse tampoco excluidos aquellos procesos en que se ejercite acumuladamente a las otras dos la acción contra el fiador o avalista solidario, cuya acumulación también autoriza el referido precepto, pues el requisito viene anudado al "proceso" que lleva aparejado el lanzamiento y no a la concreta acción ejercitada contra quien pretende apelar la Sentencia, y en el presente caso es evidente que el proceso en el que ha recaído la Sentencia que se pretende apelar lleva aparejado el lanzamiento, pues una de las acciones ejercitadas acumuladamente es la que ha dado lugar al desahucio de la arrendataria. Es evidente que el fiador solidario no es el obligado principal al pago de la renta, pero también lo es que dicho avalistase obligó en el contrato solidariamente al pago de la renta y cantidades asimiladas tan pronto como fuese requerido por el arrendador hasta la finalización del arrendamiento, siendo así que ha sido requerido a tal efecto tanto judicial como extrajudicialmente, por lo que no se aprecia motivo alguno por el que no le pueda ser aplicado el requisito exigido por el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , teniendo en cuenta, además, que el efecto suspensivo del recurso produce sus efectos sobre la totalidad de los pronunciamientos de la Sentencia que se pretende apelar, pues sólo como excepción se prevé que el recurso no suspenda la eficacia de las medidas acordadas en Sentencias dictadas en procedimientos matrimoniales ( art. 774.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), por lo que resulta también indiferente que se recurran o no todos los pronunciamientos de la Sentencia.

En consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al no haber dado cumplimiento el apelante al requisito contemplado en el mismo, la causa de inadmisión del recurso debe operar en este trámite como causa de desestimación, por lo que procede declarar firme la Sentencia apelada.