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jueves, 27 de noviembre de 2014

¿Puede el Presidente de la Comunidad invocar error en un allanamiento de morada?



Hechos, según la versión mayoritariamente aceptada por el Tribunal del Jurado:

El Presidente y copropietario de una Comunidad en régimen de propiedad horizontal  visita la azotea del edificio con el fin de comprobar las obras que estaba ejecutando el propietario del ático, a tal fin saltó el muro que separa las zonas comunes con las zonas usadas en exclusiva por dicho propietario, y en la creencia de que en su condición de presidente de la comunidad se encontraba habilitado para transitar por dicho lugar, cruzó la terraza de este señor hasta la puerta de acceso a su vivienda por la terraza, que se encontraba abierta, asomándose al interior para comprobar si se estaban realizando obras, pero sin que en ningún momento traspasara el quicio de dicha puerta.

Conforme a estos hechos la Audiencia Provincial de Alicante en sentencia de veintiuno de octubre de dos mil catorce declara al Presidente de la Comunidad ABSUELTO, del delito de allanamiento de morada por el que había sido acusado.

Considera la Audiencia que el jurado, a tenor de las pruebas que ha tenido que valorar, ha optado por la opción tercera de los hechos. Esta opción supone que el acusado actuó en la creencia de que se encontraba legitimado para transitar por la terraza del Sr. XXX , sin entrar nunca en su vivienda, por su condición de Presidente de la comunidad de Propietarios, a fin de verificar sí se estaban realizando obras que pudieran afectar a elementos comunes. A este respecto hay que tener en cuenta los numerosos conflictos que han tenido la comunidad y el Sr. XXX , y que ha originado diversas resoluciones judiciales, por lo que cabe la posibilidad de que el acusado pensara que se estaba realizando una inmisión lícita en los elementos comunes de la comunidad.

Estamos en presencia de una actuación que, aún pudiendo considerarse objetivamente de ilícita, pues no hay que olvidar la numerosa jurisprudencia - STS 27/02/2013 , STJ Madrid de 14/02/2012 y STJ Granada de 8/04/2013 - que considera los jardines, patios y terrazas, como elementos constitutivos de una morada, se encuentra amparada por un error. Este error ocasiona que el acusado crea que su conducta no supone la infracción de una norma de conducta, aun cuando la misma pudiera ser calificada, en un primer momento, como ilícita. Esta creencia, aún errónea, de actuar, exime de responsabilidad criminal al agente actuante, si el error es de carácter invencible. En el caso concreto el Tribunal del Jurado ha considerado que el acusado estaba protegiendo unos intereses superiores -los de la comunidad -, y que venían dados en virtud de los diversos pleitos civiles pendientes entre la comunidad y el denunciante, que se sobreponían a la posible infracción que pudiera cometer, y así considera que el acusado se limitó a pisar una zona de la terraza y asomarse por la puerta de la vivienda, pero sin que nunca llegara a traspasar esta y, por tanto, se adentrara en el interior.

En definitiva, y por todo lo expuesto, el Tribunal del Jurado, que ha explicado suficientemente su resolución, ha valorado correctamente la prueba practicada, y es coherente la valoración realizada con los testimonios aportados, ha considerado que el acusado creía que estaba actuando lícitamente en defensa de unos intereses superiores, por lo que este error le exonera de cualquier tipo de responsabilidad penal.

lunes, 24 de noviembre de 2014

¿Es válido el pacto de que en una compraventa pague la Plusvalía municipal el comprador?



En un contrato de compraventa celebrado  entre una sociedad mercantil como vendedora y una persona física como compradora se pacta que todos los gastos, honorarios, impuestos y arbitrios de cualquier índole que se deriven o relacionen con el presente contrato o con su elevación a escritura, serán a cargo del comprador, incluso el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plus valía).

Por tal motivo la vendedora reclama en juicio monitorio y luego ordinario a la comparadora la cantidad de  cuatro mil ochocientos setenta y nueve euros, con setenta y dos céntimos (4.879,72 €) pagados por ese concepto, demanda que es estimada en primera instancia aunque luego es revocada en apelación.

El Tribunal Supremo en sentencia de 22/10/2014 desestima el recurso de casación y por tanto la demanda de la vendedora, condenándola a las costas del recurso.
Considera el Supremo:

En contra de lo alegado por la vendedora recurrente concurren las condiciones precisas para aplicar a la cláusula litigiosa, en los términos en que lo hizo el Tribunal de apelación, la norma del artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio , general para la defensa de los consumidores y usuarios, en relación con los artículos 3 y 4 de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993 , sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

En la interpretación de la mencionada Directiva destacó el Tribunal de Justicia de la Unión Europea -sentencia de 16 de enero de 2014- que un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor puede resultar de una lesión suficientemente grave en la situación jurídica en que el mismo se encuentra como parte del contrato.

Pues bien, esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce - como pusimos de relieve en las sentencias 842/2011, de 25 de noviembre , y 97/2014, de 12 de marzo - al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado en el precio, al imponer finalmente a la compradora el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía - y cuyo importe, además, éste no conoce en la fecha de celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación -.

Además, conforme a una concepción ética y objetiva de la buena fe, en el sentido de modelo de comportamiento exigible y fuente de determinados deberes de conducta, procede valorar la desigualdad de las posiciones de negociación de las partes, el desequilibrio que, en el contenido económico del contrato, la cláusula litigiosa generó y el defecto de información que su aplicación implica - no obstante las razones expuestas por la propia recurrente - para considerarla como un supuesto de ausencia de buena fe en la parte vendedora.

Por último, estima el TS que la sentencia recurrida no ha negado validez a la litigiosa cláusula por desconocer el principio de autonomía de voluntad que impera en nuestro sistema jurídico privado, sino por ser abusiva al contradecir la normativa de protección de los consumidores.

Una cosa es la validez del pacto con  carácter general, conforme a los artículos 1255 y 1455 Código Civil , y otra distinta su posible nulidad a la luz de la normativa especial relativa a la protección de los consumidores.

jueves, 20 de noviembre de 2014

¿Puede un juez aprobar la propuesta de división de un edificio sin unanimidad de los condueños?



Hechos:

Por parte de unos condueños se ejerce la acción de división conforme al art. 400 del Código Civil,  sobre un inmueble dirigiendo la demanda contra los 29 condueños del mismo y solicitando al Juzgado  que se lleve a cabo mediante la constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, conforme prevé el artículo 401, párrafo segundo, a cuyo fin se adjuntó una propuesta de adjudicación de cada uno de los pisos y locales, atribuyendo a los copropietarios cuya participación resultara insuficiente para acceder a la adjudicación de un piso o local, una compensación en metálico.


Entre los demandados, en cuanto a su postura procesal,  cabe distinguir tres grupos: los que se allanaron a la demanda, los que se opusieron a la misma o rechazaron la propuesta de adjudicación que se presentó y los declarados en rebeldía.


Se modificó la propuesta de adjudicación en el acto de la audiencia previa, que fue aceptada, no resultando ninguna parte personada que se opusiera a la demanda respecto a la división y a la forma de practicarse.


Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial en apelación estimaron la acción de división pero desestimaron la pretensión de que la división se efectúe según la propuesta aceptada por todas las partes personadas.


El Tribunal Supremo en sentencia de 21/10/2014 casa y anula las anteriores sentencias y manteniendo la estimación de la acción de división, se declara válida y eficaz la forma de practicarse como constitución de propiedad horizontal, tal como ha sido propuesta y aceptada en el acto de la audiencia previa, transcribiéndola en esa sentencia.


Considera el Supremo que debe ser estimado el recurso de casación, ya que, sin contradecir la jurisprudencia de esta misma Sala, aparece una división de cosa común, declarada en las sentencias de instancia y aceptada por las partes personadas, como no podía ser menos, conforme al artículo 400 del Código civil . Asimismo, debe ser aceptada, contra lo resuelto por tales sentencias, la forma de practicar la propuesta en autos, en la audiencia previa, por:


A) En primer lugar, ha sido aceptada expresamente por las partes personadas, salvo la mínima parte (menos del 10%) que tampoco se ha opuesto;


B) En segundo lugar, ningún copropietario se ha opuesto a ella;


C) En tercer lugar, la rebeldía no significa oposición, simplemente, es una actitud pasiva que no implica aceptación, ni tampoco oposición;


D) En cuarto lugar, la realidad social, cuya importancia ha destacado el artículo 3.1 del Código civil impide ignorar el hecho frecuente de aquellos edificios antiguos en que llega a ser imposible localizar a todos, absolutamente a todos, los copropietarios;


E) En quinto lugar, la tutela judicial efectiva no sólo es dar una respuesta al ciudadano, sino darla adecuadamente y no tiene sentido ni eficacia alguna acordar una división y negar la forma en que puede practicarse;


F) En último lugar, al aceptar la propuesta de ejercitar la división, no se infringe norma alguna, ni jurisprudencia.

miércoles, 19 de noviembre de 2014

Consideraciones antes de alquilar un local comercial



Leyendo estos días: Los diez mandamientos básicos si quieres alquilar un local comercial, me ha parecido oportuno glosar los aspectos jurídicos  de lo que allí se expone aunque sea tangencialmente:

I.- Duración:

Efectivamente al iniciar un negocio ha de evaluarse la posibilidad de no tener éxito y por lo tanto no adquirir obligaciones de larga duración.
Sin embargo tampoco es conveniente pactar una duración escasa en el contrato, ya que si el negocio prospera el casero es posible que al agotarse esa pequeña duración, uno o dos años, pretenda disfrutar del esfuerzo y exija un considerable incremento del alquiler so pena de dar por terminado el contrato.
Lo recomendable por tanto es pactar una duración larga con una clausula que permita al inquilino dar por terminado el contrato trascurrido el primer año, teniendo en cuenta la situación del mercado está solución es perfectamente negociable.

II.- Contenido del contrato de arrendamiento

Sin perjuicio de que es más que recomendable que el aspirante a inquilino lleve a su abogado el borrador de contrato antes de firmarlo, si decide basarse en su propio criterio, además de lo que aparece expuesto en el artículo que estamos comentando debe prestar especial atención a:
a) No renunciar al derecho de indemnización por extinción del contrato de arrendamiento (art. 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), en caso de no llegar a un acuerdo para prorrogar el contrato al menos recibirá una indemnización por la pérdida de ese negocio

b) No renunciar al derecho de cesión o subarriendo (art. 32 de la LAU), este derecho sustituye al antiguo derecho de traspaso que la ley actual no contempla.

c) No renunciar al derecho de adquisición preferente, tanteo y retracto (art. 31 de la LAU), si renuncia puede tener problemas para continuar en caso de que el arrendador venda el local arrendado.

d) No admitir clausula que exonere de responsabilidad al arrendador  en caso de que no se obtengan del Ayuntamiento las licencias urbanísticas y de apertura que sean necesarias para iniciar la actividad que se pretende.

Téngase en cuenta que no existen modelos tipo o estándar de contrato de alquiler de local de negocio y la experiencia enseña que muchas veces se firman contratos con las renuncias antedichas sin saber lo que se está firmando.  

martes, 18 de noviembre de 2014

Propiedad Horizontal. ¿Puede un copropietario demandar a otro por obras en la fachada del edificio?



Hechos:
Una de las copropietarias de un edificio en propiedad horizontal demanda judicialmente a otra condueña por haber suprimido el muro o cerramiento exterior del edificio para unir la terraza a la habitación contigua de su vivienda.

La Audiencia Provincial estima la demanda en apelación y condena a la demandada a realizar las obras que resulten necesarias para la reposición de la fachada del piso  de su propiedad.

Se plantea recurso de casación contra esta sentencia invocando como motivo del recurso falta de legitimación activa de la demandante para actuar en nombre de la Comunidad de Propietarios.

El Tribunal Supremo (s. 30/10/2014) declara no haber lugar al recurso y confirma la sentencia de la AP condenando en costas a la recurrente.

Considera el Supremo que las dos sentencias de ese Tribunal invocadas para fundamentar el recurso no son eficaces, una porque se omite la cita de la parte que perjudica a la recurrente y la otra porque no se refiere propiamente a ejercicio de acción por un copropietario, sino por una subcomunidad.

Entiende el TS que no cabe, por tanto, entender sustituida la reiterada jurisprudencia de esta Sala sobre la legitimación de los propietarios individuales en régimen de propiedad horizontal para defender los intereses comunes en beneficio de la comunidad.

Recuerda la sentencia del Tribunal Constitucional de 14/06/1999 cuando decía que « aunque en la práctica y como licencia del lenguaje, las comunidades de propietarios de un edificio constituido bajo el régimen de la propiedad horizontal dicen actuar como demandantes y como demandados a través de su presidente, en virtud de la llamada "representación orgánica" que le reconoce el actual art. 13.3 LPH (antiguo art. 12 LPH ), en rigor son los propietarios del edificio, en cuanto propietarios constituidos bajo el régimen de la propiedad horizontal, los que actúan a través de la figura del presidente de la Junta de propietarios que ostenta "ex lege" la representación de dichos propietarios en los asuntos que afectan a la Comunidad....» ; a lo que añade «así lo ha reconocido, por lo demás, la jurisprudencia civil, que, asimismo, ha declarado que cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad, por cuanto que la situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino un régimen jurídico-real al que se sujeta la llamada "propiedad separada" ( art. 396 CC ) de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece. Por ello, cada propietario debe estar facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia de los restantes propietarios, en términos y condiciones que no corresponde a este Tribunal precisar.....».

Asimismo que esta Sala tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma (SSTS 10/06/1981, 5/02/1983, 18/12/1985, 17/04/1990, 8/04/1992 y 6/06/1997 entre otras).

La sentencia núm. 46/1995, de 31 enero , afirma que «es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones , no tan sólo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes ( SS. 10 junio 1981 , 3 febrero 1983 , 27 abril y 23 noviembre 1984 y 12 febrero 1986 ), así como que no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad (S. 8 junio 1992).....»