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lunes, 29 de diciembre de 2014

El derecho real de habitación



En otros lugares de este blog se ha analizado la figura del comodato y del precario que conviene distinguir del derecho de habitación.

Conforme al artículo 524 del Código Civil este derecho concede a quien  lo ostenta la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

El derecho de habitación no se puede arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título (art.525).

Si quien tiene el derecho de habitación ocupa toda la casa estará obligado a los reparos ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el usufructuario.

Según la SAP Madrid 21/10/2014: "ha de entenderse que las cuotas de comunidad forman parte de los gastos que derivan del mantenimiento y uso del inmueble que dicho consorte, con exclusión del otro, hace del mismo y de sus instalaciones comunes, por lo que no parece forzado incluir aquellos gastos dentro de las obligaciones que incumben al usuario, bajo la cobertura del artículo 504, en relación con el 500 CC."

Se considerarán reparos ordinarios los que exijan los deterioros o desperfectos que procedan de uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no los hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del habitacionista.

Asimismo deberá  cuidar la casa como un buen padre de familia.

En cuanto a la constitución del derecho de habitación la SAP Alicante de 11/06/2014 dispone: El derecho de uso o habitación constituye un derecho real limitativo del dominio y como tal debe ser objeto de interpretación restringida, tal y como ha reiterado la jurisprudencia. De ahí que sea necesario que la parte que lo alega deba acreditar debidamente la realidad de tal derecho de uso. Y como dispone el art. 1280.1 del CC , deberán de constar en documento público aquellos actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles. Y si bien la jurisprudencia a reiterado que ello no constituye un requisito ad solemnitatem, si constituye un requisito ad probationem.

El derecho de habitación se extingue:
1.º Por muerte del habitacionista.
2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
3.º Por la reunión del derecho de habitación y la propiedad en una misma persona.
4.º Por la renuncia del titular .
5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del derecho de habitación.
6.º Por la resolución del derecho del constituyente.
7.º Por prescripción.
Por abuso grave de la habitación
En relación con la última causa de extinción la SAP Málaga 28/05/2014 señala: Queda así demostrado que el demandado realizó abuso grave de la habitación, tanto por el hecho de ser titular de más de una vivienda, como por el hecho de no habitar en la vivienda sobre la que se constituyó el derecho de habitación. Por otra parte, se acredita que el demandado tiene su residencia habitual y familiar en XXXX , y no en el domicilio objeto de este procedimiento. Y debe destacarse que un elemento determinante del contenido del derecho de habitación es la necesidad del propio titular y de su familia, lo que constituye el límite máximo de tal derecho, de forma que su extensión depende de las necesidades del usuario y de su familia. El artículo 529 del CC remite a las causas de extinción del usufructo para determinar las que, a su vez, ponen fin a los derechos de uso y habitación, añadiendo una nueva: el abuso grave de la cosa y de la habitación.

domingo, 28 de diciembre de 2014

El derecho real de enfiteusis o censo enfitéutico



Aunque pudiera parece una figura jurídica sin transcendencia actual, lo cierto es que la última normativa sobre censo enfitéutico ha visto la luz en 2006, en el Código civil catalán, donde existen al parecer numerosos inmuebles sujetos a enfiteusis.

La Real Academia de la Lengua define la enfiteusis como:  Cesión perpetua o por largo tiempo del dominio útil de un inmueble, mediante el pago anual de un canon y de laudemio por cada enajenación de dicho dominio.

En el Código Civil español el censo enfitéutico, es uno de los tres censos contemplados en el mismo, juntamente con el censo consignativo  y el reservativo.

Considera dicho Código (art. 1604) que:  Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.

Hay censo enfitéutico (art. 1605): Cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.

Los censos  son por naturaleza perpetuos o por tiempo indefinido, sin embargo el censatario puede a su voluntad redimir el censo aunque se pacte lo contrario. (art. 1608)

El censo enfitéutico sólo puede establecerse sobre bienes inmuebles y en escritura pública. (art. 1628)

Al constituirse el censo enfitéutico se fijará en el contrato, bajo pena de nulidad, el valor de la finca y la pensión anual que haya de satisfacerse. (art. 1629).

La redención del censo enfitéutico consistirá en la entrega en metálico, y de una vez, al dueño directo del capital que se hubiese fijado como valor de la finca al tiempo de constituirse el censo, sin que pueda exigirse ninguna otra prestación, a menos que haya sido estipulada. (art. 1651)

El enfiteuta podrá donar o permutar libremente la finca, poniéndolo en conocimiento del dueño directo (art. 1635)

El dueño directo podrá dar por terminada la enfiteusis y recuperar la finca (art. 1648):
1.º Por falta de pago de la pensión durante tres años consecutivos.
2.º Si el enfiteuta no cumple la condición estipulada en el contrato o deteriora gravemente la finca.

El dueño directo puede exigir el reconocimiento de su derecho cada veintinueve años por el que se encuentre en posesión de la finca enfitéutica. Los gastos de ello correrán por cuenta del enfiteuta. (art. 1647)

Conviene distinguir la enfiteusis de otras instituciones semejantes:
Compraventa: En ella se transmite el dominio pleno, en la enfiteusis solamente el útil.
Arrendamiento: Es de duración limitada y la enfiteusis perpetua o indefinida.
Usufructo vitalicio:  Se extingue a la muerte del usufructuario, la enfiteusis es transmisible por herencia

jueves, 18 de diciembre de 2014

¿Qué es una SOCIMI?



Conforme al preámbulo de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, una SOCIMI es:  una sociedad anónima, cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros
 
La finalidad de crear este tipo de sociedades es la búsqueda de mejoras constantes en el bienestar de los ciudadanos, mediante el impulso de nuevos modelos de inversión, para continuar con el impulso del mercado del alquiler en España, elevando su profesionalización, facilitar el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria, incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar el mercado inmobiliario.

Con objeto de lograr esos objetivos  se establece para estas sociedades un régimen fiscal especial, opcional, más ventajoso que el régimen general del impuesto de sociedades.
Para obtener la consideración de SOCIMI deberán ser sociedades anónimas cotizadas  que tengan como objeto social principal la adquisición o promoción de bienes inmuebles urbanos para su arrendamiento o la tenencia de participaciones en sociedades de análoga naturaleza.

Así mismo deberán reunir los siguientes requisitos:

-Deberán tener invertido el 80 por ciento del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de las entidades antes citadas.

-Así mismo el 80 por ciento de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento a que se refiere el apartado siguiente, deberá provenir:
a) del arrendamiento de bienes inmuebles
b) de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal

-Las acciones de las SOCIMI deberán tener carácter nominativo.

-Las SOCIMI tendrán un capital social mínimo de 5 millones de euros.

-Las SOCIMI que hayan optado por el régimen fiscal especial  estarán obligadas a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio.

-Las SOCIMI que hayan optado por el régimen fiscal especial  tributarán al tipo de gravamen del cero por ciento en el Impuesto sobre Sociedades.

-La entidad estará sometida a un gravamen especial del 19 por ciento sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios cuya participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5 por ciento, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10 por ciento.

jueves, 11 de diciembre de 2014

La opción de compra y el compromiso de comprar



Es conveniente subrayar la notoria diferencia entre ambas, en la opción de compra solamente adquiere una obligación futura, la de vender, el vendedor promitente, por el contrario el compromiso de compra, o con mayor rigor jurídico en el precontrato bilateral de compraventa, ambas partes adquieren la obligación futura y reciproca de vender y comprar el objeto sobre el que se ha llegado a ese acuerdo.

Tanto la opción como el compromiso de compra tienen su fundamento legal  en el artículo 1451 del Código Civil que dispone:
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro.

Conforme recoge la STS de 6 de noviembre de 2014 "El artículo 1451 contempla la promesa de vender o comprar como precontrato o pacto de contrahendo que puede ser unilateral (el llamado contrato de opción) o bilateral, que es el presente caso en que ambas partes se han obligado.

Lo define con precisión la sentencia de 31 diciembre 2001 en estos términos: "el negocio jurídico como un contrato de compromiso de compraventa, con todas las connotaciones propias de la promesa bilateral de venta y de compra, a que el artículo 1451 del Código Civil hace referencia, y mediante el cual ambas partes, puestas de acuerdo en la cosa y en el precio y no queriendo aun concertar la compraventa, adquieren el compromiso recíproco de que cualquiera de ellas podrá exigir de la contraria, dentro del plazo pactado, el cumplimiento del contrato".

El incumplimiento de ese pacto da lugar a la aplicación del artículo 1124 del Código Civil que dispone:
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

Cuando, como ocurre en el caso de la sentencia antes citada, el incumplimiento sea de la parte vendedora promitente, ésta deberá efectuar la restitución de la parte del precio que fue entregada al tiempo del precontrato la cual devengará los intereses legales desde la intimación notarial

Así mismo deberá indemnizar a la otra parte que, en el supuesto contemplado, será el pago de la clausula penal que tiene la función liquidadora de los daños y perjuicios.