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viernes, 23 de enero de 2015

¿Cómo tributan las indemnizaciones entre caseros e inquilinos?



La ley de Arrendamientos Urbanos tiene previstos supuestos en los que es exigible una indemnización:

En caso de enajenación de la vivienda arrendada el inquilino Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen. (art. 14).

Si el inquilino se ve obligado a abandonar la vivienda por necesidad del arrendador: Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor. (...)Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados. (art. 9)

Desistimiento anticipado del inquilino: El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.(art. 11)

En todos estos casos y en otros similares ¿Cual es la repercusión fiscal por la percepción y pago de esas indemnizaciones?

En el Manual de IRPF de la Agencia Tributaria (pág. 105) se dice: La indemnización satisfecha como consecuencia de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento tiene para el propietario-arrendador la consideración de mejora y no la de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario. Para el arrendatario que la percibe constituye una ganancia patrimonial cuyo período de genera­ción será el que corresponda en función de la antigüedad del contrato de arrendamiento.

Conforme al art. 15 del Reglamento IRPF: Se con­sideran rendimientos del capital mobiliario obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, exclu­sivamente, los siguientes, cuando se imputen en un único período impositivo: ... b) Indemnizaciones percibidas del arrendatario o subarrendatario por daños o desperfectos, en los su­puestos de arrendamiento.

La Agencia Tributaria en consulta vinculante V0614-14 considera rendimientos del capital inmobiliario la indemnización por rentas dejadas de percibir con motivo de unas filtraciones de aguas fecales en el local arrendado.

En consulta vinculante V0777-08: La percepción por el consultante de una cantidad en concepto de indemnización por la extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio constituye para el mismo una alteración en la composición de su patrimonio que dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, tal y como señala el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. Por tanto, la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la percepción de la indemnización por la extinción del contrato de arrendamiento del local de negocio no se incluirá para la determinación del rendimiento neto de la actividad económica, sino que se incorporará al ámbito general de las ganancias y pérdidas patrimoniales.