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miércoles, 21 de enero de 2015

¿Se extingue el alquiler al fallecimiento del arrendador/usufructuario?



Conforme al art. 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos parece que la respuesta ha de ser afirmativa y así lo entendió el Juzgado de 1ª Instancia  al denegar la solicitud del nuevo propietario por importe de 9.524,83 euros más IVA en reclamación de las rentas arrendaticias de un local comercial correspondientes al periodo de arrendamiento que media entre el  fallecimiento la usufructuaria arrendadora del local y la devolución de las llaves del mismo por la arrendataria.
 
Sin embargo la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana, (s. diez de julio de dos mil catorce) revocó esta sentencia condenando a la arrendataria a pagar la cantidad de siete mil novecientos cuarenta y seis euros con ochenta y tres céntimos (7.946,83 euros), a incrementar con el correspondiente IVA e intereses legales devengados por dicho principal desde la fecha de presentación de la demanda.

Considera la AP:

La sentencia del juzgado se basa en que, partiendo de que tenía arrendado el local la demandada en virtud de contrato celebrado con la usufructuaria del local en el año 2003, una vez fallecida ésta no ha quedado probado que continuara vigente el arrendamiento, dado que no se puede concluir que hubiere una voluntad por parte de la demandada de continuar el alquiler con el nuevo arrendador (a la sazón la parte actora y aquí adelante, nudo propietario del local que devino pleno con la extinción del usufructo al fallecer su titular) y de que se hubiere suscrito un contrato entre las partes.

Una vez examinado el acervo probatorio en relación con las alegaciones de las partes, consideramos que debe acogerse el recurso en el sentido de estimar parcialmente la demanda condenando a la demandada a abonar la cantidad de 7.946 euros en concepto de rentas arrendaticias, suma que conforme lo postulado en la demanda devengará el correspondiente interés legal desde su fecha de presentación ( arts. 1.100 , 1.101 y 1.108 del C. Civil ) y deberá igualmente incrementarse con el IVA devengado.

Fundamento esencial de nuestra decisión,  es que una vez fallecida la usufructuaria arrendadora del local se extinguió el arrendamiento, aceptando ambas partes de manera tácita la continuación de dicha situación, con el consiguiente surgimiento de una nueva relación arrendaticia coincidente en sus elementos esenciales con la anterior y que se mantuvieron hasta su finalización por no alcanzarse un acuerdo en orden a su modificación.

Basamos dicha apreciación probatoria en que de las comunicaciones entre las partes vía correo electrónico documentadas con la demanda se desprende la existencia de la relación arrendaticia y la correspondiente voluntad de las partes al respecto porque se reflejan unas discrepancias en cuanto al importe en que debe fijarse la renta, se reclaman las rentas adeudadas, se esgrime desde la demandada ante dicha pretensión la existencia de unas reparaciones costeadas por la misma al modo de una y se habla igualmente por la propia demandada de renegociar la renta, lo que además debe unirse al hecho más que sintomático de mantenerse la arrendataria en la posesión del local y abandonarlo ante el requerimiento de la apelante por no fructificar la negociación en cuanto a la determinación definitiva de la cuantía de la renta (según se infiere de los últimos correos cruzados entre las partes).

Como consecuencia de lo expuesto procederá la condena de la demandada a satisfacer las rentas devengadas durante el periodo que medió entre la última mensualidad que satisfizo y el final de la relación asumido por ambas partes y consumado con la entrega de llaves, a razón de los 387,65 euros mensuales que figuraban en su día en el contrato celebrado con la usufructuaria, lo que nos da la suma ya adelantada de 7.946,83 euros, que deberá adicionarse con los incrementos ya señalados previamente.

Ello significa en relación con el desglose que se efectúa en la demanda que excluimos las mensualidades devengadas hasta febrero del año 2010 y que en lugar de 400 euros deba tomarse como referencia en las rentas en que lo ha sido la cantidad antedicha.