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jueves, 18 de junio de 2015

¿Es anulable la compra de un local que no puede ser convertido en vivienda?



HECHOS.-

El interesado adquiere una finca urbana denominada "vivienda izquierda en planta baja" y descrita como "a estrenar, exterior, jardín, dos habitaciones, sala, cocina equipada, 160.100€"

Al intentar empadronarse en dicha vivienda en el Ayuntamiento le comunicaron la imposibilidad de empadronarse al no ser una vivienda por estar destinado el local a otros usos y "se informa desfavorablemente a la posibilidad de otorgar uso residencial al local objeto de consulta".

Ante ello el adquirente plantea demanda en que se pedía la declaración de nulidad de la compraventa y la restitución al demandante del precio y de los gastos en que ha incurrido.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda y declara de oficio la caducidad de la acción ejercitada.

La Audiencia Provincial de Bilbao sentencia de treinta de marzo de dos mil quince, estima el recurso de apelación, declara resuelta de compraventa y condena al vendedor a restituir al comprador la suma de 207.534,72 euros más sus intereses legales

Considera la Audiencia que no se trata, como estimó el Juzgado de 1ª Instancia de un contrato anulable al que es de aplicación el plazo de caducidad señalado por el art. 1.301 del Código civil ; habiéndose otorgado la escritura de compra el 10 de marzo de 2006 y presentada la demanda el 5 de septiembre de 2012, la acción de nulidad está caducada por lo que desestima la demanda.

Estamos en presencia de la entrega de una cosa distinta de la vendida, es decir, ante el supuesto de un "aliud pro alio", en que la vendedora, una mercantil que se dedica al tráfico inmobiliario y que en el desarrollo de su objeto social compró el local, lo rehabilitó y vendió como si se tratara de una vivienda, entrega al demandante cosa distinta de la convenida pues éste lo que pretende es adquirir una vivienda y lo que adquiere es un local de negocios o almacén que la vendedora vende como vivienda
No se trata por tanto de un supuesto de anulabilidad de contrato sino de aplicar la doctrina jurisprudencial sobre incumplimiento de contrato que entra dentro del art. 1.124 del Código civil-

Nos encontramos, pues, ante una prestación de objeto distinto y no ante simples vicios de la cosa, toda vez que la doctrina jurisprudencial ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1124 y 1101 del Código Civil (aparte de otras, SSTS de 30 de noviembre de 1972 , 25 de abril de 1973 , 21 de abril de 1976 , 20 de diciembre de 1977 y 23 de marzo de 1982 ), pues, como puntualiza la sentencia de 20 de febrero.de 1984, la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio, lo que origina sometimiento a diferentes plazos de prescripción de 1984 , la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio, lo que origina sometimiento a diferentes plazos de prescripción.
Seguidamente vamos a estudiar las consecuencias económicas del incumplimiento, consecuencias que vamos a valorar desde una doble óptica: primero, considerando que la vendedora ha hecho dejación absoluta de sus obligaciones para con el comprador no sólo entregando cosa distinta de la convenida sino absteniéndose de facilitar cualquier solución a la problemática suscitada y, segundo, que debe procederse a una íntegra reparación del comprador en relación con el daño sufrido.

En tal sentido se reconoce al comprador el derecho a ser resarcido no solo del precio de la compra (160.000€) sino de todos los gastos originados por importe de 47.534,72€, solamente se excluyen los gastos solicitados de suministro eléctrico que consideramos de todo punto innecesario y el importe correspondiente al alquiler de una vivienda pues los demandantes en todo caso habrían tenido necesidad de cubrir esta atención primaria por lo que no cabe repercutirla a la parte demandada.