HECHOS:
Venta en 2007 de finca urbana en planta sótano de un
edificio. En la escritura se hace constar que "la finca adquirida se destina a
su residencia habitual...".
Anteriormente, en 2006 se efectuaron unas reformas en este
local, sótano existente al que se pretendió dar el uso para vivienda con la
intención de venderlo como tal y el certificado del Ayuntamiento de 15 de abril
de 2009 hace constar que las obras de acondicionamiento realizadas en dicho
local no están amparados en ninguna licencia municipal.
Al llegar las primeras lluvias quedó inundada y anegada en
agua. El informe pericial acredita que hay dos causas de ello: inundación
provocada por aguas del exterior y humedades existentes por filtraciones y
condensaciones.
Los compradores solicitan la resolución del contrato de
compraventa la condena a devolver el precio pagado y a abonarle los daños y
perjuicios sufridos; más intereses y costas.
El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda por entender
que no se preveía que la compraventa fuera de vivienda y que los vendedores no
eran los promotores ni puede hablarse de engaño, ni de actitud maliciosa, sino
que era un inmueble de más de 30 años de antigüedad.
La Audiencia Provincial revoca la sentencia estimando la
demanda, decreta la resolución del contrato de compraventa con las
consecuencias inherentes, por considerar que: no puede obviarse a juicio de
la Sala, que lo que constituyó objeto del contrato de compraventa fue una
vivienda con un salón-comedor, cocina, dos dormitorios y cuarto de baño, lo que
nos sitúa ante objeto determinado y con una finalidad específica, que ni a la
fecha de suscripción del contrato ni a la de otorgamiento de la escritura
pública reúne en verdad la finca, ya que ni se puede garantizar, precisamente
su legalidad, ni que allí pueda mantenerse esa vivienda unifamiliar con esas
características.
El Tribunal
Supremo, sentencia de dos de Junio de dos mil quince, declara no haber lugar al
recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial
Considera el
Supremo:
Es obligación esencial del contrato de compraventa, por
parte del vendedor el de entregar la cosa vendida, conforme al artículo 1461
del Código civil que se concreta en la identidad e integridad de la misma,
conforme a los artículos 1468, primer párrafo y 1469, primer párrafo, primer
inciso, siempre del Código civil . El más grave incumplimiento de esta
obligación esencial, como incumplimiento objetivo, básico, que frustra el fin
del contrato se produce cuando el vendedor entrega una cosa que no corresponde a
lo pactado, que da lugar a la resolución del mismo.
La cuestión que aquí se plantea es precisamente ésta. Se ha
vendido una vivienda -no otra cosa- y ésta es inhabitable, lo que significa que
no sirve para vivir, es decir, no es vivienda, la cual por su propio concepto es
un local para vivir (habitar) una persona o familia.
El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable
es aliud pro alio. Un caso claro de resolución puede ser el
incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el
contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud
pro alio .
La entrega de una cosa aliud pro alio, en el contrato
de compraventa es un caso claro de incumplimiento esencial que da lugar a la
resolución, en aplicación del artículo 1124 del Código civil . Lo cual implica
dos extremos, tal como expone la sentencia de 22 junio 2010 : resolución, en sí
misma, como ineficacia sobrevenida con efecto retroactivo, ex tunc e
indemnización de daños y perjuicios (párrafo 2º del citado artículo 1124 y
sentencia de 12 mayo 2005 ), los cuales deben probarse, pero sin obviar que la
ineficacia producida por el incumplimiento de la otra parte contractual, por
regla general produce un daño per se , como frustración en la economía
de la que ha sufrido el incumplimiento y, por ende, la ineficacia del contrato.
Se desestima por tanto el recurso, no sólo porque la
sentencia de la Audiencia Provincial declara probado que se vendió una
vivienda, no otra cosa, y que ésta es inhábil para vivir, sino también porque
esta propia Sala, al examinar los contratos y ver la prueba, también ve claro
que se vendió algo que parecía para vivir, es decir, una vivienda y
resultó que no era tal, no era apta para vivir, no era vivienda. Es aplicable,
sin duda alguna, la doctrina del aliud pro alio tal como ha sido
expuesta doctrinal y jurisprudencialmente en líneas anteriores.
Puesto que el inmueble había sido gravado con una hipoteca
por la compradora sin necesidad de acoger el motivo y casar la sentencia, ya
que ésta no ha infringido norma alguna, se debe entender que en la obligación
que consta en el fallo de la misma, de restitución recíproca, se incluye la de
devolver el derecho de propiedad del local, con la hipoteca cancelada, que no
es otra cosa que debe quedar tan libre de cargas como le fue entregado a la
compradora al tiempo del contrato y su consumación.
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