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lunes, 15 de junio de 2015

¿Puede anularse la compra de un sótano si es inhabitable para vivienda?



HECHOS:


Venta en 2007 de finca urbana en planta sótano de un edificio. En la escritura se hace constar que "la finca adquirida se destina a su residencia habitual...".


Anteriormente, en 2006 se efectuaron unas reformas en este local, sótano existente al que se pretendió dar el uso para vivienda con la intención de venderlo como tal y el certificado del Ayuntamiento de 15 de abril de 2009 hace constar que las obras de acondicionamiento realizadas en dicho local no están amparados en ninguna licencia municipal.


Al llegar las primeras lluvias quedó inundada y anegada en agua. El informe pericial acredita que hay dos causas de ello: inundación provocada por aguas del exterior y humedades existentes por filtraciones y condensaciones.


Los compradores solicitan la resolución del contrato de compraventa la condena a devolver el precio pagado y a abonarle los daños y perjuicios sufridos; más intereses y costas.


El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda por entender que no se preveía que la compraventa fuera de vivienda y que los vendedores no eran los promotores ni puede hablarse de engaño, ni de actitud maliciosa, sino que era un inmueble de más de 30 años de antigüedad.


La Audiencia Provincial revoca la sentencia estimando la demanda, decreta la resolución del contrato de compraventa con las consecuencias inherentes, por considerar que: no puede obviarse a juicio de la Sala, que lo que constituyó objeto del contrato de compraventa fue una vivienda con un salón-comedor, cocina, dos dormitorios y cuarto de baño, lo que nos sitúa ante objeto determinado y con una finalidad específica, que ni a la fecha de suscripción del contrato ni a la de otorgamiento de la escritura pública reúne en verdad la finca, ya que ni se puede garantizar, precisamente su legalidad, ni que allí pueda mantenerse esa vivienda unifamiliar con esas características.


El Tribunal Supremo, sentencia de dos de Junio de dos mil quince, declara no haber lugar al recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial


Considera el Supremo:


Es obligación esencial del contrato de compraventa, por parte del vendedor el de entregar la cosa vendida, conforme al artículo 1461 del Código civil que se concreta en la identidad e integridad de la misma, conforme a los artículos 1468, primer párrafo y 1469, primer párrafo, primer inciso, siempre del Código civil . El más grave incumplimiento de esta obligación esencial, como incumplimiento objetivo, básico, que frustra el fin del contrato se produce cuando el vendedor entrega una cosa que no corresponde a lo pactado, que da lugar a la resolución del mismo.


La cuestión que aquí se plantea es precisamente ésta. Se ha vendido una vivienda -no otra cosa- y ésta es inhabitable, lo que significa que no sirve para vivir, es decir, no es vivienda, la cual por su propio concepto es un local para vivir (habitar) una persona o familia.


El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio. Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio .


La entrega de una cosa aliud pro alio, en el contrato de compraventa es un caso claro de incumplimiento esencial que da lugar a la resolución, en aplicación del artículo 1124 del Código civil . Lo cual implica dos extremos, tal como expone la sentencia de 22 junio 2010 : resolución, en sí misma, como ineficacia sobrevenida con efecto retroactivo, ex tunc e indemnización de daños y perjuicios (párrafo 2º del citado artículo 1124 y sentencia de 12 mayo 2005 ), los cuales deben probarse, pero sin obviar que la ineficacia producida por el incumplimiento de la otra parte contractual, por regla general produce un daño per se , como frustración en la economía de la que ha sufrido el incumplimiento y, por ende, la ineficacia del contrato.


Se desestima por tanto el recurso, no sólo porque la sentencia de la Audiencia Provincial declara probado que se vendió una vivienda, no otra cosa, y que ésta es inhábil para vivir, sino también porque esta propia Sala, al examinar los contratos y ver la prueba, también ve claro que se vendió algo que parecía para vivir, es decir, una vivienda y resultó que no era tal, no era apta para vivir, no era vivienda. Es aplicable, sin duda alguna, la doctrina del aliud pro alio tal como ha sido expuesta doctrinal y jurisprudencialmente en líneas anteriores.


Puesto que el inmueble había sido gravado con una hipoteca por la compradora sin necesidad de acoger el motivo y casar la sentencia, ya que ésta no ha infringido norma alguna, se debe entender que en la obligación que consta en el fallo de la misma, de restitución recíproca, se incluye la de devolver el derecho de propiedad del local, con la hipoteca cancelada, que no es otra cosa que debe quedar tan libre de cargas como le fue entregado a la compradora al tiempo del contrato y su consumación.