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martes, 7 de julio de 2015

¿Era renunciable en la LAU1964 el derecho a denegar la prórroga por necesidad del arrendador?



La respuesta ha de ser afirmativa y así lo declara la sentencia del Tribunal Supremo de veinticuatro de Junio de dos mil quince.

Considera el Supremo que:

Esta renuncia a derechos reconocidos por la legislación vigente, como señala la parte recurrente, está ya reconocida en nuestra jurisprudencia. Así, en la STS de 9 de abril de 1999 con cita de las STS de 24 de febrero de 1961 , 30 de junio de 1984 y 14 de febrero de 1992 se dice que «El artículo 6.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 autorizaba la renuncia voluntaria, equiparable a la del número 2 del artículo 6 del Código Civil , de los arrendatarios locales de negocio, salvo del beneficio de prórroga forzosa y se proyecta tanto sobre derechos nacidos, o respecto a los que, aún sin nacer, constituyen expectativa de derecho, siempre que se trate de derechos reconocidos por legislación vigente». Y en este caso, es un derecho concedido por la LAU 1964.

Partiendo de esta doctrina, en este particular caso, debemos declarar que el derecho renunciado por el arrendador no era personalísimo, sino que se trata de una facultad que la LAU le otorgaba a él como arrendador y a quien le sucediera en la posición contractual, pues se trataba de proteger la posición de la madre y sus hermanas, lo que necesariamente deberán respetar los sucesores del primitivo arrendador, que le continúan en sus derechos y obligaciones (art. 659 C. Civil) y en igual sentido el art. 1257 del C. Civil .
Habría sido personalísimo el derecho, si solo en la persona del primitivo arrendador se pudieran darlos requisitos necesarios para el ejercicio del derecho, pero nada de ello ocurre, pues el art. 62 de la LAU lo recoge como supuesto genérico de denegación de prórroga, por lo que no puede entenderse que cuando renunciaba el arrendador solo podía estar pensando en su propia situación personal, sino que lo redactado fue firmado sabiendo que afectaría a ulteriores personas que pudieran asumir la posición de arrendador, por lo que no se viola el art. 6.2 del C. Civil.

El art. 6.2 del C. Civil proscribe la renuncia de derechos cuando perjudiquen a tercero, pero como declara la doctrina, es válida la renuncia que no afecta a otros derechos que a los propios del renunciante aunque en el futuro pueda perjudicar a sus herederos. Es decir, nada impide que la renuncia tenga un efecto reflejo sobre terceros, pero la renuncia no se hizo para perjudicar a terceros que es lo que proscribe el art. 6 del C. Civil.

La renuncia a la denegación de prórroga no es un acto irrelevante del arrendador, pues tiene una honda repercusión en el arrendatario, que por dicha renuncia goza de una posición más estable en la vivienda, lo que puede determinar la elección de la misma.

Es más, en este particular caso, el contrato databa de 1974 y tras un anuncio de denegación de prórroga en abril de 1987, las partes formalizaron un nuevo contrato de arrendamiento el 1 de agosto de 1987 (ahora analizado), en el que se renunciaba al derecho a denegación de prórroga por causa de necesidad, si bien la renta que en 1974 era de 108.000 pesetas anuales, pasaba a 25.000 pesetas mensuales. Es decir, por la renuncia a la denegación de prórroga, obtuvo la parte arrendadora una sensible mejora económica en la renta a percibir, cuya contrapartida fue la renuncia mencionada.