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martes, 22 de septiembre de 2015

¿Es exigible en todo caso una penalización de 22.000€ para caso de desistimiento en un alquiler de local?



En un contrato de arrendamiento de local de negocio se pacta una clausula penal de 22.000 euros si el inquilino desiste del alquiler antes de llegar a su término.


El arrendatario dejó el local antes del plazo pactado (el 31 de agosto de 2011, cuando la fecha de finalización prevista era el 1 de julio de 2017).


El local se arrendó de nuevo el 31 de octubre de 2011.


El Juzgado de 1ª Instancia condena al inquilino a pagar en su totalidad la penalización pactada.


Apelada esta sentencia la Audiencia Provincial de Pontevedra (s.25/06/2015) la revoca y condena al apelante a pagar 6.412,47 euros más los intereses legales desde la fecha de citación a juicio.


La AP que no admite la invocación del casero de la inaplicabilidad de la moderación en la clausula penal por cuanto el desistimiento implica un incumplimiento total.


Por el contrario considera la AP que la jurisprudencia, cuando ha aplicado la doctrina anterior al desistimiento en el arrendamiento urbano, sea la cláusula prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos o en pacto contractual (como en el presente caso) ha sido la contraria.


La sentencia de 3 febrero 2006 ya estableció la moderación, para mantener la igualdad y el equilibrio entre arrendador y arrendatario. La de 7 junio del mismo año también la acepta, al constar una nueva ocupación. La de 5 julio 2006 alude a que procede la moderación y no cabe en casación, discutirla. En el mismo sentido, sentencias de 30 octubre 2007 y 18 marzo 2010 .


En definitiva la justificación de la moderación la hace la sentencia de 9 abril 2012 en estos términos:

La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años - significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento , en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente).Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento ; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada

Las razones que justifican la moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento , siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios (artículo 1152 del Código civil y sentencias de 26 marzo de 2009 , 10 noviembre 2010 , 21 febrero 2012) y no cabe aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente.

En segundo lugar, si el arrendador percibiese la totalidad de la cláusula penal y, además, rentas de un nuevo arrendatario (extinguido el anterior por el desistimiento) se daría un claro enriquecimiento injusto.

En tercer lugar, el principio de pacta sunt servanda no siempre puede aplicarse literalmente.


La AP valora la posibilidad de moderar la cláusula penal pactada en nuestro caso para el supuesto de desistimiento unilateral del inquilino, que tuvo lugar a los dos años de celebrado el contrato pactado con un duración de nueve. La relación arrendaticia cesó en agosto de 2011, mes este que condenamos a pagar al demandado, no así a partir de ahí.

Consta reconocido que el nuevo contrato de alquiler se suscribió por los arrendadores el 31 de octubre siguiente con un nuevo arrendatario para su local de negocio. Así las cosas resulta absolutamente desproporcionado la indemnización que se le reconoció en la instancia, esto es, 22.000 euros porque cae de lleno en el enriquecimiento injusto además de resultar manifiestamente irrazonable con arreglo a los criterios jurisprudenciales que acabamos de señalar en los anteriores párrafos.