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miércoles, 9 de septiembre de 2015

Propiedad Horizontal: ¿Puede la Comunidad acordar el alquiler de la vivienda del portero?



En el foro de La Comunidad, en el que suelo colaborar, se ha formulado esta consulta, y puede ser interesante exponer el criterio jurisprudencial al respecto. 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de febrero de 2013, responde afirmativamente  a la cuestión siempre y cuando el acuerdo haya sido adoptado con la mayoría cualificada a que se refiere el párrafo 2º del art. 17.1ª de la Ley de Propiedad Horizontal.

La AP de Madrid basa su resolución en la jurisprudencia y especialmente en la STS de 24 de octubre de 2.012 que exponía: de lo que se trata es de determinar si la descripción que se hace de la "vivienda de portero" en el Título Constitutivo comporta la asignación de un uso específico, como es el de servir para la residencia de aquél, por lo cual, para concederle otro uso o destino resultaría necesario la adopción del acuerdo por unanimidad, posición mantenida por la sentencia impugnada, o si, por el contrario, la simple descripción del piso de la manera indicada, sólo lo sería a efectos meramente enunciativos, sin que se limite el uso o las facultades dominicales, y sin precisar de la unanimidad los acuerdos que afecten a dicha vivienda para su validez y eficacia.

Esto último ha de concluirse que es lo que ocurrió en el caso de autos si se examina la escritura de declaración de obra nueva y constitución de régimen de propiedad horizontal.

Se exponía en la referida Sentencia de 24 de octubre de 2.012 , que "procede recordar que, a partir de la STS de 16 de julio de 1.992 respecto a la supresión o creación del servicio de portería o conserjería, se ha declarado en esta sede que no cabe obligar al mantenimiento del portero o conserje con los grandes costes actuales, con lo limitado del horario de trabajo, impeditivo de una vigilancia completa del inmueble, además de que las prestaciones pueden llevarse a cabo mediante empresas especializadas, doctrina ésta seguida según la dicción del artículo 3.1 del CC , que dispone lo siguiente: «las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas».
Conforme con dicha doctrina, se ha mantenido en la jurisprudencia la supresión del portero, siempre seguida con la prestación de los servicios por otros medios, sólo con el acuerdo de la mayoría de la Junta de Propietarios del anterior artículo 16.3 de la Ley (en la actualidad, el artículo 17.3º).
En cuanto a este servicio se refiere, la ley de Reforma 8/1999 determina que únicamente se podrá exigir su creación o supresión a los propietarios, si se alcanza la mayoría cualificada de las tres quintas partes, tanto de los dueños en número, como de las cuotas de participación.

Se concluyó que en el supuesto examinado debía admitirse la mayoría de las tres quintas partes para  que pudiera acordarse válidamente el arrendamiento de la vivienda del portero, por lo que casó la sentencia de apelación. Y en idéntico sentido se ha de concluir en el presente, habida cuenta de que la cuestión debatida se refiere al alquiler de la vivienda del portero, y no a la supresión de la misma - en palabras de la propia STS de 24 de octubre de 2.012 , - resultando que la Comunidad había acordado ya la sustitución de la figura del portero por la de un conserje, y sin que el Titulo Constitutivo determine limitaciones a los derechos dominicales de los propietarios, y ni que su arrendamiento pueda entrañar desafectación, pues continúa teniendo la condición de elemento común.