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martes, 6 de octubre de 2015

Los 15 años de batalla legal de un hotel donde durmió Picasso



Pablo Picasso durmió en una fonda que, con el paso del tiempo, protagonizaría una batalla legal absurda. El pintor malagueño se alojó allí en 1910 cuando visitó por primera vez Cadaqués. Él tenía 29 años y Salvador Dalí sólo 6, por lo que imagino que no coincidieron. 

En esa época se llamaba Fonda Miramar y estaba nuevecita porque había sido levantada en 1904. Aún le quedaban muchas historias que vivir, incluida la batalla legal que aquí relato.

De Fonda a Hotel pasando por Museo

La Fonda Miramar estuvo ocupada durante la guerra civil, luego se transformó en el Hotel Cap Creus y más tarde en Museo de Arte antes de convertirse definitivamente en el Hotel La Residencia.

El 1 de enero de 1995, -fecha de entrada en vigor de la actual ley de arrendamientos urbanos-, la sociedad propietaria del edificio concertó con un particular un contrato de arrendamiento de local de negocio, por el que se cedía la explotación y gestión del inmueble Hotel La Residencia por un período de cuatro años.

En ese contrato se estipulaba que cuando finalizaran los cuatro años el alquiler se prorrogaría de forma anual, siempre que el arrendatario no comunicara al arrendador, con una antelación de tres meses, su voluntad de dar por finalizado el arrendamiento.

La cláusula origen de la batalla legal

En ese contrato de alquiler se incluyó una cláusula adicional que es el origen de una batalla legal de 15 años. Esa cláusula abría la posibilidad al inquilino de comprar el hotel en el futuro, es decir, era un alquiler con opción a compra. Esta es la cláusula:
c) de dicho contrato de arrendamiento, se concede al arrendatario y sus legales herederos, una opción de compra sobre la totalidad del "Hotel La Residencia"

Se fijaba también como plazo final para comprar el hotel el mes de enero de 2004, año en que se celebraba el centenario del nacimiento de Salvador Dalí. También se fijaba el precio de compra, en caso de ejercicio de la opción, en cincuenta millones de pesetas (300.506,05€)

El inquilino quiere comprar y los propietarios se niegan a vender

El 6 de julio de 2000, el inquilino manifestó fehacientemente su voluntad de ejercer el derecho de opción de compra sobre el Hotel La Residencia, requiriéndose notarialmente a la propiedad para que el día 25 de julio de 2000 se otorgara la escritura pública de compraventa.

Pero … la sociedad propietaria negó la autenticidad del contrato e incluso se siguió por ello causa penal en la que resultó absuelto el arrendatario y se declaró como hecho probado la existencia del contrato en cuestión.

Llevado al asunto a los tribunales civiles tanto el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Figueras como la Audiencia Provincial de Gerona, en apelación declararon la validez de la opción de compra y la obligación del concedente de esa opción de otorgar escritura de compraventa a favor del arrendatario optante, en las condiciones acordadas.

El Tribunal Supremo da la razón al inquilino más de 15 años más tarde

Con fecha 1 de septiembre de 2015, es decir más de QUINCE AÑOS, después de ejercida la opción, el Tribunal Supremo ha desestimado el recurso de casación y confirmado las anteriores sentencias condenando al recurrente, la sociedad propietaria del inmueble, a todas las costas. Es decir, el Tribunal Supremo reconoce que el inquilino tiene derecho a comprar el hotel.

Pone de manifiesto el Tribunal Supremo la endeblez de los argumentos alegados en el recurso de casación, cuando señala que:

El primer motivo de casación, que no precisa adecuadamente la norma que considera infringida faltando a la exigencia del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se formula por infracción de las disposiciones que regulan la duración del contrato de opción cuando va unido a un contrato de arrendamiento, con cita de doctrina jurisprudencial que afirma vulnerada.

Viene a sostener la parte recurrente que cuando se ejerció la opción por el demandante en el año 2000 la misma había caducado, pese a que aparecía concedido el derecho de opción de compra hasta 2004, ya que estaba en relación con un contrato de arrendamiento cuya vigencia se extendía sólo hasta el fin de 1998.

Tal conclusión no puede ser aceptada ya que no sólo se había establecido un plazo para el posible ejercicio de la opción hasta el año 2004 -que en forma alguna se había cumplido- sino que además el arrendamiento se prorrogaba por años desde su vencimiento en 1998 por simple voluntad del arrendatario.
Las sentencias que cita la parte recurrente en apoyo de su tesis no contienen doctrina que resulte de directa aplicación al presente caso.

Por ello el motivo se desestima, lo que deja sin objeto el segundo que, faltando también a la exigencia de precisar la norma que se considera infringida, afirma que se han vulnerado las reglas sobre la apreciación de oficio de la caducidad en el ejercicio de la opción de compra y la jurisprudencia sobre dicha cuestión, ya que al estimar que la caducidad del derecho de opción no se había producido carece de efecto alguno el que dicha caducidad pudiera o no apreciarse de oficio.

CONSIDERACION FINAL: ¿Merecía la pena un pleito de quince años para obtener este resultado, por otra parte tan previsible?