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martes, 31 de marzo de 2015

Propiedad Horizontal ¿Puede usarse de modo privativo el patio de luces comunitario para tareas de lavado de ropa?



La Comunidad de Propietarios demanda judicialmente a los vecinos que por tener acceso al patio de luces comunitario lo utilizan privativamente para tareas de lavado de ropa y concordantes.  

Se solicita, al amparo del art. 7 LPH,  que los demandados cesen en dicha utilización y retiren todas las instalaciones efectuadas, dejándolo libre y limpio de todo el mobiliario, electrodomésticos y enseres de su propiedad allí situados.

La Audiencia Provincial de Murcia (s. 30/12/2014) ratificando la del Juzgado de primera instancia desestima la demanda sin expresa condena en costas.

Considera la AP que si en la escritura constitutiva de la Comunidad de Propietarios se les confiere a quienes sean dueños de ese piso el uso del patio común situado en los bajos, es de suponer que tal uso consista en alojar allí los enseres necesarios para las labores domésticas en realidad llevadas a cabo, el lavado de la ropa y los complementos de tal actividad.

El espíritu social que impregna toda la LPH hace que la convivencia compartida que regula curse por los parámetros del mejor sentido común y del respeto a los demás propietarios, de suerte que no supondrá contravención alguna a sus régimen el hecho de que se opere una normal utilización de los patios de luces existentes en muchas fincas, a los que se puede acceder desde un piso bajo y en los que sus dueños suelen instalar aparatos y elementos fijos para el servicio doméstico, como se ha anticipado.

No ha quedado probado que la tan referida utilización de ese patio del edificio ha deparado serias molestias a los demás vecinos, sin olvidar lógicamente que aquella convivencia en común acarrea siempre inconvenientes para todos que difícilmente surgirían si cada propietario estuviese completamente aislado del resto de titulares del edificio.

Alude la Comunidad apelante a que sí existen molestias, éstas consistentes en ruidos a deshoras, malos olores, tenencia de animales y falta de cuido en la limpieza, pero la realidad de tales eventos, desde luego no acreditados con firmeza, desbordan la petición de demanda, debiendo quedar, por tanto, sin juzgar, pese a la apuntada posibilidad de que en algún momento lo sean.

lunes, 30 de marzo de 2015

El Supremo anula la pena impuesta a automovilista por conducir sin puntos



El Tribunal Supremo (STS 11/03/2015) estimando un recurso de revisión, anula la pena impuesta a un conductor por el Juzgado de Instrucción en juicio rápido, como autor responsable de conducción en caso de pérdida de la vigencia del permiso o licencia por pérdida total de los puntos asignados legalmente.(art. 384 CP)

Los hechos, objeto de la condena, tuvieron lugar el 9 de febrero de 2011

La resolución de la Dirección General de Tráfico, de fecha 7 de abril de 2010, es anterior a tales hechos. Tal resolución anula la recurrida en el expediente de declaración de pérdida de vigencia del permiso de conducir, por falta de notificación de los expedientes sancionadores previos, que se citan. Por todo ello, el condenado en la causa de referencia, no se hallaba privado de licencia en la fecha de los hechos, debiendo, en consecuencia, anularse la sentencia.

Considera el Supremo que el recurso de Revisión ha de estimarse, toda vez que la circunstancia descrita, por desconocida por el órgano sentenciador, no fue tenida en cuenta en su Resolución. Se está así, ante un supuesto del art. 954.4 de la LECr , conocimiento de un hecho nuevo que acredita la inocencia. Pues constando acreditado que la resolución administrativa de 20 de octubre de 2009 que declara la pérdida de puntos es revocada por resolución de 7 de abril de 2010. Lo cierto es que el 9 de febrero de 2011, fecha del hecho no carecía de puntos, pero se desconocía, pues la notificación al interesado no se hizo efectiva hasta el 10 de marzo de 2011.

Como se dice en el ATS de 7 de diciembre de 2011 ; "Desde una perspectiva estrictamente penal, lo que realmente sucede es que el tipo aplicado contiene un elemento normativo objetivo, cual es la pérdida de la vigencia del carnet de conducir por el automovilista, elemento imprescindible para aplicar la norma penal y dictar una condena en ese ámbito. Una vez que falta ese elemento por haber declarado la nulidad de la privación de carnet la sentencia dictada por el Tribunal Contencioso Administrativo, es claro que el tipo delictivo se ha quedado sin el soporte fáctico-normativo que permitía subsumir la conducta del automovilista en la norma penal y dictar la correspondiente condena. Y es que ya no habría base para estimar que hubiera sido menoscabado el bien jurídico penal que legitimaba la activación del ordenamiento punitivo"

martes, 24 de marzo de 2015

¿Que puede hacer cada medianero en el muro que separa las propiedades?



El Tribunal Supremo (s. 13/02/2015) declara  que la medianería implica una comunidad -comunidad de utilización, como dicen las sentencias de 13 febrero 2007 y de 20 junio 2014 - de propietarios de predios contiguos sobre elemento común, como el muro, que es medianero entre tales predios. No se trata de servidumbre, aunque el Código civil la trata de servidumbre legal, puesto que no hay predio dominante y predio sirviente, ni situación de copropiedad, ya que a cada propietario le corresponde la propiedad exclusiva de su parte, si bien sometido a límites en interés del otro. Una de las facultades que corresponden a cada medianero es poder alzar la pared medianera, a sus expensas e indemnizando al otro los perjuicios que le ocasionan, tal como dispone el artículo 577 del Código civil y al otro, adquirir los derechos de medianería, como añade el artículo 578 del Código civil.


En el supuesto estudiado en esa sentencia demandante y demandados son propietarios de viviendas unifamiliares pareadas entre sí, evidentemente con un muro que las separa y el demandante hizo obra de ampliación levantando un muro de nueva creación sobre aquel muro de separación. Los demandados han realizado obra apoyada en esta sobreelevación del muro.


La parte demandante ha ejercitado acción para obtener la demolición de la obra que se apoya en su parte sobre elevada, por razón de que esta parte del muro es de su exclusiva propiedad.


El Supremo, ratificando la sentencia de la Audiencia Provincial rechaza la pretensión de demolición de la obra realizada por los demandados y declara no haber lugar al recurso de casación.


Considera el Supremo que es conveniente hacer unas precisiones sobre el derecho de sobreelevar la pared medianera por uno de los medianeros (artículo 577) y el derecho de los demás medianeros de aprovechar esta sobreelevación (artículo 578). Precisiones que se basan en las aportaciones doctrinales y la referencia a alguna de las escasas sentencias que se refieren a ello.


El artículo 577 permite a uno de los comuneros alzarla pared medianera (con indemnización en su caso) y la parte sobreedificada se hace propiedad exclusiva de quien la construyó a su costa y pervive como medianero el elemento que inicialmente tenía esta condición.


A su vez, el artículo 578 concede a los que no han contribuido a la sobreelevación la facultad de adquirir la medianería (pagando la proporción adecuada) de esta parte. Cuya facultad, que como tal es imprescriptible, se califica de derecho potestativo, calificado en ocasiones de derecho de adquisición. Aplicando dichas normas y ejercitando tal derecho, queda transformado un dominio privativo en comunidad (de utilización) medianera.


El Código civil admite, pues, el derecho de alzar o elevar la pared medianera y un derecho de los demás medianeros a adquirir la medianería en la mayor elevación dada por el otro medianero.


Es cierto el derecho del demandante a sobreelevar el muro medianero (artículo 577) y es cierto el derecho de los demandados en apoyar su nueva construcción, adquiriendo los derechos de medianería (artículo 578). Por tanto, procede confirmar la sentencia recurrida que rechaza la pretensión de demolición de la obra realizada por los demandados

lunes, 23 de marzo de 2015

¿Cuándo finalizan los alquileres de local de negocio contratados durante el Decreto Boyer?



El 31 de diciembre de 2014, por imperativo legal,  se extinguieron los arrendamientos de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, en los que se desarrollaban actividades comerciales y cuyo arrendatario era una persona jurídica (DT Tercera B.4 de la Ley de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Sin embargo para los celebrados con posterioridad a esa fecha y antes de la vigencia de la actual ley arrendaticia, es decir durante la vigencia del llamado Decreto Boyer,  la disposición transitoria primera de la misma dispone que: "Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

El citado art. 9 del RDL 2/1985 señalaba: Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil.

¿Quiere decir ello que si en un contrato de arrendamiento celebrado a su amparo se pactó sometimiento el régimen de prórroga forzosa, este alquiler no terminará hasta que se extinga la persona jurídica arrendataria? Es decir su duración será prácticamente interminable.

NO. El Tribunal Supremo en sentencia de diecisiete de Noviembre de dos mil once se ha pronunciado en sentido contrario.

Considera el Supremo que la entrada en vigor de la LAU 1994, provocó que existieran contratos de arrendamientos urbanos sometidos a tres regímenes jurídicos distintos, por lo que el legislador con la finalidad de solventar, entre otros, los posibles problemas relativos a la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio, una vez desaparecida la prórroga legal forzosa, estableció un complejo sistema de Disposiciones Transitorias.
Recuerda que la STS 9/09/2009 señala que "una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4. º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley" En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad.

El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994, permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

Para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994.

viernes, 20 de marzo de 2015

¿Está obligado un vecino a insonorizar su vivienda para no transmitir ruidos al de abajo?



La vecina del piso de abajo exige judicialmente a su vecino del piso superior la ejecución de las obras precisas y necesarias para evitar la transmisión de ruidos al piso inferior y al pago de la suma de nueve mil euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial (s 29/01/2015) desestiman la demanda con condena en costas a la demandante en ambas instancias.

Considera la Audiencia que el edificio en el que están sitos los pisos es una antigua edificación, un caserón que fue construido entre los años 1768 y 1771. La demandante al adquirir su piso hizo obras de reforma integral en su vivienda que afectaron al forjado horizontal con el piso superior, suprimiendo un falso techo existente para dejar el envigado de madera a la vista, eliminando una parte relevante del aislamiento acústico. La eliminación de este elemento constructivo permite concluir, como hace la sentencia apelada, que la causa directa de los excesivos ruidos procedentes del piso superior está precisamente en la eliminación del aislamiento existente en el piso, problema que no se ha apreciado en otras viviendas del inmueble y, concretamente, en de su vecina de la misma planta que mantuvo el elemento.

Teniendo en cuenta, por una parte, que está acreditado que el demandado no desarrolla actividades que puedan calificarse de molestas en su propiedad, sino que utiliza el inmueble de forma adecuada a su finalidad de servir de vivienda para él y su familia y por otra que el ruido excesivo es consecuencia de los propios actos de la recurrente al eliminar el falso techo, ésta carece de acción para exigir al demandado la ejecución de obras adicionales de insonorización ni la indemnización de daños y perjuicios, ni siquiera sobre la base de un supuesto compromiso unilateral de corregir los defectos que no se ha probado. La prueba pericial acredita que las obras ejecutadas por su vecino en el solado de su piso han paliado el problema, aunque no han eliminado los ruidos dada la falta total de aislamiento en la parte del forjado colindante al piso. No consta, por otra parte, que el apelado hubiera asumido frente a la apelante el comprometido de resolver definitivamente el problema de los ruidos. La correspondencia cruzada aportada con la demanda que la recurrente pretende hacer valer indica que este último ignoraba que para un aislamiento adecuado era preciso que ambas partes del forjado estén aisladas. En definitiva, la parte apelante no puede hacer recaer en su vecino del piso de arriba una situación de la que es responsable.