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miércoles, 29 de abril de 2015

Alquiler de vivienda: Desistimiento anticipado <> Tácita reconducción



Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (23/02/2015) resuelve sobre un contrato de arrendamiento de vivienda pronunciándose sobre temas de notable relevancia.

HECHOS.

Contrato de arrendamiento de vivienda de 22 de noviembre de 2.007, con una duración pactada de nueve meses, renovado en dos ocasiones la última el 1 de mayo de 2.010, en que se pacta una duración de un año.

Llegado el vencimiento, 30 de abril de 2011 el inquilino continúa en la vivienda hasta que manifiesta su voluntad de dar por terminado el alquiler el 31 de julio de 2011.

A finales de julio de 2011 se reúnen al efecto de entregarse el aval que el arrendatario había prestado a la firma del contrato, las llaves y la fianza. El aval se devolvió sin embargo como no se devolvió la fianza en el mismo acto por el arrendador no se entregaron las llaves por el arrendatario.

El 22 de agosto el arrendador toma posesión de la vivienda, cambiando la cerradura.

El inquilino reclama judicialmente la devolución de la fianza de 3.150 euros. El arrendador se opone y formula reconvención reclamando se declarara extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento de 22 de noviembre de 2.007 entre las partes, ante el incumplimiento del demandado por su desistimiento unilateral y anticipado del mismo. Se condene al demandado a estar y pasar por tal declaración y a abonarle la cantidad de 1.289,20 euros (cantidad que se correspondería con las rentas del periodo agosto a 22 de noviembre de 2.011 y coste del cerrajero -4.439,20 euros- deducida la fianza no devuelta de 3.150 euros)

El juzgado de 1ª Instancia dicta sentencia condenando al arrendador a devolver 2.380 euros (resultado de restar a la fianza que no había sido devuelta y a cuyo pago se condena al demandado la cantidad de 22 días de alquiler del mes de agosto de 2.011 por importe de 1.050 euros)

El arrendador formula recurso de apelación por estimar que ha habido infracción de los artículos 9 y 11 de la Ley 29/1.994 de 24 de noviembre en relación con los artículos 1.281, 1.282, 1.088, 1.089, 1.090, 1.091, 1.254, 1.256 y 1.258 del Código Civil.

La Audiencia Provincial desestima el recurso y confirma la sentencia apelada, con imposición de costas al recurrente.

Considera la AP:

Llegada la fecha del vencimiento del contrato las partes no firman un nuevo contrato ni ampliación si bien el arrendatario sigue ocupando la vivienda y pagando la renta, todo ello sin oposición de la parte arrendadora, por lo que conforme a las previsiones contenidas en el Art. 1566 del Código Civil se produjo la tácita reconducción del mismo, tácita reducción que conforme ha venido señalándose por nuestro Tribunal Supremo en sentencia de 14 de Septiembre de 2010 (recurso de casación 1477/06 ) supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto en lo que se refiere a la duración del contrato.

Suponiendo la tácita reconducción un nuevo contrato lo que entendemos que no es posible es aplicar al mismo las previsiones contenidas en el número 2 del Art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo que se refiere al plazo de duración de este nuevo contrato, y ello por cuanto que no podemos olvidar que la tácita reconducción se regula en el propio Código Civil, no en la Ley de Arrendamientos Urbanos referida, remitiéndose el Art. 1566 de dicho Texto en lo relativo a la duración del contrato en tácita reconducción a lo dispuesto en el Art. 1581 en el que se dice que si no se hubiera fijado plazo en el arrendamiento se entenderá hecho por años cuando se haya fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días cuando sea diario, sin que desde luego el Art. 1581 del Código Civil deba entenderse modificado, por lo dispuesto en el Art. 9.2 de la vigente Ley Arrendaticia , y ello en tanto que conforme a lo establecido en el Art. 4.2 de esta Ley , los arrendamientos de viviendas se rigen por lo dispuesto en la Ley, por la voluntad de las partes y supletoriamente por el Código Civil, de forma que siendo la tácita reconducción institución regulada en el Código Civil son las previsiones contenidas en éste como derecho supletorio las que deben ser aplicadas para determinar la duración de este nuevo contrato de arrendamiento que supone la tácita reconducción, sin que los principios tuitivos y protectores al arrendatario recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos puedan extenderse más allá del tiempo propiamente previsto en ella como de prórroga de un contrato de arrendamiento, decayendo precisamente la finalidad protectora de la Ley citada por el transcurso o paso del tiempo.

Partiendo de lo expuesto entendemos que encontrándose como hemos dicho en situación de tácita reconducción el contrato de arrendamiento que vincula a los litigantes desde el día 30 de abril de 2011, habiéndose pactado en el contrato inicialmente convenido entre ellos que el devengo de la renta sería mensual, una vez que el arrendatario, manifestó expresamente al arrendador, su voluntad de dar por finalizada la relación arrendaticia que les vinculaba a partir del 31 de julio de 2.011, no es posible entender que se produjo un desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario ni que el contrato continuaría vigente hasta el día 22 de noviembre de 2.011, fecha en que la arrendadora considera, con una interpretación errónea de la legislación, que vencería el contrato al haber transcurrido cinco años desde su celebración.

Estando resuelto el contrato a fecha de presentación de la demanda reconvencional por voluntad de ambas según lo anteriormente expresado no procede en modo alguno declarar como se pretende por el arrendador que se efectúe tal declaración como solicita en su demanda reconvencional.

No habiéndose acreditado ni reclamado cantidad alguna a descontar de la fianza que se establece en garantía del cumplimiento de la obligación del arrendador de pagar las rentas y sobre todo, para garantizar la conservación del mobiliario, enseres e instalaciones, no procede estimar la reclamación que se efectúa de pago del cambio de cerradura al hacerse por cuenta y riesgo del arrendador.

lunes, 27 de abril de 2015

Consecuencias dañosas del no ejercicio de la opción de compra sobre unas parcelas.



Hechos:

Se pacta contrato de opción de compra sobre unas parcelas pendientes de inscripción registral por parte de los oferentes, siendo el plazo para su ejercicio 30 días a partir de la inscripción registral.

La optante entrega 15.000 euros en concepto de precio de la opción.

Se pacta que la optante asumirá todos los costes de las actuaciones urbanísticas que correspondan a la finca objeto de la compraventa, proyectos, licencias, escrituras, indemnizaciones, honorarios de profesionales, cuotas por gastos de urbanización etc. que se devenguen a partir de la fecha del presente documento.

El optante, una vez inscritas las parcelas manifiesta su intención de no ejercer el derecho de opción e interpone demanda reclamando el reintegro de las cantidades satisfechas en concepto de gastos de urbanización por importe de 735.566,12 euros.

El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial revoca la sentencia desestimado la demanda y absolviendo a la demandada de las pretensiones de la misma, con imposición a la demandante de las costas de primera instancia.
Considera la Audiencia que es incuestionable y además no ha sido objeto de impugnación que en ningún momento la entidad actora ha optado por la formalización de la escritura pública y la exigencia del consiguiente otorgamiento de ésta, lo que sí ha ocurrido es lo contrario pese a que ésta se encontraba a disposición de realizar la escritura pública y tenía conocimiento la parte contraria, y por tanto inscritas a su favor en el registro de la propiedad y disposición de la transmisión por ello se manifestó por la contraria como así consta documentalmente que se le había notificado por carta la decisión de dar por resuelto contrato de opción de compra a lo cual y por ello se le había comunicado por la parte contraria el rechazo de esta resolución es decir la demandada no incumplió en ningún momento, su obligación y disponibilidad a consumar el contrato del cual tenía ya su inscripción registral y disponía, y quien no optó por la ejecución del contrato y su elevación a escritura pública fue la contraria que unilateralmente resolvió y tuvo intención de resolver el contrato....

El Tribunal Supremo (s. 8/04/2015) desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP, con imposición a la recurrente de las costas.

Considera el Supremo:

En cuanto al primer motivo de recurso, infracción de los arts. 1281- 1 º y 2 º, 1283 y 1285 del Código Civil.
Aunque la parte recurrente intente poner de manifiesto reiteradamente lo gravosa que le resulta la aplicación de la cláusula en cuestión en la forma en que lo hace la Audiencia y sostenga que los artículos citados debían llevar a distinta interpretación, basta la lectura de los términos empleados por las partes al contratar y la necesaria observancia del principio "pacta sunt servanda" para concluir que la interpretación llevada a cabo en la instancia resulta adecuada a los términos contractuales y en forma alguna puede ser tildada de absurda, ilógica o irrazonable.
El reintegro por parte de la concedente -hoy demandada- de los gastos asumidos contractualmente por la optante -demandante- referidos a proyectos, licencias, escrituras, cuotas por gastos de urbanización etc., únicamente está previsto en la cláusula cuarta para el caso de que la concedente de la opción no cumpliera lo convenido y la optante se decidiera por la resolución, y no por exigir el cumplimiento, situación que no es la que se ha dado en el caso pues la Audiencia pone de manifiesto que fue la demandante la que libremente decidió no hacer uso de la opción que se le había concedido.

El segundo motivo afirma que se infringe el artículo 1152-1º del Código Civil en cuanto la aplicación de la cláusula penal establecida en el contrato debe quedar reducida a sus justos términos sin que pueda extenderse a la pérdida de las cantidades satisfechas que ahora se reclaman.
La impropiedad con que en el contrato se usa la expresión "cláusula penal expresa" permite a la recurrente la formulación del motivo. El optante no está obligado al ejercicio de la opción, pues de la propia naturaleza del contrato se deduce que aquél está facultado para decidir unilateralmente sobre su celebración a la que, por el contrario, sí queda vinculado el concedente. De ahí que la decisión del optante en orden a no hacer valer su derecho de compra no genera una obligación de indemnizar daños y perjuicios por incumplimiento, sino que lo que normalmente produce como efecto -y así ocurre en el presente caso- es que el concedente u optatario haga suya la cantidad entregada en concepto de precio o canon por la opción y no como pena, lo cual es compatible con que -según lo estipulado en el mismo contrato- el optante no pueda recuperar las cantidades satisfechas por costes de actuaciones urbanísticas -cuyo pago "asumió"- en el caso de que decida no ejercer su derecho de compra dado que así se estipuló en el contrato, solución que no contradice lo resuelto por la sentencia de esta misma Sala de 26 de marzo de 2009 y que no afecta a la correcta interpretación del convenio llevada a cabo en la instancia.

El motivo tercero denuncia la infracción de lo dispuesto por el artículo 1158 del Código Civil sobre pago por tercero.
El motivo se desestima. El artículo 1158 del Código Civil regula efectivamente la situación que se produce cuando un tercero paga una obligación de otro, supuesto bien distinto del de autos puesto que en el presente contrato se establecía una cláusula tercera conforme a la cual «la optante asumirá todos los costes de las actuaciones urbanísticas que correspondan a la finca objeto de la compraventa, proyectos, licencias, escrituras, indemnizaciones, honorarios de profesionales, cuotas por gastos de urbanización etc. que se devenguen a partir de la fecha del presente documento....», lo que evidentemente se hacía por la previsión de que dicha parte compraría el terreno objeto del contrato; de modo que, si posteriormente no lo hacía, únicamente tendría derecho a recobrar lo satisfecho -como obligación "asumida" en el contrato- en el caso de que se decidiera por la resolución ante el incumplimiento de la concedente, por lo que no cabe identificar esta situación con la del pago efectuado por tercero a que se refiere el artículo 1158 del Código Civil .

lunes, 20 de abril de 2015

Los "enganches ilegales" del suministro eléctrico en vivienda alquilada.



Cuando se descubre una manipulación en el contador o la conexión a la red eléctrica en un piso alquilado puede ser difícil determinar la responsabilidad de estos hechos.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo de 8/07/2014, señala que no existiendo certeza de la autoría no es suficiente determinarla con base en que la inquilina en este caso es la beneficiaria de esos enganches ilegales.
Pone de manifiesto la AP el hecho de que en el momento de la firma del contrato no se acreditó que la conexión eléctrica estuviera funcionando y tampoco se aportó  boletín de adecuación de la instalación eléctrica a la normativa vigente, así mismo se afirma que hubo otras conexiones con anterioridad a la entrada de la inquilina en la vivienda. En este sentido no se puede perder de vista que, con los datos con que se cuenta en esta causa, existe otro beneficiado, la empresa constructora que evita el que puede serle resuelto el contrato y exigida la indemnización por no haber entregado la vivienda en condiciones adecuadas para que por la acusada se pudiera proceder a la contratación del suministro eléctrico, lo que no sucede con el de agua que sí fue contratado.
En definitiva revoca la sentencia y absuelve a la inquilina de la falta de defraudación de fluido eléctrico.

Por el contrario en la sentencia de la AP de Zaragoza de 28/04/2014 se confirma la del Juzgado y se condena a los inquilinos como autores de un delito de defraudación de fluido eléctrico puesto que en el contrato de arrendamiento se pactaba que los inquilinos se obligaban a contratar directamente los suministros de agua, luz, teléfono y cualesquiera otros; no obstante lo cual, los arrendatarios no se dieron de alta y se suministraron la energía eléctrica fraudulentamente, habiendo comprobado los técnicos hasta en veintiocho ocasiones diferentes, que, no habiéndose formalizado contrato alguno en relación con dicha casa, la instalación había sido intencionadamente manipulada con objeto de cuentearla uniendo los cables mediante retorcimiento y propiciar que la referida vivienda tuviese energía eléctrica sin abonar su correspondiente importe.

En el mismo sentido la AP de Albacete (s. 18/03/2014) condena al inquilino como responsable de una falta de defraudación de fluido eléctrico, puesto que en fecha, 16 de octubre de 2.012, ante el impago de las facturas de luz por parte del inquilino, la compañía procedió a cortar el suministro de luz a la vivienda arrendada. Días posteriores a dicha fecha, el inquilino, actuando con ánimo de lucro, procedió a manipular el contador del fluido eléctrico de la vivienda, colocando el fusible retirado por la compañía eléctrica, siendo detectada esta maniobra por la compañía eléctrica, la cual cortó nuevamente el suministro eléctrico, el cual volvería a ser restablecido, fraudulentamente , en fecha 16 de noviembre de 2.012

Sin embargo la sentencia de la AP de Tarragona (25/11/2013) considera que no existe ilícito penal en el inquilino que conecta un cable en un enchufe de la Comunidad de Propietarios atendiendo a que:
Por un lado es necesaria la alteración de los aparatos contadores o el empleo de cualquier otro medio secreto u oculto. Y por otro lado, ha de acreditarse el perjuicio; la derivación irregular de energía no es conducta típica por sí sola, si no va acompañada de defraudación económica, mediante la manipulación o elusión de los medios técnicos puestos por las compañías suministradoras para la cuantificación económica del servicio. Y el perjuicio no puede presumirse en perjuicio de reo, sino que ha de ser objeto de cumplida prueba.
En el presente supuesto, los hechos declarados probados en primer lugar, no hacen referencia alguna al empleo de medios clandestinos, sino que su redacción únicamente resume el consumo consciente de energía eléctrica tomada de un enchufe que corresponde a los servicios de la Comunidad de Propietarios.
En segundo lugar, aún cuando la derivación de electricidad a la vivienda alquilada por el acusado desde un enchufe de la comunidad se hubiere realizado de manera subrepticia, no se recoge en hechos probados la existencia de un beneficio económico para el acusado como consecuencia de la eventual derivación fraudulenta con el correlativo perjuicio para la Comunidad de vecinos. En consecuencia los hechos declarados probados, carecerían de relevancia penal dada la naturaleza de infracción de resultado de la defraudación de fluido eléctrico

jueves, 16 de abril de 2015

El derecho a uso de la vivienda familiar en caso de divorcio



HECHOS:
23 de enero de 1996, el marido, todavía soltero adquiere la vivienda objeto del pleito y se subroga en el préstamo hipotecario que la grava, más adelante contrajo matrimonio y esa vivienda constituyó el hogar familiar.

21 de marzo de 2006 se produce el  divorcio y se atribuye a la hija y a la madre, cuya guarda y custodia se le confiaba, el uso de la vivienda familiar.

Con motivo del impago del préstamo hipotecario se subasta la vivienda el 28 de octubre de 2010, compareciendo la ex esposa  aportando la sentencia de divorcio, para hacer valer su derecho de uso sobre la vivienda objeto de realización forzosa en subasta pública judicial

29 de noviembre de 2010 se adjudica la vivienda a un tercero que insta el lanzamiento de sus ocupantes, solicitud que es denegada por el Juzgado.

El adjudicatario insta el desahucio por precario que es estimado por el Juzgado de 1ª Instancia, pero revocado por la Audiencia Provincial en apelación.

El Tribunal Supremo (s. 6/03/2015) estima el recurso de casación y confirma la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia que estimaba la demanda de desahucio por precario.

Considera el Supremo:

Conforme a la STS 14/01/2010 «el uso de la vivienda familiar atribuido judicialmente a uno de los cónyuges en aplicación del artículo 96 CC se configura como un derecho cuya titularidad corresponde al cónyuge al que se ha atribuido el uso, solo o en unión de los hijos, según se infiere del artículo 96, último párrafo, CC . El alcance de la facultad de oponerse a la reclamación por parte de un tercero de la vivienda ocupada por uno de los cónyuges ha sido determinado por la jurisprudencia según las circunstancias de cada caso, aplicando el principio de que la atribución de la vivienda a uno de los cónyuges no puede generar un derecho antes inexistente».

Del mismo modo la STS 14/01/2010afirma: que el derecho de uso a la vivienda familiar concedido mediante sentencia no es un derecho real, sino un derecho de carácter familiar, cuya titularidad corresponde en todo caso al cónyuge a quien se atribuye la custodia o a aquel que se estima, no habiendo hijos, que ostenta un interés más necesitado de protección (así se ha estimado en la RDGRN de 14 de mayo de 2009). Desde el punto de vista patrimonial, el derecho al uso de la vivienda concedido mediante sentencia judicial a un cónyuge no titular no impone más restricciones que la limitación de disponer impuesta al otro cónyuge, la cual se cifra en la necesidad de obtener el consentimiento del cónyuge titular del derecho de uso (o, en su defecto, autorización judicial) para cualesquiera actos que puedan ser calificados como actos de disposición de la vivienda. Esta limitación es oponible a terceros y por ello es inscribible en el Registro de la Propiedad (RDGRN de 10 de octubre de 2008).

Si tal doctrina se aplica al supuesto objeto del recurso la conclusión debe ser la no oponibilidad de ese derecho de uso al adjudicatario del bien a consecuencia de su enajenación forzosa en subasta pública.

El argumento de la sentencia recurrida para conceder prevalencia al derecho de uso de la vivienda ostentado por las demandadas, en el sentido de que la esposa no consintió la constitución de hipoteca sobre la vivienda familiar, bien privativo del marido, no se sostiene.

Difícilmente podía ser de aplicación el artículo 1320 del Código Civil y la doctrina de la Sala sobre el mismo, en un momento en que no existe matrimonio, ni siquiera convivencia, y en el que, por tanto, no constituye vivienda familiar.