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viernes, 30 de octubre de 2015

La denegación de prórroga del alquiler por necesidad y la obligación de ocupar esa vivienda 2



Conforme al  art. 9 de la LAU, el casero que deniega a su inquilino la prórroga del alquiler por necesidad, debe ocupar esa vivienda en el plazo de tres meses, so pena de readmitir al inquilino o indemnizarlo.

Sin embargo la ley no especifica el tiempo que debe durar esa ocupación de la vivienda por el casero o familiares.

Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, uno de Enero de dos mil dos, se pronuncia al respecto.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1 de marzo de 2.000.

Con fecha 25 de enero de 2001 la arrendadora requiere al inquilino el abandono de la vivienda en el plazo más breve posible, por la necesidad que tenía de abandonar el piso que compartía con su compañero sentimental, por malos tratos provenientes del mismo.

Atendiendo a la urgencia del caso el inquilino entregó las llaves de la vivienda a la arrendadora el 28 de febrero de 2.001.

La arrendadora no ocupó la vivienda en el plazo de tres meses.

El Juzgado de 1ª Instancia condenó a la arrendadora a pagar la cantidad de 2.160.000 ptas. (12.981,86€), con los intereses del artículo 576-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La AP desestima el recurso de apelación de la arrendadora y confirma la sentencia del Juzgado.

Considera la Audiencia:

Que el inquilino ha probado, aún con la dificultad de probar los hechos negativos, que la casera no ocupó el piso tras haberlo desalojado él, pues así lo acredita el testimonio de dos vecinas del inmueble, a quienes no consta que les guíe ningún ánimo de favorecer o perjudicar a ninguna de las partes, siendo una de ellas la Presidenta de la Comunidad, y habitante del piso ubicado justamente debajo del que fue objeto del contrato litigioso, que afirman de forma contundente que no han visto nunca a la casera  viviendo en el piso.

Que aunque es cierto que la casera presentó con la contestación a la demanda documentación acreditativa de que en los meses siguientes al desalojo del inquilino hubo en el piso consumos de gas y teléfono, pero tal documentación no acredita en absoluto que fuese ella quien habitaba entonces el piso, y quien efectuaba, por tanto, los consumos y por otra parte aun en el supuesto de que la demandada hubiese habitado la vivienda (extremo no acreditado, según se ha expuesto), lo cierto es que, según sus propias manifestaciones, lo hizo durante un período muy corto de tiempo (unos cuatro meses), cuando lo cierto es que para evitar fraudes en la utilización de la facultad prevista en el artículo 9-3 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, debe exigirse, en recta interpretación de dicho precepto, que el arrendador, tras desalojar al arrendatario por causa de necesidad, ocupe la vivienda durante un espacio de tiempo que acredite que la necesidad de ocupación alegada era no solo real, y no mera conveniencia, sino también una necesidad de ocupación efectiva para destinar el piso arrendado a "vivienda permanente", tal y como se establece en el párrafo primero, "in fine", del nº 3 del tan citado artículo 9 de la Ley Arrendaticia.

Por último a la alegación de la casera de que en todo caso, no resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 9-3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues, a su entender, el contrato no se resolvió por causa de necesidad, sino por mutuo acuerdo de las partes, dado que el arrendatario entregó las llaves el 28 de febrero de 2.001, y la primera anualidad del contrato no vencía hasta el 1 de abril de 2.001, no hubo denegación de prórroga, y sí resolución del contrato por pacto de las partes, la AP manifiesta que sorprende ciertamente el argumento, dado que en el requerimiento de desalojo que se dirigió al actor, no se le notificaba una denegación de prórroga, ni se solicitaba que el demandante dejase libre la vivienda al término de la anualidad que estaba en curso, sino que se requería para que dejase libre el piso "en el plazo más breve posible", alegando la arrendadora como motivo "la necesidad de abandonar el piso que compartía con su compañero, por malos tratos provenientes del mismo", siendo así que, el arrendatario, sensible a la urgencia y aparente gravedad de la situación, dejó libre la vivienda, sin esperar a que se cumpliese un año del contrato, a lo que, sin duda alguna, habría tenido derecho, pero ello no permite entender que el contrato se resolviese anticipadamente por mutuo acuerdo de las partes, puesto que fue, obviamente, la urgente necesidad alegada por la arrendadora la que movió al actor a desalojar la vivienda, y supone, desde luego, un intento de sorprender al demandante en su buena fe, el intento de la demandada de utilizar ahora la celeridad de aquel en abandonar el piso ante una situación que tanta alarma social genera hoy en día como son los malos tratos a mujeres, como argumento para intentar soslayar los efectos que la no ocupación por su parte de la vivienda haya de producir, al objeto de resarcir al actor por los daños y perjuicios sufridos.

lunes, 26 de octubre de 2015

La denegación de prórroga del alquiler por necesidad y la obligación de ocupar esa vivienda



HECHOS:


Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en 18 de Agosto de 2.011.


El casero comunica al inquilino la necesidad de ocupación de la vivienda por quien fuera su compañera sentimental o pareja de hecho, junto con la hija común, verificándose el efectivo desalojo el día 31 de Julio de 2.013.


La vivienda no llegó a ser ocupada, ni por el casero, ni por quien fue su pareja de hecho con la hija menor común, de tal modo que, a mediados del mes de Agosto de 2.013, se puso en alquiler la vivienda de forma pública, que volvió a alquilarse a un tercero en fecha 31 de Agosto de ese mismo año.


El inquilino demanda y obtiene del Juzgado de 1ª Instancia una indemnización de VEINTE MIL NOVENTA Y NUEVE euros y CUATRO céntimos (20.099,04 euros) con  intereses legales desde la interpelación judicial y los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde esta sentencia.


El casero interpone recurso de apelación contra dicha sentencia invocando fuerza mayor que le impidió ocupar la vivienda desalojada por el inquilino.


La Audiencia Provincial de Cáceres en sentencia de doce de Diciembre de dos mil catorce confirma la condena económica del Juzgado


Considera la AP que si el casero (o su hija menor de edad) después no ocupó la vivienda  en el plazo de tres meses, la arrendataria tiene derecho al resarcimiento económico (como penalización, si se prefiere, para el arrendador) que reconoce el apartado 3 del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en la opción que el expresado precepto contempla), pretensión que únicamente cedería por causa de fuerza mayor. En consecuencia, no es necesario que el arrendador actúe con mala fe, ni con abuso de derecho, ni con fraude: basta el dato objetivo de la ausencia de ocupación de la vivienda en el plazo de tres meses, salvo por causa de Fuerza Mayor, que aquí -incuestionablemente- no concurre-.


En el supuesto que se somete a la consideración de este Tribunal por mor del Recurso de Apelación interpuesto, el arrendador justifica la ausencia de ocupación de la vivienda en la voluntad de la hija menor de no querer trasladarse a vivir a la misma, lo que -con la máxima objetividad- no implica suceso alguno imprevisible o, aun siendo imprevisto, que no fuera susceptible de evitación


El casero, encontrándose con la suficiente facultad dispositiva, precipitó su decisión de denegar la prórroga y solicitar la desocupación de la vivienda alquilada por causa de necesidad si es que la decisión sobre la ocupación o no de la vivienda debía adoptarla un menor de edad, a lo que es ajeno el inquilino, quien, cumpliendo con sus obligaciones contractuales, desocupó la vivienda y quince días después comprobó que la misma vivienda se había vuelto a anunciar para su alquiler, que efectivamente se concertó con un tercero el día 31 de Agosto de 2.013, es decir, un mes después de abandonar -o de desocupar- la vivienda.


Es incuestionable que la desocupación la vivienda ocasionó un perjuicio tangible al inquilino (que además ha acreditado en este proceso), quien habría permanecido ocupando la vivienda en régimen de alquiler si no hubiera sido requerida por el arrendador para desocuparla por causa de necesidad; sin que se haya justificado lo más mínimo la no ocupación de la vivienda. Ni existió efectiva y real necesidad de uso de la vivienda, cuando la ocupación (o no ocupación) de la misma quedaba, al parecer, al arbitrio de la hija menor de edad del arrendador, lo que debía haber exigido una acusada diligencia del demandado arrendador en lugar de una actuación precipitada, con patente perjuicio para el arrendatario.

martes, 20 de octubre de 2015

La reparación "in natura" de los daños causados por negligencia de un Notario



HECHOS:

En el otorgamiento de una escritura de compraventa, a pesar de que constaba nota simple solicitada por la propia notaría antes de la firma de la escritura, en la que aparecía como documentos pendientes de despacho una anotación preventiva de embargo en ningún momento el Notario advirtió a los compradores la existencia de dicha anotación de embargo para que éstos pudieran optar por realizar o no la compra-venta del inmueble y alegar en su caso incumplimiento frente a la parte vendedora, dado que la carga no se encontraba contemplada en el previo contrato privado de compra-venta.

La Audiencia Provincial en apelación estimo la demanda de los compradores condenando al Notario a la consignación de la cantidad de 53.533,48 euros de principal más la cantidad correspondiente para intereses y costas en el Juzgado de Primera instancia, que ordenó el embargo.

El Tribunal Supremo (s. veintiocho de Septiembre de dos mil quince) desestima el recurso de casación formulado por el Notario y confirma la anterior resolución.

Recuerda el Supremo que las formas de reparar el daño son la reparación específica o "in natura" y la indemnización por equivalencia.

La reparación "in natura" consistirá en reintegrar la esfera jurídica que se ha lesionado a otra persona a su estado anterior a la causación del daño, colocando al damnificado en la situación en la que se encontraría si no se hubiese producido el evento dañoso.

Por contra, la reparación por equivalencia, denominada también indemnización y resarcimiento, lo que persigue es que se compense o resarza el menoscabo patrimonial sufrido por el damnificado, a través normalmente de la entrega de una suma de dinero, que se traduce en la prestación del "id quod interest".

La jurisprudencia ( STS de 9 noviembre 1968 ) se decantó como regla general por el cumplimiento en forma específica, otorgando prelación a la "restitutio in integrum" sobre la indemnización con entrega de suma de dinero, declarando ( STS 10 de octubre de 2005 ) que en nuestro sistema el cumplimiento de la obligación por equivalencia es subsidiario de la satisfacción del acreedor de forma específica.

En el presente supuesto procede desestimar el recurso de casación puesto que:

I) Existe un daño que, según la sentencia de primera instancia, consiste en haber adquirido los compradores una finca con una carga de cuya existencia no tenían conocimiento al momento de celebrar el contrato de compra-venta, con la consecuencia evidente de que, de haber sabido de su existencia, no la habrían comprado o hubiesen abonado por ello un precio inferior.

II) La parte actora postuló la reparación "in natura" al solicitar que el Notario  consignase en la cuenta del Juzgado la cantidad por la que se habría practicado el embargo de la finca con la consiguiente anotación del mismo en el registro de la propiedad, a fin de que se cancelase la misma.

III) Tal pretensión la estima el Tribunal de instancia por entender que es la forma de reparar el daño.

IV) Con tal decisión quedan los damnificados en la situación en la que se encontrarían si no se hubiese producido el daño.

V) Es cierto que también pudieron optar por solicitar que se les abonase a ellos la suma en cuestión y cancelar el embargo, sin embargo los argumentos que exponen en la demanda para justificar su petición son más que razonables y, además, debe ser el propio interés de los damnificados el que aconseje la forma de reparación del daño, sin quedar a elección del deudor. Todo ello sin perjuicio de las acciones que pudiesen asistir a éste contra la parte vendedora del bien embargado.

lunes, 19 de octubre de 2015

El retraso en el pago en un alquiler de "renta antigua"



En un contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 1 de enero de 1962, aparece la siguiente condición: "el atraso de ocho días en el pago de los alquileres se estima como causa para incoar el desahucio".

Con base en ella la entidad arrendadora insta la resolución judicial del contrato de arrendamiento y el desahucio y lanzamiento del inquilino.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial desestiman la demanda y absuelven al inquilino, condenando en costas a la sociedad arrendadora.

Ésta recurre en casación ante el Supremo por considerar que las sentencias anteriores infringen el art. 114.1º da la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la doctrina jurisprudencial acerca de las consecuencias de impago de rentas

El Tribunal Supremo ( s. veintitrés de Septiembre de dos mil quince) desestima el recurso condenando en costas al recurrente.

Considera el Supremo que aunque el recurrente invoca jurisprudencia relativa a que el impago de una mensualidad de renta es susceptible de provocar la resolución del contrato de arrendamiento, las sentencias de esta Sala de 19 de diciembre de 2008 y 26 de marzo de 2009, se refieren al impago de rentas "fuera de plazo", debiendo atender el arrendatario a un cumplimiento exhaustivo de sus obligaciones.

A la vista de esta doctrina jurisprudencial, debemos declarar que es compatible con la resolución recurrida, dado que habiéndose pactado el pago hasta el octavo día de cada mes y siendo el cargo de los recibos en cuenta bancaria el método habitual ( art. 1171 C. Civil ), en dichas fechas había fondos suficientes para el pago, siendo la arrendadora la que se anticipó en su intento de cobro, en fechas en las que el arrendatario no tenía obligación de mantener liquidez suficiente para el pago de la renta. No consta que la arrendadora intentase cargar los recibos en el octavo día que era la fecha límite pactada.

A ello debemos añadir que el arrendatario, antes de inicio del ejercicio de la acción de desahucio por el arrendador, ofreció el pago y al no serle aceptado consignó la cantidad reclamada, por lo que como declara la sentencia recurrida se acredita "la voluntad de pago y no de cobro de la parte actora".

En conclusión, el arrendatario cumplió dentro del plazo pactado (ocho días) manteniendo fondos suficientes en la cuenta corriente, siendo la arrendadora la que anticipando arbitrariamente el cobro, provocó la devolución de recibos, por lo que no puede mantenerse que el arrendatario impagase dos recibos de renta.

miércoles, 14 de octubre de 2015

Los efectos del impago del IBI por el inquilino en un alquiler de "renta antigua"



HECHOS:


Arrendamiento urbano pactado en 6 de septiembre de 1960, por el que se paga un alquiler mensual de 46,25 euros mensuales.


La titularidad dominical del inmueble arrendado es compartida por tres personas, madre y dos hijos.


Uno de los hijos requiere fehacientemente a la  inquilina el pago del IBI sobre ese inmueble por importe de  122,02 euros.


Transcurridos treinta días sin que se haya efectuado el pago, se insta el desahucio, por el citado condueño, litigando en beneficio de la comunidad que forma con su madre y hermano.


El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato de arrendamiento condenando a la inquilina a dejar libre y expedito el inmueble arrendado y a abonar al actor la cantidad de 122,02 euros incrementada con los intereses legales desde el 30 de enero de 2015. Con costas.


La Audiencia Provincial de La Coruña (s. 10/09/2015) en una prolija y fundamentada sentencia, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia del juzgado, condenando en costas a la inquilina recurrente.


Considera la Audiencia que no procede la alegación de falta de legitimación ad causam del demandante, que corresponde exclusivamente a la madre de éste como usufructuaria, lo que fundamenta con una abundantísima cita jurisprudencial que viene a resumir en lo siguiente:


A) En principio, y con carácter general, cualquier comunero está legitimado activamente para el ejercicio de acciones en beneficio de la comunidad, y entre ellas las resolutorias del contrato arrendaticio.


B) El arrendatario carece de interés legítimo para cuestionar en juicio que el ejercicio de las meritadas acciones no son beneficiosas para la comunidad, pues no le corresponde capacidad de decisión al respecto, ingiriéndose en derechos ajenos.


C) El comunero estará legitimado, salvo que conste de forma indubitada la oposición de los otros copartícipes al ejercicio de la acción judicial, oposición que no se deduce del simple hecho de que éstos no hayan firmado la demanda, no existiendo en nuestro Derecho una suerte de litisconsorcio activo necesario, pues a ninguna persona cabe obligarla a demandar.


D) La constatada oposición del resto de los comuneros, que representen la mayoría de las cuotas o intereses en la comunidad, al ejercicio de la acción judicial, privará de legitimación ad causam al comunero accionante, sin perjuicio del derecho de las partes a acudir al Juez en los supuestos contemplados en el art. 398 del Código Civil.


Subraya en este caso la inexistencia de oposición de los otros comuneros  que además, sería difícilmente explicable, dada la exigua renta que se paga por el inmueble litigioso de 46,25 euros mensuales, en contraste con el connatural beneficio que implica para los otros condueños la liberación del piso litigioso y la posibilidad de alquilarlo en mejores condiciones u ocuparlo personalmente.


Tampoco admite la AP la invocación de la facultad de enervar el desahucio puesto que el requerimiento de pago se hizo correctamente y ha trascurrido el plazo, pues como señala el Tribunal Supremo la información que se traslada en ese requerimiento es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.

No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.

Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009, la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada


En cuanto a que el impago del IBI pueda ser causa resolutoria de un contrato de arrendamiento urbano la Audiencia se remite a la doctrina sentada por la STS 12/01/2007: el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964