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miércoles, 25 de noviembre de 2015

El silencio administrativo en la nueva Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.



Se podría afirmar sin gran riesgo de error que los que lean las líneas que siguen se han encontrado alguna vez, o se encuentran, en la desalentadora situación del que espera resolución administrativa a una solicitud formulada ante un organismo del Estado, Comunidad autónoma, Ayuntamiento etc., y ve pasar los días y los meses sin recibir ninguna respuesta.

¿Qué hacer en estos casos?

Ante todo hay que subrayar que por imperativo legal :  La Administración está obligada a dictar resolución expresa en todos los procedimientos y a notificarla cualquiera que sea su forma de iniciación (art. 42 Ley 30/1992 y art. 21 Ley 39/2015)

Así mismo la ley establece un plazo máximo de tres meses para dictar y notificar esa resolución, salvo que en el procedimiento específico de la resolución de que se trate se establezca otro distinto.

Conviene subrayar que en los procedimientos iniciados a petición del interesado, si trascurre ese plazo sin recibir ninguna notificación la solicitud  se entenderá estimada por silencio administrativo.

Sin embargo y como excepción, el silencio administrativo  tendrá efecto desestimatorio en los procedimientos relativos al ejercicio del derecho de petición, también en los casos en que esa estimación tuviera como consecuencia que se transfirieran al solicitante o a terceros facultades relativas al dominio público o al servicio público, impliquen el ejercicio de actividades que puedan dañar el medio ambiente y en los procedimientos de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Pública.

Los actos administrativos producidos por silencio administrativo se podrán hacer valer tanto ante la Administración como ante cualquier persona física o jurídica, pública o privada.

Para acreditar ese silencio administrativo estimatorio de su solicitud el interesado puede solicitar  certificado acreditativo del silencio producido. Este certificado se expedirá de oficio por el órgano competente para resolver en el plazo de quince días desde que expire el plazo máximo para resolver el procedimiento. Sin perjuicio de lo anterior, el interesado podrá pedirlo en cualquier momento, computándose el plazo indicado anteriormente desde el día siguiente a aquél en que la petición tuviese entrada en el registro electrónico de la Administración u Organismo competente para resolver.

Por último conviene recordar que el personal al servicio de las Administraciones Públicas que tenga a su cargo el despacho de los asuntos, así como los titulares de los órganos administrativos competentes para instruir y resolver son directamente responsables, en el ámbito de sus competencias del cumplimiento de la obligación legal de dictar resolución expresa en plazo.

El incumplimiento de dicha obligación dará lugar a la exigencia de responsabilidad disciplinaria, sin perjuicio de la que hubiere lugar de acuerdo con la normativa aplicable.

lunes, 23 de noviembre de 2015

El desistimiento de un inquilino en un alquiler compartido



Existe alquiler compartido en un contrato de arrendamiento en el que figuren varios inquilinos es decir cuando hay una pluralidad de arrendatarios en la posición pasiva y debe entenderse que el uso de la vivienda o local de negocio se cede a todos mancomunadamente.


En tal caso ¿Puede uno de esos inquilinos ejercer su derecho de desistimiento individualmente?


Conviene recordar que el art. 1137 del Código Civil establece en materia de obligaciones como regla general el principio de la mancomunidad, y como excepción la solidaridad.


Sin embargo el Tribunal Supremo (s. 26/11/2008) ha declarado que aunque la solidaridad no se presume, puede ser aplicable la solidaridad tácita cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato.


En tal sentido la AP de Murcia (s. 3/03/2011) señala que no puede por tanto hablarse de cuotas o porcentajes cuando se alquila una sola vivienda por una sola renta, surgiendo entonces la solidaridad tácita, que es garantía para la otra parte contratante como factor estimulante del concierto y cumplimiento de los contratos.


No obstante  aunque cada uno de los arrendatarios responde frente al arrendador de todas las obligaciones asumidas en el contrato (pago de rentas, abono de desperfectos, indemnizaciones, etc.), cada uno de los arrendatarios , independientemente del otro, puede ejercitar la totalidad de los derechos que les otorga la ley arrendaticia (ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral). Sentencia AP León diecinueve de Junio de dos mil catorce.


En el mismo sentido la sentencia de la AP Burgos 25 de febrero de 2014: Finalmente, del mismo modo que cada uno de los arrendatarios responde frente al arrendador de todas las obligaciones asumidas en el contrato (pago de rentas, abono de desperfectos, indemnizaciones,...), cada uno de los arrendatarios, independientemente del otro, puede ejercitar la totalidad de los derechos que les otorga la ley arrendaticia (ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral).


En sentencia de la AP de Las Palmas de 21/01/2013 se señala: El hecho de que exista un arrendamiento mancomunado no determina, sin más, que ante el abandono (desistimiento inconsentido) por parte de uno de los coarrendatarios el otro pase a ser exclusivo arrendatario y, con ello, exista una cesión de los derechos del arrendatario desistido a favor del arrendatario cumplidor. Sólo sucederá esto cuando el otro arrendatario así lo manifieste (expresa o tácitamente) y pretenda con ello ser exclusivo arrendatario con voluntad, además, de pagar él sólo la integridad de la renta..."


SAP Palencia de 16/01/1998: En definitiva, caso de solidaridad la renuncia o desistimiento por uno de los arrendatarios no comportará modificación subjetiva que apareje la resolución o extinción contractual, pues el restante gozará del derecho a ocupar en su integridad tal posición en el contrato, sin que tampoco pueda verse vinculado por la renuncia en tanto le es perjudicial, en lógica extensión de la regla que el art. 1147 nº 2 del Código Civil establece para los acreedores.

jueves, 19 de noviembre de 2015

Enriquecimiento injusto de inquilina de renta antigua que alquila el local arrendado.



HECHOS:


La arrendataria de un local arrendado en 1946 por el que paga 700 euros al mes, simulando ser la dueña lo arrienda a una sociedad por 4.200.- euros/mes, durante largo periodo de tiempo.


El arrendador una vez obtenido el desahucio por este motivo, reclama a la ex-arrendataria y obtiene en el Juzgado de 1ª Instancia una indemnización por importe de 224.843,41 euros.


La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y revoca la anterior sentencia.


El Tribunal Supremo (s. 28/10/2015) estima el recurso de casación, casa la sentencia recurrida y confirma la de primera instancia.


Invoca el TS la STS de 19 de julio de 2012:  Ha de recordarse que para que exista un enriquecimiento realmente injusto y, por tanto, antijurídico, es preciso que se demuestre que alguien ha adquirido una utilidad que no provenga del ejercicio sin abuso de un derecho legítimo atribuido por un contrato, por una sentencia judicial o por un precepto legal


Aplicada la doctrina referida en relación con los hechos constatados debemos declarar que en el contrato de arrendamiento firmado entre demandante y demandada, esta tenía prohibida la cesión, subarriendo o traspaso, pese a lo que aparentando ser la propietaria lo arrendó a la entidad XX S.L, es decir, actuó al margen del contrato pues cedió el local en una condición (propietaria) que no tenía.


Por tanto, la pretensión de la propiedad se ha de valorar partiendo de que la inquilina no solo incumplió el contrato de arrendamiento, como declaró la Audiencia Provincial de Madrid en anterior procedimiento de desahucio, sino que actuó al margen del mismo pues la cesión que efectuó del local no fue en su condición de arrendataria, sino que simuló la posición de propietaria.


En base a la conducta de la inquilina, que operó al margen del contrato, ésta disfrutó de un notable enriquecimiento mientras que al privar del uso del local a la propietaria provocó en ésta un evidente menoscabo patrimonial, frustrando el lucro al que legítimamente podía aspirar.


La posición de la arrendadora no puede calificarse de "sueño de ganancia" dado que con posterioridad al desahucio mantuvo a la ocupante en base a un nuevo contrato de arrendamiento.


Por tanto, la inquilina ha actuado antijurídicamente, lo que le produjo un cuantioso beneficio económico, al tiempo que provocaba el correlativo empobrecimiento de la parte demandante, dado el lucro cierto que dejó de percibir, lo que nos lleva a estimar el recurso por infracción de la doctrina jurisprudencial invocada, al haberse generado un enriquecimiento injusto en la demandada, cuantificable por la diferencia entre las rentas percibidas por la propiedad y las obtenidas por la demandada.


Se ratifica como doctrina jurisprudencial la que emana de las sentencias de 5 de noviembre de 2004 y 19 de julio de 2012 , entre otras, en el sentido de que para que exista un enriquecimiento realmente injusto y, por tanto, antijurídico, es preciso que se demuestre que alguien ha adquirido una utilidad que no provenga del ejercicio sin abuso de un derecho legítimo atribuido por un contrato, por una sentencia judicial o por un precepto legal.

martes, 17 de noviembre de 2015

La obligación de pago del alquiler por el avalista en un contrato de arrendamiento de industria

HECHOS:


El arrendatario y su avalista son condenados solidariamente a pagar la cantidad de 28.200,62 euros en concepto de rentas debidas y de las rentas que se devenguen con posterioridad hasta la entrega efectiva del local, objeto de un arrendamiento de industria, dedicado a negocio de cafetería.


La Audiencia Provincial confirma la sentencia recurrida en apelación.


El avalista recurre en casación ante el Tribunal Supremo invocando la aplicación indebida de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al tratarse de un arrendamiento de industria, sometido al Código Civil, habiéndose vulnerado las normas procesales sobre competencia territorial y procedimiento ya que debió seguirse el juicio ordinario al exceder de seis mil euros la cantidad reclamada.


El Tribunal Supremo  (s. 19/10/2015) declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto y confirma las sentencias anteriores, condenando en costas al recurrente.


Considera el Supremo que las cuestiones sobre competencia territorial no están incluidas en los motivo de recurso previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil y el artículo 67 de la misma Ley permite la alegación de falta de competencia territorial en el recurso por infracción procesal únicamente en el caso de que fueran de aplicación normas imperativas, lo que no sucede en el presente caso.


Es cierto que no resultaba procedente el juicio verbal de desahucio a que se refiere el artículo 437.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pues el objeto del contrato de arrendamiento no era una finca urbana sino un negocio en funcionamiento y en ese sentido asiste la razón a la parte recurrente, pero también lo es que este motivo resulta inadmisible -como el anterior- en tanto que no precisa la causa de impugnación de las previstas en el artículo 469.1, mención que resulta preceptiva según el artículo 470.2, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.


En cualquier caso, aunque este tribunal procediera de oficio a encuadrar el motivo, habría de hacerlo en el 3º del citado artículo 469.1, referido a la infracción de normas legales que rigen los actos y garantías del proceso, supuesto en que la propia ley exige que la infracción determine la nulidad conforme a la ley o se hubiera podido producir indefensión, siendo así que no cabe pensar en esta última circunstancia cuando el recurrente era un fiador del arrendatario y en ningún momento se ha alegado, y mucho menos justificado, que hubiere cumplido el arrendatario la obligación de pago de las rentas que se le reclaman ni que el fiador no estuviere actualmente obligado a hacer frente a su cumplimiento .

miércoles, 4 de noviembre de 2015

La prima o precio de la opción de compra



HECHOS:

Con fecha 20 de octubre de 2010 se suscribe un contrato de arrendamiento con opción de compra, con una duración de cinco años.

El inquilino entrega la cantidad de 450 euros en concepto de fianza arrendaticia y 4.950 euros en concepto de prima o precio de la opción, 3150 euros pagados por este concepto a la firma del contrato, más 1800 euros abonados en diversas mensualidades.

El inquilino con fecha 17 de octubre de 2013 envió un burofax a la arrendadora solicitando el desistimiento de forma anticipada tanto del contrato de arrendamiento como de la opción de compra, y solicitó la devolución de las cantidades entregadas en concepto de opción de compra  así como la fianza.

En fecha 2 de diciembre de 2013 se dio por rescindido el contrato con entrega de llaves por parte del arrendatario

El Juzgado de 1ªInstancia desestima las anteriores reclamaciones.

La Audiencia Provincial de La Rioja (s. 2/10/2015) desestima el recurso de apelación formulado por el inquilino contra la anterior sentencia, que queda confirmada

Pone de manifiesto la Audiencia que el arrendamiento con opción de compra es un contrato considerado atípico, si bien tanto el arrendamiento como la opción de compra, de modo autónomo son objeto de regulación.

Como recordaban las STS de 13 noviembre 1992 y 18 mayo 2005 , la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el Código Civil, si bien tiene reconocido su aspecto registral en el art. 14 del Reglamento Hipotecario.

En el Derecho Común, se ha suscitado la duda, en la doctrina, acerca de si el contrato de opción de compra tiene encaje en el párrafo primero del art. 1451 CC ("La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato"), a la que se ha dado respuesta afirmativa desde la doctrina, pero que la jurisprudencia, iniciada con la Sentencia de 23 marzo 1945, rechaza categóricamente (Sentencias de la Sala de lo Civil del TS de 17 mayo 1993 y 14 mayo 1991).

De modo expreso señala a estos efectos el TS, que el contrato de opción de compra puede ir "incorporado" a uno de arrendamiento de bienes inmuebles , relación calificada en su conjunto como un "contrato atípico complejo" "en el que el derecho de opción supone un plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido" (STS de 15 diciembre 1997 ); de esta forma, arrendamiento y opción de compra aparecen como "dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento" (STS de 13 julio 1993 ).

En principio, el contrato de opción de compra (en cuanto a pacto accesorio) sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido (STS 5 julio 2006 , y 14 febrero 1997). Pero como sucede en nuestro caso, se puede pactar la obligación del optante de pagar un precio por la opción que se le concede, al margen y con independencia del precio de la compraventa (STS 18 abril 2001). En este caso, el contrato de opción generaría obligaciones en las dos partes contratantes, el concedente y el optante, y para el ejercicio válido y eficaz de la opción de compra, el optante tiene que haber cumplido con su obligación de pago del precio de la opción (STS 12 febrero 1999).

Es importante significar que, en nuestro caso, del examen del contrato resulta que la opción de compra está pactada inserta como cláusula décima en el contrato arrendaticio; por lo tanto, está claramente pactada como contrato accesorio del contrato de arrendamiento de finca urbana (vivienda) del que forma parte.

El desistimiento unilateral del arrendamiento por el arrendatario, conlleva la renuncia también unilateral de ese mismo arrendamiento al derecho de opción pactado como accesorio a tal contrato.

En consecuencia, la extinción de la opción sin hacerse efectiva, no otorga al optante el derecho a reclamar el precio pactado que pagó mientras la opción estuvo vigente, pues en nuestro caso fue el propio arrendatario-optante quien decidió poner fin a la relación locaticia (y con ella a la opción), desistiendo unilateralmente del contrato antes del plazo pactado de cinco años.

La solución contraria daría lugar a convertir en papel mojado los términos pactados por las partes en este contrato de opción, cuya bilateralidad fue expresamente pactada al establecerse un precio o prima a pagar por el optante. Ello es así porque este pacto de pago de precio sería inane y quedaría al arbitrio del optante, el cual según esta tesis sería libre de desistir del arrendamiento cuando quisiera, extinguiendo así la opción, y no obstante recuperaría el dinero entregado pactado como precio de la opción, no sufriendo perjuicio alguno, mientras que por el contrario, el concedente, a pesar de haber cumplido sus compromisos y haber respetado la duración del contrato, tendría que devolver el precio pactado por la opción pese a que mientras la opción estuvo vigente no habría podido vender a ningún tercero esos inmuebles sobre los que versaba el derecho de opción.

En este sentido, es ilustrativa la sentencia de la Audiencia Provincial de Almería de 21 de abril de 2015 razona que "la pérdida de la prima (se llama así expresamente en el contrato, prima , de acuerdo con los usos de este mismo contrato de opción de compra ) es inherente caso de que el actor no quiera ejercer la opción. Y no hay incumplimiento contractual por no ejercer la opción ni por perder la prima : se trata de un efecto natural de este contrato, típicamente especulativo: se ejerce la opción si el precio del bien ha subido en el momento del ejercicio con respecto del de la contratación; no se ejercita en caso contrario, y el riesgo para ambas partes se mitiga con la pérdida de la prima para el optante (que a cambio no recibirá un bien infravalorado) y con la ganancia de la prima para el optatario (que a cambio se queda con el bien infravalorado)."