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martes, 27 de diciembre de 2016

El derecho de retracto del arrendatario sobre un local subarrendado



La empresa arrendataria de un local que tiene subarrendado  demanda a la adjudicataria judicial de ese local solicitando para que se reconozca a su favor el derecho de retracto sobre el mismo, situándose en lugar de la demandada y en las mismas condiciones y precio en que ésta había adquirido la citada finca en subasta judicial.

El Juzgado de Primera instancia dictó sentencia estimatoria de la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y revoca la sentencia anterior por considerar:

a) La demandante carece de legitimación ad causam para el ejercicio de la acción de retracto pues siendo innegable la cualidad de arrendataria no concurre en ella el requisito de ser ocupante de la finca objeto de arrendamiento ya que la tiene subarrendada

b) Ha transcurrido el plazo de treinta días para el ejercicio de la acción de retracto.

El Tribunal Supremo s. 21 de noviembre de 2016 estima el recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia que casa, confirmando la dictada en primera instancia en todos sus pronunciamientos.

Estima el motivo alegado por el recurrente de que aunque el arrendatario no ocupe físicamente el inmueble arrendado al tiempo de ejercitarse el derecho de retracto arrendaticio, ello no implica la pérdida de la condición de ocupante del mismo, pues detenta la posesión mediata y por ello tiene derecho a ejercer tal derecho como cualquier otro arrendatario, máxime cuando el mismo se le reconoce por el arrendador en el contrato de arrendamiento aunque el citado arrendatario no vaya a poseer la cosa arrendada porque la va a subarrendar con consentimiento del arrendador.

En tal sentido considera el Supremo que aun cuando el artículo 47 de la LAU 1964 exigía la ocupación efectiva de la vivienda o local para poder ejercer el derecho de retracto arrendaticio y así se reconoció por esta sala, siempre en referencia a contratos celebrados bajo la vigencia de aquella ley, no ha sido así a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994 que no se refiere expresamente a la ocupación por el arrendatario de la vivienda o local a retraer, como condición necesaria para poder ejercer tal derecho.

Así la STS 2/11/2006 señala que es al arrendatario, y no al subarrendatario, a quien se le reconoce el derecho de adquisición preferente, en cuanto conserva la situación posesoria característica del arrendamiento, mediata o inmediata, según los casos, con presencia en dos relaciones distintas y coexistentes con el arrendador y con el subarrendatario, y esta especial relación con la vivienda o local es lo que le permite disfrutar de los derechos y de las obligaciones propias de la Ley, entre otros, el de poder retraer para el supuesto de enajenación de la vivienda o local arrendado durante la vigencia del arrendamiento.

Lo mismo la STS 18/03/2010 que reconoce al arrendatario un derecho de adquisición preferente, en cuanto conserva la posesión propia del arrendamiento, ya sea de forma mediata o inmediata, lo que le permite disfrutar de los derechos y de las obligaciones propias de la Ley, entre otros, el de poder retraer para el supuesto de enajenación de la vivienda o local arrendado durante la vigencia del arrendamiento.

En cuanto al agotamiento del plazo para retraer, establecido en el art. 25 de la LAU, el TS considera que de esa norma se desprende la exigencia al adquirente de una conducta activa a efectos de consolidar su adquisición una vez transcurra el plazo apto para el ejercicio del retracto, de modo que está obligado a notificar fehacientemente al arrendatario todas las condiciones de la venta cuyo conocimiento resulta necesario para poder decidir sobre el ejercicio del retracto y sólo a partir de ese momento comienza a correr el plazo de caducidad de treinta días establecido en la ley. En el presente caso tanto la sentencia dictada por el Juzgado como la de la Audiencia Provincial ponen de manifiesto una actuación insuficiente de la adquirente en este sentido, siendo la propia parte demandante la que hubo de realizar las actuaciones propias ordenadas a conocer las condiciones de la venta y, desde que las conoció hasta el ejercicio de la acción de retracto, no había transcurrido el plazo de caducidad de treinta días del artículo 25 LAU.

No basta por ello a la adquirente -hoy demandante- con afirmar, como hace en su escrito de contestación a la demanda, que es evidente que la actora ha tenido la posibilidad de conocer de manera directa toda la información al respecto (...)Por el contrario, para que comience a correr el plazo de caducidad para el ejercicio del retracto, es necesario que la adquirente cumpla escrupulosamente la exigencia contenida en el artículo 25.3 LAU o que acredite de modo indubitado que el retrayente contaba con toda la información necesaria para poder optar por el ejercicio de su derecho y no simplemente que estaba en condiciones de obtenerla.

lunes, 19 de diciembre de 2016

Uso por turnos, alternativa a la división de una copropiedad



Las herencias suelen dar lugar a pro indivisos, de imposible reparto, cuya única solución suele ser la costosa y lesiva acción judicial de división -actio communi dividundo-.

El Tribunal Supremo en una interesante sentencia de 9 de diciembre de 2015, configura una opción más imaginativa, el reparto del uso de una vivienda familiar pendiente de adjudicación hereditaria, por turnos alternativos y sucesivos, fijados por un sorteo único con efectos recurrentes, en igualdad de condiciones para los hermanos, a partir del que escoja la madre, según los días imputables al coeficiente de uso de ésta de33,33%.

En Junta de Comuneros se practicará el sorteo, que se atendrá en tiempo y forma del disfrute de la vivienda a lo aquí resuelto. El resultado vinculará a quién convocado no asistiese, siempre y cuando existiese fehaciencia del resultado. Los gastos y consumos anuales del inmueble serán asumidos por cada partícipe según el coeficiente de uso.

Además de esto, el Supremo declara doctrina jurisprudencial: que "la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste".

Para llegar a esta conclusión en el reparto del goce y disfrute de la cosa poseída en común el Supremo parte de que en defecto de voluntad del testador, acuerdo de los coherederos o reglas especiales, se aplicarán las normas de la comunidad de bienes, art. 394 y siguientes del Código Civil.

En ese sentido se aprecia que el artículo 394 del CC dispone que cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

En consonancia con ello, esta Sala ha admitido la facultad legal de cada coheredero de servirse de las cosas comunes. Contempla, pues, la posesión y el uso de la cosa común por todos ellos, uso que es solidario, pues se ha precisado que la utilización de la finca por uno solo de los partícipes en la comunidad hereditaria, excluyendo el goce o uso de los demás, es ilegítimo ahora bien si se planteasen problemas se habrá de atender a la proporción de la cuota de cada uno.

En el supuesto de esta sentencia no sería por tanto tutelable la situación actual en la que el goce y disfrute del bien es exclusivo de la parte demandada, La solución sería el goce y disfrute solidario del bien por todos los copartícipes. Sin embargo tal solución ha de modularse cuando se dan situaciones singulares, como la que aquí se enjuicia; al tratarse de una vivienda indivisible en la que la convivencia de todos los comuneros es imposible por el conflicto permanente que existe entre ellos.

Como no hay dudas sobre la condición de comuneros de las partes, tratando de conciliar todos los intereses hasta que se liquide la herencia y se realicen las concretas adjudicaciones, se considera adecuado el uso y disfrute sucesivo y cronológico de la vivienda, en los términos antes descritos.

lunes, 12 de diciembre de 2016

La responsabilidad del promotor por vicios en la construcción



En virtud de del art. 1591 del código Civil, son condenados solidariamente a realizar las obras necesarias o pagar el coste de las mismas por los defectos constructivos observados, tanto el constructor, como el aparejador y el promotor.

La constructora tras realizar el pago interpuso demanda contra la promotora y el aparejador ejercitando la  acción de regreso o reintegro por el pago realizado. En la contestación a la misma, el aparejador se allanó parcialmente, mientras que la promotora interesó su desestimación y formuló demanda reconvencional solicitando que se declarase su falta de responsabilidad en las deficiencias observadas en el proceso constructivo.

El Juzgado de 1ª instancia estimó la demanda y condenó a los codemandados a reintegrar a la constructora sus cuotas de responsabilidad.

Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial estimó en parte el recurso, absolviendo a la promotora  por entender que   una cosa es que el promotor responda por mor del contrato celebrado con los adquirentes de las viviendas, locales o plazas de garaje del edificio, y otra muy distinta que deba asumir responsabilidades ajenas.

Formulado recurso de casación contra esta sentencia el Tribunal Supremo(s. 28/11/2016) lo desestima y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.  

Considera el Supremo que no puede confundirse la responsabilidad solidaria de los agentes de la edificación frente a los adquirentes de la misma, en donde el promotor, por su condición, tiene una específica responsabilidad solidaria que le hace responder, en todo caso, de los daños ocasionados, aunque no hubiera participado en el proceso constructivo, con el funcionamiento del régimen de la solidaridad en las relaciones internas de los agentes que dan lugar a la acción de regreso del deudor que realizó el pago de la reparación de los daños ocasionados. Ambos planos de responsabilidad no son susceptibles de una asimilación automática, sin distinción o diferenciación alguna.

En el presente caso, como señala la sentencia recurrida, esta matización o diferenciación cabe establecerla con arreglo a las siguientes consideraciones.

En primer lugar, el pago que realiza la constructora no comporta una subrogación en los derechos del acreedor cuya deuda ha sido satisfecha, sino un nuevo derecho de repetición o de regreso para reclamar al resto de los codeudores, o agentes intervinientes, la parte que le corresponda con arreglo a su cuota de participación en la producción del daño causado

En segundo lugar, y al hilo de lo anterior, el deudor solidario que pagó la reparación de los daños, conforme con la sentencia que declaró su responsabilidad, sin fijar cuotas de responsabilidad entre los agentes intervinientes en el proceso constructivo, tiene el derecho de repetición para que en un ulterior proceso se fijen las respectivas responsabilidades y pueda recuperar lo pagado en exceso por vía de regreso. Sin que este nuevo proceso venga condicionado por la sentencia que fijó, con carácter general, la responsabilidad solidaria. Esto es, que dicha solidaridad ni entraña litisconsorcio pasivo necesario ni restringe las acciones de repetición posteriores en que las partes, con distinta postura procesal, puedan de nuevo plantear litigio en torno a delimitar sus respectivas responsabilidades con relación al artículo 1591 del Código Civil .

lunes, 28 de noviembre de 2016

Las vicisitudes judiciales de la espada Tizona del Cid




Al parecer la Tizona del Cid llegó a Navarra de la mano de su hija D.ª Ana María y que, tras figurar inventariada en la armería de distintos reyes, fue regalada por Fernando el Católico a Monsen Pierres de Peralta el Joven, en recompensa por los servicios prestados a la Corona de Aragón.


A través de distintas herencias y legados, quedó vinculada a un Marquesado, cuyo titular la dejó depositada, conservando la propiedad y la posesión mediata, en el Museo del Ejército en 1944.


Al fallecimiento de éste, sus hijos y herederos, varón  y mujer, comparecen el día 29 de Octubre de 1980, en el Museo del Ejército, dejando constancia escrita de la ratificación del depósito de la espada Tizona.


El heredero varón fallece soltero sin hijos, en 1987, dejando herederos universales de sus bienes a quienes le atendieron en vida.En su testamento no se hacía referencia alguna a bienes concretos y, en consecuencia, nada se decía sobre la espada Tizona

Su hermana pasa a ostentar el Marquesado que cede, en 1998, a su hijo señalando en la escritura de cesión, que era tradición desde tiempo inmemorial que el titular de ese Marquesado conllevaba la transmisión de la referida espada que se encontraba depositada en el Museo del Ejército desde que en el año 1944 su padre, la había depositado allí.


El titular actual del Marquesado deposita la Tizona en el Museo de Burgos y la vende en 2007 a un grupo de empresas, por 1.500.000 euros, con el fin de ser donada posteriormente a la Comunidad Autónoma de Castilla y León.


Los herederos de su tío le ponen pleito solicitando se declare que la espada pertenecía proindiviso a su madre y su tío y por tanto ahora, como herederos de dicho familiar,  les pertenece el 50% de la misma, por lo tanto si se ha vendido debe pagarles la mitad de su valor con intereses.


El Tribunal Supremo decide en casación (s. 16 de noviembre de 2016) desestimar la demanda interpuesta.


Considera el Supremo que El artículo 609 CC incluye la prescripción adquisitiva o usucapión como modo de adquisición de la propiedad que tiene lugar por la posesión de la cosa durante el tiempo marcado por la ley, con la concurrencia de los demás requisitos que se exigen en cada supuesto. Concretamente, en el caso de los bienes muebles el artículo 1955 CC dispone que el dominio de tales bienes se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe y también por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición; aunque lógicamente dicha posesión ha de ser en todo caso en concepto de dueño en el sentido a que se refiere el artículo 436 CC , pues el siguiente artículo 447 dispone que sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir para adquirir el dominio.


La possessio ad usucapionem no requiere necesariamente un contacto físico directo con la cosa ya que, en ocasiones, coexisten dos posesiones distintas sobre un mismo objeto, que reciben la denominación de posesión mediata y posesión inmediata. Esta última es la del sujeto que detenta materialmente la cosa, y la posesión mediata es, sin embargo, una posesión sin contacto material pero reconocida por el detentador o poseedor inmediato. En este caso se ha de afirmar la existencia de posesión mediata, por parte del demandado y su madre, mientras la espada estuvo depositada en el Museo del Ejército


Por todo ello resulta que el demandado devino propietario exclusivo de la espada Tizona pues, sin necesidad de cualesquiera otras consideraciones y atendiendo a la justificación más evidente de su dominio, le pertenecía por donación de su madre que a su vez era titular de tal derecho, en cualquier caso, al haberlo obtenido por prescripción adquisitiva o usucapión en cuanto había sido poseedora exclusiva de la espada en concepto de dueña durante más de los seis años que al efecto exige el artículo 1955 CC.