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martes, 16 de febrero de 2016

¿Es exigible un preaviso de cuatro meses pactado en contrato, para desistir de un alquiler?



HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio pactado por diez años.

Se incluye a favor del arrendatario, la facultad de resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento, y siempre y cuando esté al corriente de pago de las rentas devengadas hasta la fecha. La resolución anticipada del contrato deberá ser comunicada fehacientemente a los arrendadores con CUATRO MESES de antelación, pudiendo el arrendador, colocar un letrero de SE ALQUILA, tan pronto reciba la comunicación de renuncia anticipada del contrato.

El arrendatario comunica con TRES DIAS de antelación su voluntad de dar por terminado el contrato, durante la vigencia del mismo procediendo a la entrega de las llaves del local a la parte arrendadora.

El arrendador reclama y obtiene del Juzgado de 1ª Instancia una indemnización de 20.134,15 euros, correspondientes a las rentas de dichos cuatro meses, a razón de 4.000.-€ mensuales, más la renta impagada del mes de octubre de 2013, desperfectos del local, y cantidades menores por consumos pendientes de pago, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, con costas.

Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial de Baleares, s. dieciséis de junio de dos mil quince, desestima el recurso y confirma la sentencia del Juzgado, condenando al recurrente a las costas de la apelación.

Considera la Audiencia que no es admisible la invocación de la arrendataria de que no existía en el contrato previsión de indemnizar en caso de desistimiento anticipado, puesto que se observa que se produjo el desistimiento del contrato por parte de la arrendataria, sin cumplir la previsión contenida en el contrato, la cual exigía el preaviso fehaciente con un plazo de cuatro meses. Preaviso que, sin duda, iba destinado a otorgar al arrendador dicho periodo para la búsqueda de un nuevo arrendatario y, en cualquier caso, le aseguraba el cobro durante ese incierto ínterin de cuatro mensualidades de renta. Por lo que el comportamiento de la parte arrendataria de desistir sin preavisar más que con tres días, supuso un incumplimiento de los términos literales del contrato suscrito de mutuo acuerdo por las partes y, en consecuencia, dicho incumplimiento genera en la parte cumplidora (parte arrendadora) un derecho indemnizatorio consistente en la reclamación de los daños y perjuicio causados (art. 1.101 del Código Civil).

En tal sentido, y como se recuerda en la sentencia y no discute la parte apelante, la jurisprudencia referente a los contratos de arrendamiento ha referido la ineficacia del desistimiento unilateral para producir la finalización o extinción del arrendamiento, señalando que si el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto a otra u otras a dar alguna cosa o a prestar algún servicio ( art. 1.254 CC ) y se perfeccionan por el mero consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley (art. 1.258 CC), y teniendo también en cuenta, como dice el art. 1.091, siempre de dicho texto legal , que las obligaciones derivadas del contrato tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes, no cabe sino concluir como algo obvio que las mismas deben ser cumplidas por ellas, pues la validez y el cumplimiento de los contratos y, por ende, sus obligaciones no pueden dejarse al arbitrio o voluntad de uno solo de los contratantes (art. 1.256 CC). Por lo que, si en el citado contexto contractual, por un lado, el arrendador no puede obligar al arrendatario a desalojar el local antes del término pactado, por el otro lado, tampoco éste podía dar por finalizado el arrendamiento entregándole el local antes de la fecha final sin cumplir las condiciones estipuladas para tal desistimiento anticipado. Por lo que el proceder de la parte arrendataria hacer surgir un derecho del arrendador a resarcirse del perjuicio sufrido.

Por otra parte el hecho de que la arrendataria entregue las llaves no supone una exclusión de su responsabilidad, ya que si no existe conformidad del arrendador en la resolución unilateral, la entrega de las llaves no tiene efectos jurídicos concluyentes. Y el hecho de que la parte arrendadora reciba las llaves entregadas no supone, por si mismo, una aceptación de la resolución. De modo que es la parte arrendataria, en tanto que anticipó la finalización de un contrato bilateral y oneroso, quien deberá aportar la prueba del pretendido consentimiento del arrendador. No siendo bastante el hecho de que no exista negativa a aceptar las llaves, no pudiendo ello considerarse, por si mismo, como una renuncia a los derechos de la parte arrendadora, ya que la negación de tal recepción podría acarrearle todavía mayores perjuicios al no tener, además, disponible el local para tratar de arrendarlo a un tercero.

Aunque la arrendataria alega que los supuestos daños materiales no resultan justificados ya que no había constancia fehaciente del estado inicial del local al ser arrendado, considera la Sala que, como recuerda adecuadamente la sentencia de instancia, no puede obviarse el contenido del artículo 1.562 del Código Civil en relación con el artículo 1.561 de dicho texto legal , es decir, la presunción legal, en defecto de prueba en contrario, de que el local arrendado se entregó y recibió en buen estado. Por lo que la obligación de la arrendataria era la devolución en el mismo estado que se recibió.