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martes, 17 de mayo de 2016

Alquiler de "renta antigua" y "levantamiento del velo"



Como es sabido La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, vigente aún para los alquileres contratados durante su vigencia, tenía prevista como causa de denegación de la prórroga forzosa prevista en esa ley, tener los inquilinos en el plazo de seis meses, inmediatamente anteriores a la demanda, una vivienda a su libre disposición, desocupada y apta para satisfacer sus necesidades ya que en ese caso: La continuidad forzosa del arriendo ya no responde a una necesidad del inquilino sino a su mera comodidad o conveniencia, que deja de merecer la protección legal, restaurándose en plenitud el derecho del arrendador a poner fin al contrato.

En este caso concreto la vivienda a disposición de los inquilinos era propiedad en pleno dominio de una sociedad limitada formada exclusivamente por los dos inquilinos, siendo administradora la hija de los mismos.

El arrendador invocando la referida causa, solicita al Juzgado que declare resuelto el contrato condenando a los inquilinos a completamente libre, vacua y expedita a disposición del actor, la vivienda.

El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda por entender que no era aplicable la doctrina del levantamiento del velo de la persona jurídica, dándose la ausencia de prueba del elemento defraudatorio esencial para la operatividad de tal doctrina.

La Audiencia Provincial en apelación revoca esa sentencia  y estima la demanda aplicando la doctrina del levantamiento del velo al entender que no es preciso el elemento defraudatorio para su operatividad y la adquisición es una vivienda por una sociedad limitada consigue eludir la causa de denegación de la prórroga forzosa prevista en el mencionado artículo 62, causa quinta, de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Recurrida en casación, el Tribunal Supremo (s. 4 de mayo de 2016) desestima el recurso y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, declarando resuelto el contrato.

Considera el Supremo que ha quedado plenamente acreditada al ser los demandados los propietarios al 100% del capital social de la sociedad propietaria de la vivienda, por lo que una leve aplicación de la doctrina del levantamiento del velo, conlleva que los demandados tienen a su disposición un piso de la misma extensión, ubicación y características que las que ocupan como arrendatarios

Todo ello, pues, no es otra cosa que el levantamiento del velo de la persona jurídica, cuando ésta se constituye para una finalidad, no tanto fraudulenta, sino en general para evitar la aplicación de una norma que le puede perjudicar. Así, es lícito la compra de una vivienda por una persona jurídica; no es lícito que la función de ésta sea evitar la aplicación de una causa de resolución del arrendamiento.

Las sentencias sobre el levantamiento del velo son innumerables y en el recurso no se aporta ninguna que guarde semejanza con el caso aquí debatido. La doctrina jurisprudencial es que se aplica esta doctrina para evitar que se utilice la persona jurídica «como un medio o instrumento defraudatorio, o con un fin fraudulento» (sentencia de 29 octubre 2007), lo que «se conecta con la doctrina del abuso del derecho en el sentido de que no es admisible jurídicamente, al objeto de evitar el abuso de la pura fórmula jurídica» (sentencia de 30 octubre 2007) y «puede ser esgrimido por el tercero frente a quienes pretenden aprovechar una personalidad jurídica formalmente diferenciada para obtener consecuencias antijurídicas» (sentencia de 17 julio 2014).

Toda la doctrina expuesta no favorece a la parte recurrente, sino a los arrendadores y da lugar a que se desestime el motivo.