Consultas legales - 807 520 008

miércoles, 29 de junio de 2016

Local Renta Antigua: Jubilación del inquilino



El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de junio de 2016, resuelve un interesante asunto sobre la jubilación del inquilino como causa de extinción del alquiler del local en que ejerce su actividad.

En un contrato de arrendamiento de local de negocio firmado  el 1 de septiembre de 1967, el inquilino es calificado como afecto de invalidez permanente en fecha 16 marzo 1990, en su oficio de trabajador de la fábrica de artillería. Pero sigue trabajando en la actividad comercial del local de negocio, presentando al efecto sus declaraciones fiscales. El artículo 143. 4 de la Ley General de la Seguridad Social impone que cuando el beneficiario de la declaración de invalidez, cumple 65 años la pensión de invalidez pasa a ser pensión de jubilación, lo que se produjo en 2005.
Con tal motivo la arrendadora insta judicialmente la extinción del contrato de arrendamiento con forme a lo previsto en la DisposiciónTransitoria tercera, B.3, de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la jubilación del arrendatario producida antes del 1 de enero de 1995 (el 16 marzo 1990) tuvo sus consecuencias jurídicas, respecto a la relación arrendaticia, manteniendo en pleno vigor el derecho arrendaticio en cuanto el jubilado continuaba como titular del negocio.

Sin embargo la Audiencia Provincial estima la apelación y revoca esa sentencia  por entender que el arrendatario en 1990 pasó a situación de invalidez, no de jubilación; esta última tuvo lugar al cumplir la edad de 65 años, edad general de jubilación, y así está establecido en el art. 143.4 de la Ley General de Seguridad Social conforme al cual las pensiones de incapacidad permanente, cuando sus beneficiarios cumplan la edad de 65 años, pasarán a denominarse pensiones de jubilación, cumpliendo en el supuesto de autos tal edad en el año 2005. Ocurriendo pues la jubilación ya entrada en vigor la norma que la contempla como causa de resolución del contrato arrendaticio, procede estimar la demanda resolutoria, previa estimación del recurso y revocación de la sentencia.

El Tribunal Supremo confirma la sentencia anterior y declara resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera el Supremo que los términos jurídicos de jubilación y titularidad de actividad empresarial no son equiparables, pues jubilación es el nombre que recibe el acto administrativo por el que un trabajador en activo, ya sea por cuenta propia o ajena, pasa a una situación pasiva o de inactividad laboral, tras alcanzar una determinada edad máxima legal para trabajar, mientras que el empresario individual (autónomo) es una persona física que realiza en nombre propio y por medio de una empresa una actividad comercial, industrial o profesional, que generalmente se asocia con el autoempleo, dado que el propietario de la empresa es a su vez trabajador en la misma, independientemente de la actividad que desarrolle y del tipo de trabajo que realice. Es decir es empresario y trabajador al mismo tiempo y por tanto como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial.

La STS del 21 enero 2013 reitera lo anterior y dice expresamente que la jubilación determina la extinción del contrato aunque siga al frente de la actividad empresarial; o, puede añadirse, siga en la situación de invalidez: Dice así: Esta Sala ha tenido ya ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial que, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial. En este sentido la STS de 8 de junio de 2011 establece que: "[..] como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial". Asimismo declara que: La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas.

De lo que se deduce que la jubilación es la que determina la extinción de la relación arrendaticia, sin importar que siga trabajando o cualquier otra cosa, como el que haya sido declarado antes con invalidez que se le aplica a su anterior relación laboral, no a la arrendaticia. Esta queda extinguida por la jubilación.
 
En definitiva el acto administrativo de la jubilación es el determinante de la extinción de la relación arrendaticia, independientemente de que (después) siga con su actividad o (antes) haya sido declarado inválido para otro trabajo.