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lunes, 30 de mayo de 2016

Propiedad Horizontal: Reivindicación de la Comunidad de Propietarios por "duplex" ilegal



En un edificio de tres plantas con dos viviendas por planta, se ofrecen como duplex las viviendas de la planta tercera, a pesar de que ni en el proyecto ni en la escritura de división horizontal consta que esas viviendas sean duplex.

En 1992, en el momento de la venta, inmediatamente después de su construcción, los compradores de esas viviendas son informados por de que por razones urbanísticas, lo que constaba registralmente como piso, no podía acomodarse a la realidad de lo que se vendía como duplex, mostrando ellos su conformidad y abonado el precio correspondientes a la realidad de los metros y superficie habitable.

Años después, en 20 noviembre 2009, la Comunidad de propietarios formuló demanda ejerciendo acción reivindicatoria sobre la superficie bajo-cubierta de esas viviendas, basándose en que no costaba en parte alguna que fuera privativo, por lo que era elemento común perteneciente a la Comunidad y las demandadas no han querido abonar más cuota por razón del espacio de que disfrutan por el duplex.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

Sin embargo, esa sentencia fue revocada por la Audiencia Provincial, que estimó la demanda, por entender que en la declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal, que se declaraba que se correspondía con el proyecto, no constaba el bajo-cubierta como formando parte de los pisos de las demandadas y habitables como duplex, ni tampoco figuraban en la escritura de compra de los pisos. La consecuencia es que la cubierta y el espacio bajo la misma es un elemento común del edificio, no propiedad de las demandadas. En el régimen de propiedad horizontal los elementos privativos deben estar claramente detallados y descritos en el título y sólo los que consten como privativos puede ser considerados como tales.

Se formula recurso de casación contra dicha sentencia por infracción de los artículos 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del Código civil, y se mantiene que son elementos privativos los espacios susceptibles de aprovechamiento independiente, separables y autónomos; como conclusión, mantiene que la omisión de un elemento susceptible de ser considerado como privativo no supone atribuir al mismo la condición de elemento común del edificio con independencia de su omisión también en los títulos o escrituras de compraventa.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de mayo de 2016 declara no haber lugar al recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que aparecen dos hechos un tanto insólitos. El primero es que la declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal y la subsiguiente venta de los pisos, incluidos los dos áticos ahora conflictivos, se practicaron en 1991 y la demanda actual en contra de la configuración actual de los mismos se puso en 2009.Los copropietarios -hecho probado- conocían la real configuración de los mismos y se mantuvo a su vista, ciencia y paciencia. El segundo hecho insólito es que las propietarias de los áticos no aceptaron la modificación de sus cuotas de participación, siendo así que el primer criterio para las mismas, conforme el artículo 5, párrafo segundo, es «la superficie útil de cada piso», la real que incluiría la del duplex.

El hecho básico es la ilegalidad, en aquel tiempo, de un bajo-cubierta habitable, lo que llevó a vender la promotora el piso ático con el bajo-cubierta sin constar en la escritura de venta, ni en el Registro de la Propiedad ni en la división en propiedad horizontal, ni en los estatutos. Es decir, un espacio real físicamente e inexistente jurídicamente. En el momento en que la Comunidad de propietarios reclama, con acción reivindicatoria, como elemento común, la propiedad de este espacio bajo- cubierta, es inevitable dar lugar a la misma ya que no consta en el título constitutivo como propiedad privada. El artículo 396 del Código civil al enumerar los elementos comunes no lo hace numerus clausus , ni tampoco lo hace el artículo 3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal . Sí deben constar expresamente los elementos que son privativos (o de uso privado) de todo copropietario.

miércoles, 25 de mayo de 2016

Tanteo y retracto de inquilino ¿Es inexcusable notificarle la venta?



La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 5 de marzo de dos mil doce, resuelve un supuesto en el que la sentencia de primera instancia declaró haber lugar al retracto y condenó a los demandados a otorgar escritura de compraventa, al considerar probado que el demandante es arrendatario de la vivienda en cuestión y que no se le había notificado fehacientemente el hecho de la venta del piso y sus circunstancias.


El propietario apela esa sentencia invocando que aunque no puede acreditar una notificación fehaciente de la compraventa, sí un conocimiento indubitado y pleno por parte del inquilino del hecho de su condición de propietario.


La AP en la resolución citada revoca la sentencia y desestima la demanda del inquilino declarando no haber lugar al  retracto.


Considera la Audiencia que aunque no se ha acreditado una notificación fehaciente de la compraventa, si existe un conocimiento indubitado y pleno por parte del inquilino de quien era el propietario.


Con esta afirmación y con este reconocimiento el ámbito de la controversia se desplaza desde la zona de la legalidad estricta a la zona que abre la jurisprudencia del Tribunal Supremo cuando ha flexibilizado y ha interpretado de forma extensiva el requisito de la notificación fehaciente.


No obstante los tajantes términos del precepto, devenía innecesaria la práctica de la notificación en forma cuando aparecía probado que el arrendatario ya había tenido pleno y exacto conocimiento de la venta o transmisión y de sus condiciones, a partir de cuyo momento debía contarse el plazo de caducidad establecido en la norma. (STS 8/11/2010)


De esa forma, sostiene que la notificación de la transmisión no es un requisito indispensable cuando de las pruebas practicadas se llega al convencimiento de que el arrendatario, aún faltando aquélla, ha tenido conocimiento suficiente por otros medios de la transmisión y de las condiciones en que se ha efectuado.


Así del examen de la prueba documental resulta que con fecha 24 de febrero de 1998 el actual propietario -a través de su letrado- se dirigió al arrendatario demandante para notificarle el aumento de la renta. Y a esa comunicación contestó el arrendatario -a través de su letrada- en la que se reconocía la condición de "arrendador" de dicho propietario.


Esto permite concluir que el demandante tuvo conocimiento exacto del cambio de propiedad, y que, no obstante, continuó en su condición de arrendatario y no inquirió datos ni manifestó voluntad alguna para ejercitar un derecho caducable como el de retracto, y ello a pesar de que estaba asesorado jurídicamente ya en el año 1998.
 
De lo expuesto, en contraste con la valoración hecha en la sentencia, se deduce que la juzgadora de instancia no apreció correctamente la prueba (a la luz de la jurisprudencia del Tribunal Supremo) y por ello el recurso debe ser estimado y la sentencia revocada, para no dar lugar a la estimación de la demanda de retracto.

martes, 17 de mayo de 2016

Alquiler de "renta antigua" y "levantamiento del velo"



Como es sabido La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, vigente aún para los alquileres contratados durante su vigencia, tenía prevista como causa de denegación de la prórroga forzosa prevista en esa ley, tener los inquilinos en el plazo de seis meses, inmediatamente anteriores a la demanda, una vivienda a su libre disposición, desocupada y apta para satisfacer sus necesidades ya que en ese caso: La continuidad forzosa del arriendo ya no responde a una necesidad del inquilino sino a su mera comodidad o conveniencia, que deja de merecer la protección legal, restaurándose en plenitud el derecho del arrendador a poner fin al contrato.

En este caso concreto la vivienda a disposición de los inquilinos era propiedad en pleno dominio de una sociedad limitada formada exclusivamente por los dos inquilinos, siendo administradora la hija de los mismos.

El arrendador invocando la referida causa, solicita al Juzgado que declare resuelto el contrato condenando a los inquilinos a completamente libre, vacua y expedita a disposición del actor, la vivienda.

El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda por entender que no era aplicable la doctrina del levantamiento del velo de la persona jurídica, dándose la ausencia de prueba del elemento defraudatorio esencial para la operatividad de tal doctrina.

La Audiencia Provincial en apelación revoca esa sentencia  y estima la demanda aplicando la doctrina del levantamiento del velo al entender que no es preciso el elemento defraudatorio para su operatividad y la adquisición es una vivienda por una sociedad limitada consigue eludir la causa de denegación de la prórroga forzosa prevista en el mencionado artículo 62, causa quinta, de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Recurrida en casación, el Tribunal Supremo (s. 4 de mayo de 2016) desestima el recurso y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, declarando resuelto el contrato.

Considera el Supremo que ha quedado plenamente acreditada al ser los demandados los propietarios al 100% del capital social de la sociedad propietaria de la vivienda, por lo que una leve aplicación de la doctrina del levantamiento del velo, conlleva que los demandados tienen a su disposición un piso de la misma extensión, ubicación y características que las que ocupan como arrendatarios

Todo ello, pues, no es otra cosa que el levantamiento del velo de la persona jurídica, cuando ésta se constituye para una finalidad, no tanto fraudulenta, sino en general para evitar la aplicación de una norma que le puede perjudicar. Así, es lícito la compra de una vivienda por una persona jurídica; no es lícito que la función de ésta sea evitar la aplicación de una causa de resolución del arrendamiento.

Las sentencias sobre el levantamiento del velo son innumerables y en el recurso no se aporta ninguna que guarde semejanza con el caso aquí debatido. La doctrina jurisprudencial es que se aplica esta doctrina para evitar que se utilice la persona jurídica «como un medio o instrumento defraudatorio, o con un fin fraudulento» (sentencia de 29 octubre 2007), lo que «se conecta con la doctrina del abuso del derecho en el sentido de que no es admisible jurídicamente, al objeto de evitar el abuso de la pura fórmula jurídica» (sentencia de 30 octubre 2007) y «puede ser esgrimido por el tercero frente a quienes pretenden aprovechar una personalidad jurídica formalmente diferenciada para obtener consecuencias antijurídicas» (sentencia de 17 julio 2014).

Toda la doctrina expuesta no favorece a la parte recurrente, sino a los arrendadores y da lugar a que se desestime el motivo.

miércoles, 4 de mayo de 2016

Cómo ser inquilino muerto durante 15 años



Después de tantos años en este tema de alquileres de vivienda, parece imposible encontrar otro "hallazgo" de "picardías de inquilino" para prolongar un arrendamiento de vivienda en perjuicio del dueño, aquí va una auténtica "perla".

HECHOS

-Contrato de arrendamiento de vivienda de 2 de noviembre de 1988.

-Arrendador: Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid. EMVSM

-Fallece el inquilino el 29 de diciembre de 2001.

-El 25/05/2012 la EMVSM pide el desahucio de la actual ocupante de la vivienda, Valentina,  por no haber comunicado el fallecimiento y no tener derecho de subrogación.

-Valentina niega el fallecimiento y como no llega al Juzgado la certificación de defunción el Juzgado desestima la demanda, 15 de abril de 2014

El Juzgado argumenta así su resolución desestimatoria:
Siendo el fallecimiento del titular del arrendamiento el hecho causante para que opere la subrogación mortis causa o, en su caso, se produzca le extinción del contrato, y negado este hecho por la parte demandada, corresponde a la actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217 LEC , la prueba de dicho hecho.
El resultado del oficio dirigido al Registro Civil ha sido negativo, resultando por tanto que no existe una prueba fehaciente del fallecimiento del arrendatario. El hecho de que en el padrón municipal conste su baja por fallecimiento no es dato bastante para tener tal hecho por acreditado, pues en nuestro ordenamiento jurídico el fallecimiento no es dato bastante para tener tal hecho por acreditado, pues en nuestro ordenamiento jurídico el fallecimiento de una persona se acredita mediante su inscripción en el Registro Civil, presumiéndose que vive hasta que no se constate el mismo. Teniendo en cuenta además que no puede presumirse que por su edad (73 años) deba haber fallecido.

-La EMVSM pone un segundo pleito contra su inquilino y Valentina, 16 de junio de 2014, pidiendo la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de destinar dicha vivienda a domicilio habitual y permanente, y por cesión no consentida de la vivienda arrendada.

-En este pleito Valentina, a requerimiento del Juzgado, acredita la defunción del inquilino, aportando el certificado.

-La EMVSM interpone entonces demanda de revisión de la primera sentencia .

-El Tribunal Supremo sentencia de  22 de abril de 2016, rescinde totalmente la primera sentencia, devolviendo todo al Juzgado para que las partes usen de su derecho, según convenga, en el juicio correspondiente, sin costas.

Considera el Supremo que:
Examinadas las actuaciones, la demanda de revisión ha de ser estimada. El documento, certificado de defunción, ha sido obtenido después de pronunciada la sentencia cuya revisión se pretende. En el procedimiento judicial se libraron los mandamientos al Registro Civil para constatar este hecho, al constituir este medio la forma prevista en nuestro ordenamiento para acreditar la defunción. Por circunstancias que, desde luego, resultan ajenas a la parte demandante de revisión, no se obtuvo el certificado de defunción, de forma que su no disposición para acreditar los hechos constitutivos de la demanda obedeció a razones de fuerza mayor. Por último, el certificado aportado que acredita el fallecimiento del arrendatario con anterioridad a la presentación de la demanda de extinción del arrendamiento, por tanto, anterior al proceso, resultó decisivo en la medida en que el fallo de la sentencia, precisamente, fuera desestimatorio de la demanda por la no acreditación de este hecho.(...) sin que proceda hacer pronunciamiento alguno sobre las costas procesales