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martes, 12 de julio de 2016

Renta antigua: Derecho de retorno del inquilino



En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se reconoce a los inquilinos, el derecho de retorno a su alquiler cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere, y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.

Sin embargo ni el Juzgado de 1ª Instancia, ni la Audiencia Provincial en apelación, ni el Tribunal Supremo (s. 27 de junio de 2016) han reconocido este derecho a un inquilino de "renta antigua" que se vio obligado a desalojar su vivienda por Decreto del Ayuntamiento de 9 de febrero de 2000, al encontrarse el edificio en situación de ruina. Sin embargo el inmueble fue adquirido por una sociedad que procedió a su rehabilitación, razón por la que el inquilino desalojado solicitó que se hiciera efectivo su derecho de retorno arrendaticio.

El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda al considerar que el contrato de arrendamiento había quedado extinguido cuando se produjo la declaración de ruina total del inmueble el 9 de febrero de 2000, lo que impide la posibilidad de retorno

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación razonando que en el sentido de que el derecho de los arrendatarios del inmueble -que es demolido o rehabilitado en su integridad- a que se les proporcione una nueva vivienda de similares características exige como condición previa que la actuación urbanística -aislada o asistemática y no expropiatoria- venga exigida por el planeamiento urbanístico, concepto en el que no tiene adecuado encaje la declaración de ruina acordada por el Ayuntamiento de Sevilla, ya que la resolución administrativa no se adoptó por exigencias del planeamiento urbanístico sino como consecuencia de la incoación y tramitación del expediente contradictorio de ruina, en cuyo transcurso se decretó el desalojo del edificio y la ejecución de determinadas obras de rehabilitación; todo ello con la declaración de ruina total del edificio, que efectivamente es un acto administrativo pero no es propiamente una actuación urbanística exigida por el planeamiento.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación puesto que según la regulación contenida en la LAU 1964 (artículo 114 ), el arrendamiento quedaba resuelto, entre otras causas, por la declaración de ruina de la finca acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, en el cual hubieren sido citados.

Por otra parte resume la doctrina jurisprudencial existente acerca de la obligación de reparación por parte del arrendador, en el siguiente sentido:
A) La obligación establecida en el núm. 2 del artículo 1554 CC de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance que el expresado en el propio precepto legal, esto es, el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, mas no el de reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos.
B) No son reparables con arreglo de dicha normativa ( arts. 1.554.2.º CC y 107 LAU de 1964 ) los deterioros que exceden de la mera corrección y lleven a la reconstrucción de edificios en manifiesta ruina
C) No existe razón para agravar la disposición del número 2.º del artículo 1.554 CC en términos que impongan una verdadera reconstrucción no exigible al propietario o arrendador, criterio coincidente con el que se desprende de la LAU, al establecer en el párrafo segundo del artículo 118 la equiparación a la destrucción de la cosa arrendada, cuando para la reconstrucción se haga precisa la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por ciento del valor real de la cosa arrendada para poner el inmueble en condiciones de seguridad y consiguiente habitabilidad

En definitiva en este caso se trata de una situación de ruina total del inmueble, supuesto en que procede la resolución de los contratos de arrendamiento que se hallen vigentes sobre el mismo. Tampoco se trata aquí del supuesto de derecho de retorno a que se refiere la Disposición Adicional Octava LAU 1994 por causas de carácter administrativo que no son equiparables al supuesto de ruina, como acertadamente ha puesto de manifiesto la sentencia recurrida mediante los razonamientos que se han recogido con anterioridad.

lunes, 4 de julio de 2016

Propiedad Horizontal: Legitimación del Presidente para demandar por obras en la fachada.



El Presidente de la Comunidad demanda a uno de los condueños por la realización de obras que alteraban la estética de un elemento común como era la fachada y haberse realizado sin autorización previa de la junta de propietarios, para que  se le condenara a reponer a su costa el inmueble y los elementos comunes afectados.


El demandado se opuso a la demanda y planteó, con carácter preliminar, la excepción de falta de legitimación activa ad causam de la parte actora por no existir acuerdo de la junta de propietarios que autorizase expresamente al presidente para iniciar acciones judiciales en nombre de la comunidad contra los propietarios afectados.


La sentencia de primera instancia estimó la demanda por razones de fondo tras rechazar la excepción procesal planteada, sobre la que declaró, en su fundamento de derecho segundo, que debía ser desestimada porque, siendo cierto, a tenor del acta de la junta, que el acuerdo para ejercitar acciones legales no estaba en el orden del día, también lo era que dicho acuerdo fue debidamente notificado al demandado y no fue impugnado en su día.


La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso del demandado y confirmó la sentencia de primera instancia, por entender que no puede aceptarse que el acuerdo de 6 de agosto de 2007 -por el que no se aprobaron cerramientos como el realizado por el demandado en su terraza y que no fue impugnado por él- esté afectado de nulidad radical pues, contrariamente a lo que se alegaba en el recurso, en ningún caso la junta decidió sobre algo que no estuviera en el orden del día, dado que en el punto 11 se planteó someter a aprobación la cuestión de si procedía el cerramiento de las terrazas de la fachada que daban al puerto y a la zona ajardinada y, en su caso, la aprobación del tipo de cierre, lo que permitía tomar un acuerdo de no aprobación como el que finalmente se adoptó, en el que también se autorizó el ejercicio de acciones judiciales por parte de la comunidad contra los propietarios que hubieran realizado obras sin autorización


El Tribunal Supremo, sentencia de  24 de junio de 2016 desestima el recurso de casación, basado en la vulneración del art. 14 e) en relación con el art. 13.3,ambos de la LPH.


Considera el Supremo que como concluye la reciente STS5/11/2015, es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las STS10/10/2011, 27/03/2012, y 12/12/2013) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.


Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( art. 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( art. 21 LPH ), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes.


Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias.


En el presente caso la controversia se constriñe a la determinación del significado o alcance que tuvo dicho acuerdo en orden a considerar si del mismo resultaba o no una autorización expresa de la comunidad de propietarios a su presidente para ejercitar acciones judiciales contra los propietarios que, como el demandado, hubieran realizado en su vivienda obras de cerramiento de terrazas contrarias al mismo.
 
Así las cosas, y por más que el razonamiento de la sentencia recurrida sobre la no necesidad de autorización de la junta al presidente para el ejercicio de acciones no se ajuste a la doctrina jurisprudencial antes expuesta, el motivo ha de ser desestimado porque, dado el orden del día, que incluía la aprobación, si procediera, del cerramiento de las terrazas de la fachada que daba al puerto y al jardín, y dado el desarrollo de la junta, en la que por mayoría no se aprobó el cierre de las terrazas y se acordó que la comunidad tome las acciones legales pertinentes para que se restituyan las terrazas de la fachada que dan al puerto y a la zona de jardín, a su estado original, ha de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar al hoy recurrente, ya que lo contrario supondría exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta