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jueves, 29 de septiembre de 2016

Propiedad Horizontal: Plazo para impugnar obras ilegales



La Comunidad de Propietarios demanda a un copropietario con el fin de que realice a su costa la demolición de las obras de dotación de habitabilidad a la bodega de los demandados, llevadas a cabo por éstos, con las consiguientes conexiones a elementos comunes y ampliación de su superficie útil por la anexión del espacio del patio cubierto. 

Esta demanda se presenta doce años después de realizadas las obras.

El Juzgado de 1ª Instancia estima íntegramente la demanda condenando al demandado a realizar a su costa las obras precisas para desanexionar el patio a la bodega, quedando el mismo como espacio independiente común, tal como se encontraba con anterioridad a las obras realizadas por los demandados, y a realizar a su costa las obras necesarias para suprimir la habitabilidad dada a la bodega, retirando la cocina y baños construidos y las consiguientes conexiones a elementos comunes del edificio.

Se recurre en apelación esa sentencia y la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, sentencia de diez de febrero de dos mil quince, desestima el recurso y confirma la anterior sentencia, salvo en la condena en costas.

Considera la AP que no pueden tomarse en consideración los Estatutos de la Comunidad que permitían la cubrición del patio general de la casa, exigiéndose únicamente el permiso o autorización de las autoridades municipales, puesto que dichos Estatutos , por ser esa concreta cláusula contraria a la L.P.H.

Por otra parte una cosa es cubrir un patio común, obra que dificilmente se hace a espaldas de los vecinos cuando basta con asomarse a las ventanas, y otra muy diferente, que con ello se ataque con mayor o menor base doce años después con otra finalidad. Quizás, de nuevo, porque el mero cubrir es una cosa y el ir convirtiendo el inicial patio cubierto más la pretérita bodega en un loft de 130 metros cuadrados, en planta semisótano, "impecablemente decorado en pleno centro de S.S.", tal y como se anuncia, ya es otra cosa.

Respecto a la conducta de los actores de actuar pasado tanto tiempo desde la cubrición del patio tendríamos finalmente, que el plazo de quince años recogido en nuestros textos legales en relación a la prescripción quedaría vacio a nada que concediéramos virtualidad a plazos más cortos. ( STS de 10 de junio de 2002 ), con lo que siendo evidente que los estatutos establecían algo claramente contrario a la LP.H. y que el pretendido silencio no puede estimarse como un reconocimiento a todo lo en verdad hecho, procede diferenciar dos tipos de obras, a saber, la mera cubrición por un lado y por otro, la adecuación de su interior hasta alcanzar el presente loft.

Concluimos entonces remarcando, que pese a la confusión de permisos, en donde se mezclan autorizaciones administrativas con las de la comunidad, normas de la L.P.H. del C.C. y Estatutos de la casa, el silencio de la parte demandada junto a sus concretos razonamientos y su ulterior renuncia a lo pedido reconvencionalmente ha hecho inatacables los acuerdos adoptados, con lo que procede devolver el patio a su situación inicial y suponiendo las obras acometidas en el interior de la bodega afectación clara de los elementos comunes, debe también proceder a reponer todo a la situación pretérita, lo que supone en realidad la estimación de los pedimentos de la actora

jueves, 22 de septiembre de 2016

Renta antigua: Denegación de prórroga por necesidad del casero



Una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, dieciocho de febrero de dos mil dieciséis, ilustra cumplidamente sobre el actual concepto de necesidad del casero como causa de la denegación de prórroga al inquilino de "renta antigua".

En un contrato de arrendamiento de vivienda de 1973, el arrendador insta judicialmente la resolución del mismo por necesitar la vivienda para su hijo quien, deseando vivir con independencia de sus padres, ocupa un inmueble en alquiler.

El inquilino se opone alegando que el casero no ha justificado la necesidad alegada, dispone de otras propiedades, e invoca su precaria situación económica, sin ninguna pensión ni subsidio.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la AP estiman la demanda y dan por resuelto el contrato.

Considera la Audiencia que:
No existe un concepto legal de "necesidad", "debe entenderse por necesario, no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para exigir un fin útil", abundando en lo expuesto, conviene decir:

1°) Que la Ley no subordina la aplicación de la causa de necesidad a la demostración de una insuficiencia de la vivienda de los parientes con quienes convive la persona para la que se reclama la vivienda, o a la buenas o malas relaciones que pueda tener con los mismos, toda vez que, nadie está obligado, a llevar una convivencia no deseada, por muy buenas que sean las relaciones entre los familiares y es exigencia de la naturaleza humana y del buen orden social la independencia de las familias en sus hogares respectivos, constituyendo, hoy además, un derecho constitucional recogido en el artículo 47 de nuestra Carta Magna ", el disfrutar de una vivienda digna y adecuada".

2°) Que la cuestión de la prueba de la falta de interés en la convivencia no se puede someter al mismo método probatorio de otros datos que se pueden objetivar, por pertenecer al ámbito del hogar y no tener generalmente proyección exterior, en consecuencia sólo puede colegirse la existencia de tal dato cuando así se manifieste por las personas a que afecta el problema, unido al dato evidente de que la persona que desea salir de la vivienda para ocupar otra pueda, por su edad y circunstancias, llevar una vida autónoma e independiente, cual acontece en el caso de autos, sin que puedan establecerse comparaciones entre "necesidades" de arrendador y arrendatario, no previstas por la Ley y, en todo caso las segundas supeditadas a las primeras.

3º) El hecho de vivir en un piso alquilado, cualquiera que sea el régimen al que está sometido, supone una auténtica y real necesidad, más allá del mero capricho o conveniencia, en tanto que el arrendamiento supone una carga económica fuerte que no tiene porqué soportar quien puede disponer de una vivienda.

jueves, 15 de septiembre de 2016

La repercusión de obras al inquilino en alquiler de "renta antigua"



Contrato de arrendamiento de 1976. Se insta desahucio por falta de pago de cantidades análogas a la renta, IBI, tasa de basura, consumo de agua y obras necesarias y acordadas por resolución administrativa firme, en total 2.454,18 euros. El inquilino se opone.

En primera instancia se desestima la demanda porque el arrendador no había cumplido con la obligación de notificar al arrendatario dichas repercusiones, ni cual era la cantidad que por suministro de agua debía abonarle, por lo que le privaba de conocer los importes concretos que se reclamaban, no pudiendo por tanto deducir que existiese una voluntad de impago.

La Audiencia Provincial, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de julio de 2016, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia anterior, con imposición de costas.

Considera el Supremo que con independencia o no de la procedencia de las repercusiones por obras pretendidas por la parte recurrente, ha de partirse para resolver el presente recurso de casación de los hechos probados de la sentencia impugnada y de la ratio decidendi de esta. Y en tal sentido no puede obviarse que está tiene por improbado que la parte arrendadora haya notificado convenientemente la cantidad que por tal concepto ahora reclama como repercusiones de obras necesarias desde el 6 de marzo de 2009 hasta la presentación de la demanda, siendo este un requisito previo e inexcusable de la parte para la procedencia de su reclamación, tal y como se aprecia en la sentencia recurrida que concluye que al faltar tal notificación no se cumplen los requisitos legales para que el impago de esta cantidad sea motivo de desahucio.

Así las cosas, y por más que se considere ajustada a derecho, conforme a la doctrina jurisprudencial de esta Sala, de la que son exponentes las SSTS de 30 de octubre de y de 26 de noviembre de 2014, que cuando las obras no son simplemente las necesarias para la adecuación, sino que son las impuestas por la Administración, son legalmente repercutibles en el arrendatario en los contratos de arrendamientos de viviendas concertados antes de 9 de mayo de 1985, como es nuestro caso (contrato de arrendamiento de 1976), los motivos han de ser desestimados al estar incursos en la causa de inadmisión de inexistencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo al carecer de consecuencias para la decisión del conflicto atendida la ratio decidendi de la sentencia recurrida y porque la aplicación de la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo invocada solo puede llevar una modificación del fallo recurrido mediante la omisión total o parcial de los hechos que la Audiencia Provincial considera probados ( art. 477.2 y 483. 2. 3º en relación con el art. 477.2.3 LEC ) causa de inadmisión que en este momento procesal, se convierte en causa de desestimación.

La sentencia recurrida, tras la valoración de la prueba y confirmando lo dispuesto por la sentencia de primera instancia en cuanto a este extremo, concluye que pese a que el demandado viene obligado legalmente al pago en concepto de repercusiones de obras, sin embargo la actora debía notificárselo, sin que conste que el demandante cumpliese con su obligación de notificar dichas repercusiones, de conformidad con lo dispuesto en el art. 101.1 de la LAU 1964 .

Las sentencias citadas en fundamento del interés casacional efectivamente vienen referidas a supuestos de repercusión de obras necesarias impuestas administrativamente, más en todas ellas el supuesto de hecho es diverso al ahora examinado ya que en ellas queda probado que la propiedad notificó la repercusión de las obras efectuadas al arrendatario. No ocurre tal circunstancia en el presente caso, cuestión que resulta totalmente obviada por la recurrente en su recurso de casación.

martes, 6 de septiembre de 2016

Propiedad Horizontal. Consentimiento unánime de la Comunidad para obras en elementos comunes



Un propietario en régimen de propiedad horizontal solicita la demolición de de unas obras llevadas a cabo por otro copropietario en la azotea del edificio, elemento común, sin el consentimiento unánime de la comunidad.

El juzgado de 1ª Instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial desestimó íntegramente el recurso de apelación formalizado por la parte demandada considerando que las obras ejecutadas por la parte demandada afectaban a un elemento común y se habían ejecutado sin el consentimiento unánime de los copropietarios, pues el demandante insistentemente impugnó su validez en todo momento. Negó que se hubiera producido una vulneración de la doctrina de los actos propios, pues el hecho de que el demandante no hubiera impugnado los acuerdos por los que la parte demandada y otros copropietarios decidieron realizar unas aportaciones económicas a la comunidad superiores a las que correspondían conforme a su cuota de participación, no era un acto concluyente del que se pudiera derivar el consentimiento del demandante en la realización de las obras impugnadas.

Se formula recurso de casación contra esta sentencia por considerar que infringe los artículos 17.1 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y los artículos 7.1 y 7.2 del Código Civil , en cuanto a la doctrina de los actos propios y abuso de derecho

El Tribunal Supremo , sentencia de veintisiete de Octubre de dos mil once, desestima el recurso.

Considera el Supremo que el consentimiento que debe ser otorgado para considerar lícitamente realizadas obras que afectan a elementos comunes en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal puede ser tácito, tal y como esta Sala tiene declarado. No obstante el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos. En definitiva, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado por esta Sala que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento. Por ello deben valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento

La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, no obstante el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquella. Por tanto, la desestimación de la pretensión contradictoria precisa de la preexistencia de un acto o conducta jurídicamente eficaz.

La doctrina del abuso de derecho se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo)

En este caso concreto el demandante, lejos de mostrar un comportamiento silencioso capaz de ser valorado como un consentimiento tácito, ha denunciado por diferentes medios y desde que tuvo conocimiento de las obras realizadas la validez de las mismas, el comportamiento del demandante, contrario a otorgar validez a la ejecución de unas obras que afectan a un elemento común del edificio, debe calificarse como pertinaz, pues desde su inicio ha ejercitado todo tipo de acciones para conseguir la demolición de las mismas. Esta actitud no ha sido catalogada por la sentencia como abusiva, ya que, no se ha probado, como así valora la parte recurrente que no tuviera mayor interés que el de perjudicar al recurrente, al haberse limitado, como declara la sentencia recurrida, a ejercitar una acción en defensa de un derecho expresamente reconocido por la LPH.