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martes, 25 de octubre de 2016

WhatsApp y doctrina de los propios actos



La ex inquilina de una vivienda es condenada por el Juzgado de 1ª Instancia a pagar al casero 8.935,15€, correspondientes a los siguientes conceptos: 3.887,75 euros por rentas; 4.184 euros por el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI); 863,40 euros por cuotas de comunidad del garaje, más intereses y costas


Apelada la sentencia la Audiencia Provincial de Orense en sentencia de veintinueve de julio de dos mil dieciséis reduce la cantidad a pagar a 7.483,25euros (3.750 euros de rentas más 4.184 euros de IBI menos 450,75 por compensación de fianza), sin costas.


La AP razona así la estimación parcial del recurso de la inquilina:


RENTAS: El casero admitió en juicio haber enviado un whatsapp en que reclamaba en la que fija la cantidad adeudada en 3.750 euros. En la demanda reclama cantidad superior, 3.887,75 euros, pero no aportó dato alguno que haga presumir error en la que fijó previamente por lo que a ella debe estarse en aplicación de la doctrina de los propios actos, ya que concurren los requisitos para apreciarlo así.


CUOTAS DE COMUNIDAD: El contrato litigioso no establece el importe anual de los gastos de comunidad del garaje al tiempo de la celebración del contrato, con lo que la omisión de dicho importe en el contrato determina, conforme al art 20 de la LAU, el rechazo del pago por la inquilina, dejando sin efecto la condena que la sentencia apelada establece.


IBI: Sin embargo en el contrato se acuerda la obligación de pago por parte de la inquilina pero no se señala su importe. Aunque existan divergencias al respecto, la AP considera que el IBI es un impuesto individualizado en relación con la vivienda, como tributo que es, el apartado 2 del artículo 20 lo exceptúa de modo expreso de la limitación que contempla, lo que se explica porque su fijación viene dada por la Administración, al margen de la decisión de la propiedad, con lo que desaparece la finalidad perseguida por la limitación, a que responde la exigencia de que se trata, de proteger al arrendatario frente a eventuales incrementos en manos del arrendador que supongan alteración unilateral del coste del arriendo, por lo tanto, procede mantener la condena impuesta de pagar lo correspondiente a correspondiente a los años 2010 a 2014, aunque nunca durante diecisiete años se haya exigido este impuesto a la arrendataria puesto que la pasividad en la reclamación no excluye el derecho a cobrar las anualidades no prescritas al no haber mediado una renuncia que, como la de todo derecho, ha de constar de modo indubitado.


FIANZA: Procede deducir del total adeudado la suma entregada en concepto de fianza. El arrendador está obligado a devolver la fianza al finalizar el contrato, para el caso de que no haya mediado incumplimiento contractual del arrendatario (artículo 36 LAU). No procede la alegada compensación a favor del casero por supuestos desperfectos consistentes en obras de pintura y barnizado que responden al uso propio de la vivienda durante los más de 17 años de duración del contrato, siendo englobables en las obras de conservación que el artículo 21.1 LAU impone al arrendador.

viernes, 21 de octubre de 2016

La repercusión del IBI al comprador de un inmueble



En las compraventas de inmuebles el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente al ejercicio impositivo de esa compraventa es en ocasiones motivo de discusión, y se ha venido sosteniendo el criterio, si bien no de forma pacífica, de que corresponde pagarlo íntegramente a quien ostentara la titularidad de ese inmueble el 1º de enero del año de la venta con base en el art. 75 de la Ley de Haciendas Locales (LHL) que señala:  El impuesto se devengará el primer día del período impositivo. El período impositivo coincide con el año natural.

Sin embargo el Tribunal Supremo (s. 15/06/2016),  resolviendo en un recurso de casación cuyo motivo único era la existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales en cuanto a la aplicación del art. 63 de la LHL que permite repercutir la carga tributaria, sin necesidad de acuerdo expreso, en relación con el art. 75 (LHL) antes reseñado, sienta la siguiente doctrina jurisprudencial,:

El art. 63.2 de la Ley de Haciendas Locales se ha de interpretar de forma, que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador , en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea.

En el supuesto objeto del recurso el TS entiende:

1.- El tenor de la normativa fiscal referida es claro en cuanto al sujeto pasivo del impuesto y esto nadie lo discute, por lo que el abono del mismo corresponde en este caso a los demandantes, que fueron también vendedores y titulares a 1 de enero de 2009 (año de la venta).

2.- No se pactó expresamente la repercusión del IBI.

3.- La venta se efectuó libre de cargas y gravámenes.

4.- Cuando el art. 63.2 LHL establece que Lo dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común, debe entenderse que el sujeto pasivo del impuesto, en este caso la vendedora, puede repercutirlo, sin necesidad de pacto.

Las normas de derecho común son en este caso as de la compraventa (art. 1445 y siguientes del C. Civil), en virtud de las cuales la compradora debe considerarse propietaria desde el momento de la entrega (art. 609 del C. Civil).

Sin perjuicio de ello, las partes podrán pactar la imposibilidad de la repercusión.

martes, 18 de octubre de 2016

Propiedad Horizontal: Aire acondicionado en las viviendas



La instalación de aire acondicionado en pisos y locales en régimen de propiedad horizontal es un  tema ciertamente conflictivo.

La sentencia del Tribunal Supremo de 1 de julio de 2016 resuelve en un supuesto en que varios copropietarios demandan a otros exigiendo la retirada de los aparatos de aire acondicionado instalados en la fachada del patio interior.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda, sin embargo la Audiencia Provincial, en apelación, revoca esa sentencia y condena a los demandados que desmonten y retiren de la fachada del patio interior que afecta a cada una de sus viviendas los aparatos de aire acondicionado o compresores colocados en la fachada con todos sus elementos accesorios, dejando y reponiendo la fachada a las mismas condiciones que tenía con anterioridad a su alteración.

El Tribunal Supremo, desestima el recurso de casación y  confirma la anterior resolución.

Considera el Supremo que los recurrentes pretenden la modificación de la doctrina jurisprudencial, de manera que se permita, bajo determinadas circunstancias la instalación de aparatos de aire acondicionado, en las viviendas regidas por la Ley de Propiedad Horizontal. Igualmente pretende la armonización de la doctrina de las Audiencias Provinciales.

En el presente caso los aparatos de aire acondicionado se han instalado en fachada que da al patio manzana habilitado para su estancia con mobiliario y plantas, con apariencia de fachada principal, como se declara en la sentencia recurrida, definiéndose estatutariamente como patio mancomunado, con lo que se produce una alteración estética que afecta a los elementos comunes, comprometiendo su configuración externa.

Por otro lado consta que existe preinstalación de aire acondicionado en todos los pisos, por lo que no consta que sea preciso instalar en el exterior (fachada del patio manzana) los aparatos.

Esta Sala ha declarado, en anteriores resoluciones: En concurrencia con lo anterior, tampoco se les priva de disfrutar del aire acondicionado pues los estatutos permiten la instalación de los aparatos en la cubierta del edificio. (STS 4/01/2013). Tampoco se infringen los artículos 5 , 7 y 12 de la LPH , ni la jurisprudencia que se menciona - SSTS17 de abril de 1998 y 22 de octubre de 2008 -, respecto de la instalación de aparatos de aire acondicionado. El problema no se plantea en este caso respecto de un edificio que no está preparado para dicha instalación, como refieren la sentencias citadas, sino de un edificio que permite ubicaciones distintas de la utilizada en evidente contravención de los estatutos y de los propios acuerdos de la comunidad que impedían su colocación colgado en la fachada que da al patio central.(STS 5/12/2012). La instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal , incluso afectando a elementos comunes, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes, y ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas sentencias de Audiencias Provinciales para dar cobertura a una actuación generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del CC (STS 15/12/2008)

De la doctrina expuesta se deduce que es necesaria una interpretación flexible para permitir la refrigeración en viviendas que se construyeron sin tener previsto dicho avance tecnológico.
 
Sin embargo, este no es el caso, pues la promoción tenía preinstalación de aire acondicionado, por lo que los comuneros demandados debieron proceder a la puesta en marcha de su sistema de aire acondicionado sin alterar, innecesariamente, una fachada que ornamental y estéticamente se percibe cual si fuese principal, al estar abierta sobre un patio de recreo, en el que se desarrolla vida comunitaria, infringiendo los arts. 12 y 17 de la LPH , en la redacción vigente en la fecha de los hechos.

martes, 11 de octubre de 2016

El valor de un "whatsapp" como prueba judicial.



El arrendador de un contrato de arrendamiento ya extinguido reclama el importe de dos meses de alquiler que quedaron impagados.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda por considerar compensada con la fianza la deuda existente por impago de las dos últimas rentas del alquiler como consecuencia de la conducta del mandatario del arrendador.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de veintiséis de julio de dos mil dieciséis, desestima el Recurso de Apelación y confirma la sentencia del Juzgado.

Para llegar a esta resolución, tanto el Juzgado como la AP consideran de vital importancia los mensajes ("whatsapp") cruzados el 10 de marzo de 2015 entre casero e inquilino.

De inquilino a casero: Buenos días "XXX". Te ha hecho Angélica hoy la transferencia de la renta de marzo. Como hay 2 meses de fianza, este mes y el próximo que será el último serán por la diferencia, así queda la fianza liquidada. Un saludo

Respuesta del casero, a través de su hijo: Hola "YYY". La fianza nunca puede transformarse en renta, como su nombre indica es para responder por los posibles daños (que no es el caso) pero lo normal es devolver la fianza a la entrega de llaves, y una parte de la fianza se retiene como un mes por la posible llegada de algún recibo, Aunque sé que no va a ver -es claro que lo que se quiere decir es "no va a haber"- con vosotros ningún problema lo dejamos así. Saludos

La interpretación del recurrente es la siguiente: "La expresión aunque sé que no va a haber ningún problema, lo dejamos así no supone consentimiento alguno. El hijo de mi representado manifiesta oposición a la fórmula planteada, reforzando la expresión con que aunque sé que no va a haber problema con vosotros ... en aquel momento no lo había, pero matizando que lo dejamos así, es decir sin compensación, tal y como establece el contrato".  

No puede acogerse esta idea. El "lo dejamos así" en respuesta a una comunicación en la que se dice que "queda la fianza liquidada" no puede ser otra que la aceptación de dicha liquidación, siendo la pretensión del recurso un retorcimiento excesivo no admisible. 

Téngase en cuenta que en la misma respuesta se señala la finalidad de la fianza y se termina diciendo: "Aunque sé que no va a haber con vosotros ningún problema", lo que supone la ratificación de unas relaciones que habían sido plenamente acordes, lo que conduce a afirmar con un "lo dejamos así" que es aceptar dicha liquidación ante la seguridad depositada por el mandatario verbal en el otro mandatario verbal respecto a que la entrega iba a tener lugar sin nada que provocara enfrentamientos.

Tampoco se admite la invocación de falta de legitimación del autor del mensaje como mandatario verbal del casero, era su hijo, puesto que la misma persona después acudió como mandatario verbal  de su padre  a la Notaria para la entrega de llaves.

En cuanto a la alegación de daños en el local arrendado que deberían compensarse con la fianza debe examinarse el acta que se levantó el día de la entrega de llaves, el 30 de abril de 2.015, es decir cincuenta y un días después de los "whatsapps", en presencia de un Notario y en el que nada se recoge que no sea la entrega de las llaves sin otra cualquier manifestación por parte de las tres personas presentes, conducta que supone por parte del mandatario verbal del actor la ratificación de lo acordado el día 10 de marzo anterior.

martes, 4 de octubre de 2016

Propiedad Horizontal. La prescripción de obras inconsentidas en elementos comunes



El Tribunal Supremo en sentencia de 14 de septiembre de 2016 se pronuncia sobre el plazo de prescripción de la acción para que la Comunidad pueda exigir la demolición de obras realizadas por un copropietario en elemento común de la finca, sin haber obtenido la pertinente autorización de esa Comunidad.

La Comunidad de propietarios  demanda a uno de los condueños para que retire las tuberías de desagüe instaladas en el forjado superior del garaje del edificio para la evacuación de aguas residuales, hasta conectar con las bajantes comunes.

El copropietario se opone a esa demanda invocando la prescripción de la acción puesto que han transcurrido más de quince años desde la instalación de tuberías de desagüe, y teniendo en cuenta que durante todo este tiempo los propietarios y la Comunidad han consentido de forma inequívoca las obras realizadas.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia, como la Audiencia Provincial en apelación, estiman la demanda ordenando retirar las instalaciones de saneamiento para la evacuación de aguas residuales que discurren por el forjado que forma el techo del sótano del edificio, desde sus respectivos locales hasta conectar con el tubo colector general, reponiendo las cosas a su estado anterior.

El Tribunal Supremo en la sentencia antedicha desestima el recurso de casación y confirma las resoluciones anteriores.

Considera el Supremo que no puede estimarse la invocación del copropietario demandado de que se trata de una acción personal y por tanto prescrita al haber transcurrido más de quince años desde la ejecución de las obras.

La acción entablada pretende obtener una condena de los demandados a reintegrar a su estado anterior el forjado que cubre el sótano y que ha sido alterado para pasar a través del mismo ciertas conducciones de desagüe. De ahí que el carácter real de la acción resulte indiscutible, y su prescripción sea de treinta años.

Lo característico de la acción real es que proporciona al titular de un derecho de tal clase la facultad de dirigirse judicialmente, y de manera directa, al bien o la cosa que es objeto de su derecho. La acción real facilita la reipersecutoriedad al conferir a su titular el poder de activar la maquinaria judicial para restituirle en su derecho. La acción personal responde a una relación jurídica entre personas de modo que únicamente puede dirigirse la acción contra el obligado o, en su caso, contra quienes traigan causa de él.

En este caso se trata de la ocupación de un espacio -del que es titular la comunidad- para crear una servidumbre de desagüe a favor de unos locales que no gozaban de tal derecho según la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, por lo que la naturaleza real de la acción comporta que sea el propietario actual del local quien esté legitimado pasivamente para soportar la acción y le competa la obligación de reintegrar el elemento común a su estado anterior sin perjuicio para la comunidad de propietarios.

Es indiferente que haya sido o no el demandado el autor de la ocupación ilícita pues al adquirir el local lo hace exclusivamente con los derechos que le corresponden según el título constitutivo sin que una situación de puro hecho creada unilateralmente por un propietario anterior pueda beneficiarle frente a la comunidad.

Tampoco cabe estimar la alegación de consentimiento tácito de la Comunidad. Esta sala ha declarado, en todo caso, que el conocimiento no equivale a consentimiento, ni el silencio supone genéricamente una declaración, pues aunque no puede ser indiferente para el Derecho, corresponde estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito , es decir, como manifestación de una determinada voluntad, de manera que el problema no está en decidir si puede ser expresión de consentimiento, sino en determinar bajo qué condiciones debe aquél ser interpretado como tácita manifestación de ese consentimiento.

También que los actos propios tienen su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, lo que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, declarando asimismo que solo pueden merecer esta consideración aquellos que, por su carácter trascendental o por constituir convención, causan estado, definen de forma inalterable la situación jurídica de su autor o aquellos que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho, lo que no puede predicarse en los supuestos de error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia.