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martes, 3 de enero de 2017

El Tribunal Supremo reitera la vigencia de la vetusta Ley 57/1968 sobre avales inmobiliarios



En tres ocasiones hemos comentado en este blog la Ley 57/1968 que pronto cumplirá cincuenta años y continúa exigiendo a los que reciban dinero a cuenta de la venta de inmuebles la constitución de avales bancarios que garanticen la devolución de lo percibido anticipadamente, con sus intereses, para el caso de que no se entregue el inmueble adquirido en la fecha prevista.


En este caso, los compradores de una vivienda, cuyo precio de compra era de 261.500 euros, más 18.305 euros de IVA entregaron a la constructora 56.400 euros en 2007, estando prevista la entrega de la vivienda en diciembre de 2008.
En el contrato de compraventa figuraba la siguiente cláusula: "De otro lado, el retraso en la entrega de la vivienda no supondrá incumplimiento contractual ni originará derecho a indemnización por parte del vendedor"
El 15 de marzo de 2007, la promotora concertó con una línea de avales bancarios, para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por dichos compradores de conformidad con la Ley 57/68.
En el año 2013, la vivienda todavía no había sido entregada, la obra estaba inacabada y paralizada.

El Tribunal Supremo s. 21 de diciembre de 2016, revoca la sentencia de la Audiencia Provincial y condena a la entidad bancaria avalista a pagar, solidariamente con la constructora, a la parte demandante la cantidad de 56.400 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda.

La entidad bancaria cuestiona en casación  si debe responder frente a los compradores de la devolución del dinero entregado a cuenta, ante el incumplimiento declarado de la promotora, puesto que ésta concertó una póliza colectiva de avales para garantizar las cantidades entregadas a cuenta, sin que se llegarán a otorgar los avales particulares a los compradores que entregaron dinero a cuenta.

El Tribunal Supremo desestima esta interpretación ya que para evitar que pudiera quedar insatisfecha la previsión de garantía contenida en los arts. 1, 2 y 3 de la Ley 57/68 , porque bajo la apariencia de la garantía concertada en la póliza colectiva, cuya copia se entregaba al comprador, éste no tiene por qué conocer que todavía debe recibir el aval individualizado y queda a merced de la mayor o menor diligencia del promotor solicitar los concretos certificados o avales individuales.

Así mismo considera el Supremo, recogiendo doctrina de otras sentencias, que se puede entender en estos casos que:
i) al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía
ii) la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al art. 3 Ley 57/1968 ;
iii) la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva.