Obligaciones del fiador en un arrendamiento de vivienda

Cuando se incorpora a un contrato de arrendamiento de vivienda la figura del fiador o avalista se debe detallar el contenido de esta garantía, ya que las obligaciones de ese avalista serán exclusivamente las que aparezcan enumeradas en el contrato.

La lectura del siguiente caso ilustra sobre lo anteriormente expuesto.

El Juzgado de Primera Instancia condena solidariamente al inquilino y a su avalista a pagar al arrendador la suma de 2.919,25 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda y a las costas del juicio. Esa cantidad correspondía a los alquileres del periodo comprendido entre los meses de junio de 2014 a enero de 2015.

La Audiencia Provincial de Oviedo (s. veintitrés de Diciembre de dos mil dieciséis) estima el recurso de apelación del avalista, basado en que en el contrato solo se menciona el concepto de avalista, sin que figure de manera expresa su carácter solidario o la renuncia de los beneficios de orden o excusión, y revoca la sentencia anterior en el sentido de condenar al avalista a pagar de manera subsidiaria del deudor principal. Sin costas.

Recuerda la Audiencia la necesidad de interpretar restrictivamente la fianza excluyendo toda posibilidad de extensión de la garantía a obligaciones distintas de las comprendidas en la misma. (STS 27/10/2005) y que la fianza debe ser expresa y no debe extenderse a más de lo contenido en ella, como dice el artículo 1827 del Código Civil , de lo que se desprende que la interpretación debe ser restrictiva en beneficio del deudor. (STS 21/05/2004).

Considera que la normativa específica de las fianzas solidarias repercute indudablemente en el régimen general de la extensión, modificación y extinción de la fianza. Se convierte así la fianza solidaria en una especie de obligación autónoma, pues pierde muchas de las notas de accesoriedad de que está revestida la fianza común. Al asumir el fiador la solidaridad y renunciar al beneficio de excusión, aquél asumió la deuda como propia, quedando así obligado de idéntica manera que el deudor principal, pudiendo, en consecuencia, ser compelido por el acreedor en primer término y con independencia del afianzado, habida cuenta que la solidaridad pactada viene a eliminar el carácter de accesoriedad propio de la fianza normal. Esto comporta que el acreedor pueda reclamar a uno solo o a todos los obligados solidarios el total de la deuda cuyo pago se ha garantizado con aquel contrato. (STS 3/02/1990)

En cambio en la fianza ordinaria el acreedor ha de dirigir su acción conjunta y sucesivamente contra el deudor y el fiador.

En el contrato de autos, tal como aparece de la literalidad del mismo, no se convino la fianza con carácter solidario ni se renunció expresamente por el fiador al beneficio de excusión. Es decir, no se pactó que el fiador respondiera con carácter solidario, de modo que no se excluyó expresamente en el contrato el beneficio de excusión. Ni se entiende que tal fuera la voluntad del fiador, pues de hecho sobre tal cuestión pivota su recurso, por lo que no puede considerarse acreditada la existencia de una auténtica renuncia por el fiador a dicho beneficio (artículo 1831.1 CC).

En consecuencia, no puede imponerse la condena solidaria del avalista.