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lunes, 30 de enero de 2017

Plazo para la reclamación de daños en la vivienda arrendada.



El 2 de enero de 2015, el inquilino de una vivienda abandona la misma, sin preavisar al casero, dejando las llaves en poder del administrador del edificio.

El 30 de julio de 2015 reclama judicialmente los daños sufridos por la vivienda, que acredita mediante informe pericial de arquitecta técnica, manifestando que la fianza la plica al pago del alquiler de diciembre de 2014, que no habían pagado los inquilinos.

El Juzgado de primera instancia estima en parte le demanda condenando a los inquilinos a pagar 4.391,50 euros con intereses legales desde la demanda, sin costas.

Recurrida la sentencia por los inquilinos la Audiencia Provincial de la Coruña, s. 21 de diciembre de 2016, desestima la apelación, condenando a las costas de la misma a los apelantes.

La Audiencia no admite ninguno de los tres motivos de la apelación.

I.- Considera la Audiencia que no se puede apreciar la invocada infracción de la doctrina de los actos propios por el hecho de que una vez puesta la vivienda a disposición del arrendador, convinieron -según los apelantes- compensar la última renta con la obligada devolución de la fianza. Que el arrendador aceptase esa compensación  resulta frontalmente incompatible con la supuesta existencia de daños, porque la fianza tiene como finalidad resarcir los daños. Si hubiesen existido daños, la fianza tenía que haberse aplicado en primer lugar a su compensación.
Destaca la AP que conforme al art. 36.5 de la LAU la fianza tiene como finalidad garantizar al arrendador el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias. Tan obligación del inquilino es pagar la renta como devolver el objeto arrendado, a la finalización del inquilinato, en correcto estado de conservación salvo los deterioros propios del uso ordinario y el paso del tiempo. En consecuencia, no es cierto que la fianza esté destinada en primer lugar a garantizarla ausencia de daños, y subsidiariamente a sufragar rentas impagadas.

II.- Tampoco admite que haya existido error en la valoración de los daños, como pretenden los inquilinos apelantes, porque en el informe pericial porque no se especifican las distintas averías de los electrodomésticos, ni se presentan presupuestos de reparación,  ya que conforme al art 348 de la LEC el órgano jurisdiccional valora la prueba pericial según las reglas de la sana crítica significa que es una prueba de libre valoración, con un amplio margen de discrecionalidad y sometida a las reglas de la lógica, en el sentido de que el juzgador con prudencia y sentido crítico no tiene el deber de aceptar sin más, la opinión del perito en todos sus extremos, ni tiene el poder de despreciar, sin más, un dictamen bien fundado.

III.-Rechaza también la invocada inexistencia de nexo causal fundada en el largo tiempo transcurrido desde que los inquilinos abandonaron la vivienda, en noviembre de 2014 hasta que la arquitecta emite su informe finales de febrero de 2015.
Declara la Audiencia que no está probada la resolución del contrato en noviembre de 2014 y el casero afirma que recibió las llaves el 2 de enero de 2015. Es práctica habitual que cuando se entregan las llaves de una vivienda al finalizar el arrendamiento, salvo situaciones de gran confianza entre las partes, se proceda a hacerlo en la vivienda arrendada, en presencia de arrendador y arrendatario, y se suscriba un documento donde se entregan las llaves y se hace constar el estado aparente de la vivienda. Si en lugar de hacerlo así, los arrendatarios prefirieron depositar las llaves sin previo aviso, deberán pechar con las consecuencias.
Por otra parte, deben rechazarse hipótesis o probabilidades que llevarían al absurdo: el propietario causa daños en su vivienda para así poder reclamárselos a los exinquilinos, obteniendo a la postre una indemnización netamente inferior al coste de reposición y teniendo que abonar gastos de su abogado y procurador. La victoria es casi pírrica.