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lunes, 27 de marzo de 2017

Propiedad Horizontal: El justiprecio de una expropiación que se percibe dieciocho años después.



Los propietarios de un chalet lo venden en 2002, estando pendiente de percepción el justiprecio por la expropiación de unos terrenos  comunes pertenecientes a la urbanización en que se encuentra ubicado ese chalet.  Dicha expropiación se llevó a cabo en 1992.


En el segundo semestre de 2010 se pagó a la comunidad de propietarios el justiprecio correspondiente, que luego fue distribuido proporcionalmente entre quienes eran propietarios de las fincas afectadas en función de los respectivos coeficientes de participación en los elementos comunes.


Percibida esa parte porporcional  por la sociedad compradora, los vendedores reclaman el pago de esta cantidad más los intereses.


El juzgado de primera instancia estima la demanda y condena a la sociedad compradora a abonar a los demandantes la cantidad de 32.860,13 euros.


La Audiencia Provincial estima la apelación contra esta sentencia y la revoca, desestimando la demanda de los vendedores por considerar que para resolver la cuestión se ha de estar al momento en que la demandante vende a la demandada la vivienda junto con la parcela. Dicha venta se produjo el 21 de marzo de 2002 sin que se hiciese por la vendedora referencia alguna al proceso expropiatorio existente.

Entiende la sentencia de apelación que la parte actora dejó de ser propietaria de la finca cuando la transmitió a la demandada, siendo indiferente que en el año 1991 se iniciara, siendo propietaria la actora y su esposo, un procedimiento expropiatorio urgente con fecha 4 de julio de 1991. Añade que el vendedor está obligado a entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, subrogándose el comprador en los derechos y obligaciones del anterior propietario.


El Tribunal Supremo, sentencia de a 8 de marzo de 2017, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.


Para el Supremo la sentencia impugnada afirma -y esto se erige en elemento fundamental para resolver la controversia- que a la demandada se le vendió el inmueble en las mismas condiciones en que había sido adquirido por los demandantes, sin referencia alguna en la escritura a la existencia de una expropiación que hubiera cercenado espacios comunes, por lo que si la vendedora no pudo entregar la totalidad de dichos elementos comunes por causa de la expropiación lo fue al margen de lo pactado y, en consecuencia, la indemnización resultante habrá de beneficiar a la demandada como incluida en la expresión utilizada en la propia escritura pública por la que compró, en la cual se decía que se le transmitía el inmueble «con todos sus derechos y acciones». A ello se podría añadir que el derecho de cada propietario integrante de la comunidad a percibir la parte proporcional de la indemnización recibida por ésta nace en el momento en que la propia comunidad decide realizar tal distribución, pues bien podría haber quedado la cantidad total en beneficio común, sin distribución alguna, para atender las obligaciones propias de la comunidad que finalmente han de satisfacer sus miembros, supuesto en que quedaría sin sentido la reclamación de los demandantes.


Finalmente, también se ha de considerar que la percepción de indemnización por privación de elementos comunes va unida al propio bien de dominio particular y, en consecuencia, ha de atribuirse al dueño actual como ocurre -sin perjuicio de los convenios particulares entre vendedor y comprador- con las derramas aprobadas para realizar mejoras en elementos comunes a cuyo pago siempre quedará afecto el inmueble, y así deberá pagarlas frente a la comunidad quien sea su propietario actual sin perjuicio de quién lo fuera en el momento en que se aprobó la realización del gasto. En definitiva, habiendo vendido los demandantes su propiedad en las mismas condiciones en que ellos la adquirieron en 1981, es claro que la privación de parte de los elementos comunes perjudica al nuevo propietario y, en consecuencia, ni siquiera podría sostenerse que éste ha experimentado una ganancia injustificada.