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martes, 18 de julio de 2017

Años 1970: La lucha contra el fraude fiscal en alquileres



En la facultad de Derecho de la Complutense nos correspondió un ilustre catedrático de Derecho Civil, de cuyo nombre no quiero acordarme, que dedicó todo el curso sobre Obligaciones y Contratos a disertar exclusivamente sobre el concepto jurídico de obligación, a la luz de la doctrina actual y pasada, con lo sencilla que es la definición legal: Toda obligación consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa. El resultado fue que, al término del curso académico, yo no había oído siquiera mencionar la Ley de Arrendamientos Urbanos.


Pues bien, en 1970 cuando me incorporé al ejercicio de la abogacía, el primer cliente que apareció por mi despacho, me hizo la siguiente consulta: Vivo de alquiler en tal sitio-calle del centro de Madrid-  y pago 7.000 ptas. (42,07€), vea el contrato; me han dicho que tengo derecho a pagar el alquiler que el casero haya declarado a Hacienda, he ido a Hacienda y mi casero no declara nada, aquí tiene el certificado, ¿Qué debo hacer?


Ni que decir tiene que, si no había leído la Ley de Arrendamientos, la noticia que me daba mi cliente era algo absolutamente ignorado, sin embargo la profesión de abogado tiene la ventaja de que se puede contestar como yo lo hice y "quedar bien": Se trata de un tema que reviste la suficiente importancia y complejidad, como para que no me atreva a dictaminar sobre el mismo sin un estudio profundo, déjeme la documentación y la semana que viene le daré mi respuesta.


Inmediatamente acudí a una buena librería jurídica, adquirí una recopilación de las normas reguladoras de arrendamientos urbanos y pude observar que el artículo 103 del Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 ordenaba lo siguiente:  Cuando la renta declarada a efectos fiscales sea inferior a la percibida, el inquilino o arrendatario podrá reducirla a la cuantía declarada, cuya reducción subsistirá hasta que el arrendador declare la renta que hubiera venido percibiendo y, en todo caso, durante el plazo mínimo de dos años.


Con esta información ¿Qué convenía hacer a continuación?


Dada mi bisoñez consulté a un abogado experimentado y, siguiendo su consejo, pedí al cliente poder para pleitos y, sin más trámites, cartas o requerimientos, entablé contra el casero la correspondiente demanda, ante el Juzgado Municipal de Madrid que me correspondió, solicitando lo que la ley concedía a mi cliente.


En aquella época la justicia funcionaba relativamente bien e inmediatamente fui citado para celebrar el juicio, no es de explicar el sobresalto que sufrí al observar que la defensa de la parte contraria, en mi primer pleito, la ostentaba uno de los abogados de mayor renombre de Madrid, acompañado de dos pasantes.


Sin embargo, al contrario de lo que ocurre en las películas americanas que los abogados de "campanillas" siempre ganan, el juez dictó sentencia condenando al casero a admitir como alquiler durante dos años, o hasta que acreditara haber declarado el alquiler contractual,  la renta catastral del inmueble, puesto que no tenía declarado ningún alquiler y no parecía justo que mi cliente estuviera dos años gratis. Además debería pagar las costas. Conviene aclarar que la renta catastral fijada por el Juez, si mi memoria no me falla, fue de 1.000 ptas. al año (6.01€).


P.D.:  Hay que subrayar que ese sistema de persecución del fraude fiscal, no está vigente

viernes, 14 de julio de 2017

Límites de la obligación de asistencia económica de padres a hijos



El Tribunal Supremo en reciente sentencia, 22 de junio de 2017 que revoca la de la Audiencia Provincial y la del Juzgado, establece una serie de motivos por los que se extingue el derecho de un hijo a recibir asistencia económica por parte de su padre.

HECHOS:

Padre divorciado que solicita la modificación de las medidas reguladoras en el sentido de retirar la pensión de alimentos (600€) a su hijo así como los gastos de arrendamiento (625€) y consumos de la vivienda donde el mismo reside.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, revocando la sentencia de la Audiencia Provincial y declara la extinción de la pensión alimenticia, incluida la contribución al alquiler, del hijo del demandante

Fundamenta el Supremo esta resolución en los siguiente:

El art. 93 del Código Civil establece la necesidad de que los padres atiendan económicamente los alimentos de los hijos mayores de edad, si carecieran de ingresos propios, alcanzando a los que aún no hayan terminado su formación, por causa que no les sea imputable a los hijos.

El art. 152 del mismo texti establece la cesación de la obligación de prestar alimentos, cuando el hijo pueda ejercer una profesión u oficio.

El apartado 5 del art. 152  establece la cesación de la obligación de prestar alimentos: Cuando el alimentista sea descendiente del obligado a dar alimentos, y la necesidad de aquél provenga de mala conducta o de falta de aplicación al trabajo, mientras subsista esta causa.

En el presente supuesto el hijo beneficiario de la pensión:
Nació en 1994
Durante su adolescencia ha sido un pésimo estudiante
Terminó la ESO con 20 años.
En 2011 tuvo siete insuficientes.
En 2012 y 2013 no cursó estudios.
Al interponerse la demanda de modificación de medidas se matriculó en formación profesional, rama de automoción, cuyo aprovechamiento no consta.
Convive con su madre.

Partiendo de estos hechos ha de acogerse la pretensión esgrimida en el recurso, como principal, declarando la extinción de la pensión alimenticia, incluida la contribución al alquiler, en su día fijada, dado que no consta aprovechamiento alguno del hijo mayor de edad, pues pese a estar en edad laboral ni trabaja ni consta que estudie con dedicación, ya que solo se acredita la matriculación en fechas inmediatas a la interposición de la demanda de modificación de medidas.

Esta sala, debe declarar que la no culminación de estudios por parte del hijo es por causa imputable a su propia actitud, dado el escaso aprovechamiento manifestado de forma continuada, pues no se trata de una crisis académica coyuntural derivada del divorcio de los padres.

De lo actuado se deduce que el hijo mayor de edad reunía capacidades suficientes para haber completado su formación académica, debiéndose las interrupciones y la prolongación en el tiempo a su escasa disposición para el estudio. Tampoco consta intento de inserción laboral.

miércoles, 12 de julio de 2017

El traspaso de local de negocio del TRLAU 1964 y la cesión de la LAU1994



Hechos:
Contrato de arrendamiento de local de negocio firmado en 1990, con una duración de 28 años conforme al Decreto Boyer.
El día 20.01.1.997, se modifica ese contrato ampliando el objeto del mismo e incrementando la renta.
El día 1.07.2.013, el casero comunica a la arrendadora su intención de traspasar el local, sin indicar persona interesada ni precio.
Se producen distintas comunicaciones sin que quede claro si la arrendadora acepta el traspaso, la cesionaria intenta pagar el alquiler con el 20% de incremento.
En fecha 29 de julio de 2.014, la arrendadora remite a los inquilinos requerimiento notarial de resolución contractual por haber efectuado un traspaso sin cumplimentar los requisitos de los artículos 32 y siguientes de la LAU de 1.964

El juzgado de 1ª Instancia declara resuelto el contrato por causa de cesión inconsentida, condenando a los demandados a dejar libre y expedito el local de negocio con apercibimiento de lanzamiento.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de diez de abril de dos mil diecisiete desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia:

Considera la Audiencia que los requisitos exigidos por la normativa arrendaticia urbana para que pueda imponerse al arrendador un traspaso de local de negocio, son sustancialmente distintos, según se aplique la LAU de 1.994, o la de 1.964 por remisión de la disposición transitoria primera de la anterior. En la vigente únicamente es necesaria la comunicación y el incremento de la renta en un 20%, pero en la de 1.964, se precisaban distintas comunicaciones, con existencia de los derechos de tanteo y retracto para el arrendador, una participación en el precio del traspaso y un incremento de la renta, con unos requisitos formales.

En esta litis, es obvio que las partes demandadas, cedente y cesionario del traspaso, han aplicado la Ley de1.994, esto es, una simple comunicación con un incremento de la renta en un 20%. Ello conlleva el determinar cuál de las dos normativas es aplicable al presente contrato, y siendo evidente que en el año 1.990 todavía no había entrado en vigor la Ley de 1.994, lo esencial es determinar si la novación contractual habida con fecha 20.01.1.997 supone una novación modificativa, que no altera la normativa aplicable, o, por el contrario, supone una novación extintiva, que implicaría la aplicación de la nueva normativa.

En el caso enjuiciado, apreciamos que, en la modificación contractual habida el día 20.01.1.997, se alteran dos aspectos del contrato: el objeto del mismo, y el importe de la renta, la cual se incrementa en relación a la anterior. En cuanto al primer aspecto, es preciso recordar que en el contrato de 1.990, se describe el inmueble como compuesto de unos sótanos, una planta comercial y tres plantas más ( una de ellas desván), y se dice que se arriendan los sótanos, planta comercial y planta primera, y la segunda y el desván lo son en precario, con unas estipulaciones contenidas en la cláusula XI para el caso de que el arrendador quisiese convertir en vivienda dicha planta segunda y desván, con obras a realizar, lo cual no llegó a producirse. En el contrato de 1.997 el arrendamiento se extiende a la zona anteriormente declarada que la poseía el arrendatario en precario.

La Sala ratifica y hace suya la argumentación de la sentencia de instancia en virtud de la cual llega a la conclusión de que la novación es modificativa y no se altera la normativa aplicable al contrato. Cabe reseñar:

A) En la interpretación del documento privado de 20.01.1.997 se aprecia que no se trata de un nuevo contrato de arrendamiento, sino un anexo al anterior en el que se efectúan las dos antedichas modificaciones del contrato, que afectan a dos de sus cláusulas, de modo que las no afectadas se regirán por el contrato de 1.990.
En ninguna parte del contrato se dice que el arrendador renuncie a los derechos que la normativa vigente en1.990 le confería, del mismo modo que tampoco los renuncia el arrendatario.

B) No consta que el arrendador renuncie de una manera expresa, clara y terminante a los derechos que la LAU de 1.964 le confiere en caso de traspaso del local, singularmente, una participación en el precio de traspaso, y los derechos de tanteo y retracto. Es muy posible que las partes no se planteasen esta cuestión al suscribir el documento, ni conociesen la diferente regulación antes expresada, pero lo esencial es que el arrendador no renunció a ninguno de sus derechos como arrendador.

C) La modificación parcial del objeto del contrato, añadiendo un piso y un desván antes dejados en precario y un incremento de la renta por ello, no son de la suficiente entidad para ser considerados como una novación extintiva del contrato, y no se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 1.204 del CC de que así se declare terminantemente o de que la antigua y la nueva obligación sean incompatibles. No existe elemento alguno que permita presumir que las partes contratantes quisiesen extinguir el contrato de 1.990, sino, por el contrario, modificar parcialmente su objeto e incrementar la renta.

Por otra parte no se ha acreditado un consentimiento, ni siquiera en forma tácita de la arrendadora respecto del traspaso , y la ambigüedad mostrada entre los meses de febrero y mayo de 2.014 por la actora, no es de la suficiente entidad para inferir tal tipo de consentimiento, ni una aceptación por silencio y transcurso del tiempo sin objeciones.

jueves, 6 de julio de 2017

Indemnización por desistimiento anticipado en un local de negocio.



Contrato de arrendamiento de local de negocio firmado en febrero de 2015


El arrendatario entrega las llaves en 29 de junio de 2015, sin preavisar con dos meses de antelación como señalaba el contrato y dejando a deber alquileres.


El juzgado de primera instancia estima la demanda del arrendador y condena al inquilino a pagar los alquileres adeudados y los correspondientes a las mensualidades de renta dejadas de percibir durante el primer año de vigencia del contrato, julio 2015 a enero 2016, en concepto de indemnización por desistimiento anticipado.


La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de veintisiete abril dos mil diecisiete, estima en parte el recurso de apelación y reduce la indemnización por desistimiento a cuatro meses se alquiler.


Considera la Audiencia que no cabe estimar incumplimiento de contrato por parte del arrendador con base en la existencia de un depósito de enseres ajenos en el inmueble arrendado así como por la construcción sobre el mismo de un anexo a la nave industrial, ya que tales circunstancias, que en ningún momento consta fueran objeto de reproche a la actora-arrendadora hasta el trámite de contestación a la presente demanda, siendo hartamente significativo que el demandado arrendatario, para la dejación sin efecto del contrato de arrendamiento, viniese a utilizar en su momento la vía del desistimiento y no la de resolución contractual por incumplimiento.


Por más que el documento de desistimiento fuese redactado por la representante de la mercantil arrendadora, lo cierto es que el mismo se refiere a un acto personal del arrendatario, que es quién lo firma y a quién vincula su contenido. Y a la vista de los términos del documento en cuestión, cuyo tenor literal se ha venido a recoger en el fundamento de derecho primero, no es posible concluir que el consentimiento de la arrendador excediera de la mera aceptación de la restitución posesoria de la nave industrial arrendada, mediante su desalojo por el arrendatario con entrega de sus llaves. Lo que hace inapreciable una posible renuncia por parte de la arrendadora a la percepción de indemnización por el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta el reiterado criterio jurisprudencial acerca de que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella. Pudiendo citarse, en un supuesto similar al aquí planteado, la STS de fecha 27/9/2013 .


En cuanto a la cuantía de la indemnización por desistimiento anticipado es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente.


En el supuesto examinado, en atención a que el desistimiento del contrato por el arrendatario tiene lugar al poco tiempo de su concertación (5 meses), sin indicación de una causa que de alguna forma pudiese justificarlo y sin constancia de la existencia de un preaviso con dos meses de antelación cual se prevé en el contrato, se estima procedente establecer la indemnización, en concepto de daños y perjuicios ( art. 1101 y 1106 CC ), en una cantidad equivalente al importe de cuatro mensualidades de renta.