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miércoles, 12 de julio de 2017

El traspaso de local de negocio del TRLAU 1964 y la cesión de la LAU1994



Hechos:
Contrato de arrendamiento de local de negocio firmado en 1990, con una duración de 28 años conforme al Decreto Boyer.
El día 20.01.1.997, se modifica ese contrato ampliando el objeto del mismo e incrementando la renta.
El día 1.07.2.013, el casero comunica a la arrendadora su intención de traspasar el local, sin indicar persona interesada ni precio.
Se producen distintas comunicaciones sin que quede claro si la arrendadora acepta el traspaso, la cesionaria intenta pagar el alquiler con el 20% de incremento.
En fecha 29 de julio de 2.014, la arrendadora remite a los inquilinos requerimiento notarial de resolución contractual por haber efectuado un traspaso sin cumplimentar los requisitos de los artículos 32 y siguientes de la LAU de 1.964

El juzgado de 1ª Instancia declara resuelto el contrato por causa de cesión inconsentida, condenando a los demandados a dejar libre y expedito el local de negocio con apercibimiento de lanzamiento.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de diez de abril de dos mil diecisiete desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia:

Considera la Audiencia que los requisitos exigidos por la normativa arrendaticia urbana para que pueda imponerse al arrendador un traspaso de local de negocio, son sustancialmente distintos, según se aplique la LAU de 1.994, o la de 1.964 por remisión de la disposición transitoria primera de la anterior. En la vigente únicamente es necesaria la comunicación y el incremento de la renta en un 20%, pero en la de 1.964, se precisaban distintas comunicaciones, con existencia de los derechos de tanteo y retracto para el arrendador, una participación en el precio del traspaso y un incremento de la renta, con unos requisitos formales.

En esta litis, es obvio que las partes demandadas, cedente y cesionario del traspaso, han aplicado la Ley de1.994, esto es, una simple comunicación con un incremento de la renta en un 20%. Ello conlleva el determinar cuál de las dos normativas es aplicable al presente contrato, y siendo evidente que en el año 1.990 todavía no había entrado en vigor la Ley de 1.994, lo esencial es determinar si la novación contractual habida con fecha 20.01.1.997 supone una novación modificativa, que no altera la normativa aplicable, o, por el contrario, supone una novación extintiva, que implicaría la aplicación de la nueva normativa.

En el caso enjuiciado, apreciamos que, en la modificación contractual habida el día 20.01.1.997, se alteran dos aspectos del contrato: el objeto del mismo, y el importe de la renta, la cual se incrementa en relación a la anterior. En cuanto al primer aspecto, es preciso recordar que en el contrato de 1.990, se describe el inmueble como compuesto de unos sótanos, una planta comercial y tres plantas más ( una de ellas desván), y se dice que se arriendan los sótanos, planta comercial y planta primera, y la segunda y el desván lo son en precario, con unas estipulaciones contenidas en la cláusula XI para el caso de que el arrendador quisiese convertir en vivienda dicha planta segunda y desván, con obras a realizar, lo cual no llegó a producirse. En el contrato de 1.997 el arrendamiento se extiende a la zona anteriormente declarada que la poseía el arrendatario en precario.

La Sala ratifica y hace suya la argumentación de la sentencia de instancia en virtud de la cual llega a la conclusión de que la novación es modificativa y no se altera la normativa aplicable al contrato. Cabe reseñar:

A) En la interpretación del documento privado de 20.01.1.997 se aprecia que no se trata de un nuevo contrato de arrendamiento, sino un anexo al anterior en el que se efectúan las dos antedichas modificaciones del contrato, que afectan a dos de sus cláusulas, de modo que las no afectadas se regirán por el contrato de 1.990.
En ninguna parte del contrato se dice que el arrendador renuncie a los derechos que la normativa vigente en1.990 le confería, del mismo modo que tampoco los renuncia el arrendatario.

B) No consta que el arrendador renuncie de una manera expresa, clara y terminante a los derechos que la LAU de 1.964 le confiere en caso de traspaso del local, singularmente, una participación en el precio de traspaso, y los derechos de tanteo y retracto. Es muy posible que las partes no se planteasen esta cuestión al suscribir el documento, ni conociesen la diferente regulación antes expresada, pero lo esencial es que el arrendador no renunció a ninguno de sus derechos como arrendador.

C) La modificación parcial del objeto del contrato, añadiendo un piso y un desván antes dejados en precario y un incremento de la renta por ello, no son de la suficiente entidad para ser considerados como una novación extintiva del contrato, y no se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 1.204 del CC de que así se declare terminantemente o de que la antigua y la nueva obligación sean incompatibles. No existe elemento alguno que permita presumir que las partes contratantes quisiesen extinguir el contrato de 1.990, sino, por el contrario, modificar parcialmente su objeto e incrementar la renta.

Por otra parte no se ha acreditado un consentimiento, ni siquiera en forma tácita de la arrendadora respecto del traspaso , y la ambigüedad mostrada entre los meses de febrero y mayo de 2.014 por la actora, no es de la suficiente entidad para inferir tal tipo de consentimiento, ni una aceptación por silencio y transcurso del tiempo sin objeciones.