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miércoles, 11 de octubre de 2017

Inaplicación del art. 11 de la LAU, en desistimiento de alquiler de local.



El arrendatario de dos locales de negocio desiste del alquiler antes de cumplir el plazo de duración pactado en el contrato.


El arrendador exige el cumplimiento de ese contrato constituido por el pago de 3.784.097,11 euros, resultado de sumar el importe de las rentas pendientes de pago hasta el vencimiento de los arrendamientos.


El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara  la ineficacia del pretendido desistimiento unilateral de los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda.


La Audiencia provincial estima en parte el recurso de apelación y declara que procede la aplicación analógica del art. 11 de la LAU de1994, por lo que procedería el desistimiento anticipado del contrato por parte de la arrendataria.


El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de octubre de 2017, estima el recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia y confirma íntegramente la sentencia de primera instancia.


Estima el Supremo la invocada infracción del art. 11 por aplicación indebida de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir la anterior a la dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, así como la infracción del art. 4.1 del Código Civil , según el cual procede la aplicación analógica de la norma cuando ésta no contempla un supuesto específico, pero regula otro semejante entre los que se aprecia identidad de razón, y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre este precepto legal, según la cual, la aplicación del método analógico se condiciona a la existencia de una verdadera laguna legal y a la similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver y el ya regulado, debiendo acudirse para resolver el problema al fundamento de la norma y al de los supuestos configuradores.


Considera el Supremo que el  art. 11 de la LAU regula el desistimiento para el arrendamiento de viviendas, pero no se recoge un supuesto similar en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, figura que no precisa de tutela específica al estar subordinada a los pactos existentes entre las partes ( art. 1255 C. Civil ), por lo que no procede una aplicación analógica del precepto al carecer de identidad de razón ( art. 4 del C. Civil ).


Nada obstaba a que las partes hubiesen pactado el desistimiento anticipado, pero no lo hicieron.


El art. 4.3 LAU determina que las partes regirán sus relaciones de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad, por lo que en la sentencia recurrida se infringe dicho precepto en cuanto impone la aplicación del art. 11 de la LAU que no está previsto para los arrendamientos para uso distinto de vivienda, desequilibrando el sustrato económico que las partes tuvieron en cuenta para pactar el contrato, alterando las bases del mismo.


En la resolución recurrida se permite una renuncia anticipada y unilateral a la duración del contrato, cuando este preveía que el plazo sería obligatorio para ambas partes.

En base al art. 1124 del C. Civil , el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.

Igualmente podía instar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no optó por esa vía.


Distingue el Tribunal Supremo los tres grupos de casos que la jurisprudencia ha elaborado para estos supuestos:


1.- Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).


2.- Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato. Es el caso que ahora analizamos.


3.- Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución


El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.