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miércoles, 18 de octubre de 2017

La eficacia de un contrato verbal de "renta antigua"

En primera instancia se desestima la demanda de desahucio por expiración del término contractual y legal, del arrendador de un contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 28 marzo-2009. 

Considera el Juzgado de 1ª Instancia que el contrato aportado por el arrendador demandante no extinguía el anterior (contrato verbal de arrendamiento anterior a 1985) tratándose sólo de una novación modificativa (renta) y no extintiva. 

Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial de Toledo, sentencia de cuatro de junio de dos mil diecisiete, desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia. 

Considera la Audiencia que el contrato de 2009, es cierto que no contiene la expresión NOVACIÓN pero no lo es menos, que debe interpretarse según su clausulado y la situación existente al momento de la firma. 

Documentalmente se ha probado que la parte arrendataria ocupaba la vivienda en cuestión desde muchos años antes a la firma del contrato que se aporta, y en concreto, la sentencia de instancia da por probado, y la contraparte nunca lo negó, que desde finales de 1970 el piso es ocupado en concepto de inquilinato por el matrimonio demandado. 

Desde el punto de vista práctico ningún sentido tiene que el inquilino firme un contrato nuevo en el que prácticamente renuncia a la prórroga forzosa porque ningún beneficio arrendaticio le va a procurar el nuevo contrato. 

Pero es que además, y a pesar de que el contrato de arrendamiento aportado por el actor fechado en 28 marzo 2009, parece decir otra cosa (nuevo contrato), las cláusulas de los contratos se interpretan los unos por los otros (1285 C.c) debiendo darse a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. Siendo esto así, la cláusula SÉPTIMA del referido contrato dice algo que no debería haber dicho si, como el actor alega en su recurso, se tratara de un contrato nuevo y distinto al anterior. "Dándose por terminado el contrato con el fallecimiento de ambos cónyuges, sin posteriores subrogaciones" 

Ante los hechos que se someten a su consideración y tras una detallada revisión de la prueba practicada obrante a las actuaciones, este Tribunal conviene con la Juzgadora de Primera Instancia, en que, de conformidad con lo dispuesto por los arts. 1281 y siguientes del Código civil , una interpretación literal del documento suscrito entre las partes el día 26 de Marzo de 2009 permite obtener la conclusión de que lo realmente querido por los contratantes fue la simple novación modificativa del contrato de arrendamiento concertado verbalmente entre los arrendatarios ( matrimonio) y la causante del actor a finales de 1970, por la que se aumenta la renta. Lo cual se colige tanto del tenor literal del referido documento como de la consideración en la situación analizada de lo dispuesto en el art. 1204 del Código, a cuyo tenor, "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles", extremos que no concurren en el supuesto enjuiciado