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lunes, 27 de noviembre de 2017

TRLAU 1964: Límite cuantitativo a la reparación de daños en la vivienda arrendada.



La inquilina de una vivienda, contrato de 9 de marzo de 1966, reclama a la propiedad la cantidad de 33.811,23.-€ en concepto de reparaciones necesarias de la vivienda para mantenerla en condiciones de habitabilidad y alquiler de otra vivienda durante el tiempo de la reparación. (art. 21 de laLAU 1994)

La propiedad se opone y formula reconvención solicitando la resolución del contrato puesto que el gasto de reparación excede del 50% del valor de la vivienda. (Art. 118.2 del TRLAU 1964)


Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial en apelación estiman la demanda y desestiman la reconvención.


Sin embargo el Tribunal Supremo, sentencia de 10 de noviembre de 2017, estima el recurso de casación y casa la anterior resolución, en el sentido de desestimar la demanda de la inquilina y declarar resuelto el contrato de arrendamiento.


Considera el Supremo que la cuestión jurídica que se plantea en el recurso de casación se centra en determinar si en la referencia que hace el art. 118.2 LAU de 1964 al valor real de la vivienda, se puede calcular atendiendo al valor de reposición de la misma, es decir, el coste que supondría la construcción de una vivienda de similares características.


Ha quedado incontrovertido que las obras que el arrendatario pretendía que efectuase el arrendador para mantener la vivienda arrendada (casa unifamiliar de una planta) en perfecto estado de uso ascendían a 33.811,23 euros, que fue la cantidad objeto de condena en primera instancia. El contrato de arrendamiento databa de 9 de marzo de 1966. 
La edificación se construyó en el año 1947.


Por su parte la demandada aporta informe pericial, tasando el valor de reposición cuantificándolo en 35.206,15 euros, por lo que alegaba que las obras a realizar superaban el 50% del valor real del inmueble, lo que era constitutivo de causa de resolución.


El art. 118 de la LAU de 1964 (aplicable por la fecha del contrato) establece como causas de resolución:

1. La pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo.

2. Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo.


En la sentencia recurrida no se considera que el valor de reposición se corresponda con lo que el art. 118 de la LAU establece como valor real.


Tampoco define la sentencia recurrida lo que considera como valor real.


La sentencia 581/2011, de 20 de julio , declara:

La jurisprudencia de esta sala en materia de resolución de contrato de arrendamiento por causa de pérdida, técnica o económica, regulada en el artículo 118.2 de la LAU de 1964 , resulta concluyente al determinar que tanto el importe de las obras de reparación como el valor de lo edificado, con exclusión del valor del suelo, ha de referirse a las concretas dependencias cuya resolución se pretenda. Igualmente que las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica ( STS de 30 de junio de 2009 ).


Declara la sentencia 1072/1993, de 11 de noviembre , que:

Está fuera de toda lógica y de la equidad entender que las reparaciones necesarias que dichos artículos imponen a los arrendadores a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido tengan alcance tal que obliguen a reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta sólo para que continúe el arrendamiento de 1.950, de exigua renta y cuya reparación alcanza los límites que el artículo 118 pone para poder ejercitar la acción de resolución por ruina.


A la vista de esta doctrina cabe concluir que lo dictaminado pericialmente como valor de reposición es un valor superior al valor real, pues por valor real debe considerarse el que se corresponde con la tasación del estado actual del inmueble.

lunes, 20 de noviembre de 2017

Intermediación inmobiliaria: El recurso de casación no es una tercera instancia



HECHOS

Se pacta un contrato de intermediación inmobiliaria según el cual los vendedores deberían pagar por sus servicios de intermediación el equivalente al 5% del importe de la compraventa al agente inmobiliario.

Dicho contrato se pacta con una duración de cuatro meses, durante los cuales el agente tendrá la exclusividad de dicha venta. Esta exclusividad queda referida únicamente a personas del colectivo chino en España.

Trascurridos los cuatro meses el inmueble se vende a un ciudadano chino.

El agente reclama el pago de 12.750 €, más el IVA (2.295€), y el juzgado de primera instancia estima la demanda por considerar que la mediación, conforme al contrato suscrito había sido determinante para la venta del piso, pues gracias a los servicios del demandante personas del colectivo chino acabaron finalmente adquiriendo el citado piso.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de primera instancia, por entender que el concierto de la compraventa se verificó varios meses después en condiciones distintas a las inicialmente proyectadas, que fue determinante la actividad desarrollada por el vendedor, que además de rebajar el precio, buscó financiación, sin que por la inicial mediadora se haya acreditado que su intervención fue determinante para la compraventa llevada a cabo posteriormente, pues no hizo seguimiento de la misma, no acudió a la notaría a la firma de la escritura, y solo posteriormente, cuando de forma accidental conoce la compraventa, es cuando pretende unos honorarios a los que entendemos no tiene derecho.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación puesto que la recurrente fundamenta su recurso en la denuncia de la infracción del artículo 1255 del Código Civil y esa referencia al art. 1255 que realiza la recurrente debe ser considerada como la invocación de un precepto genérico.

Esta sala, entre otras, en las SSTS 1040/2007, de 4 de octubre y 43/2014, de 5 de febrero , tiene declarado, con referencia a los artículos 1091 , 1255 y 1256 del Código Civil , que los preceptos de carácter genérico «no resultan aptos para fundar por sí un recurso de casación por infracción de ley, pues la indicada naturaleza les priva de la posibilidad de ser citados por sí solos como vulnerados a no ser que se relacionen con otros más específicos»; y añade que su admisión como fundamento del motivo «permitiría una impugnación abierta contraria a la propia naturaleza de la casación que no constituye una tercera instancia».

Esto es lo que ocurre en el supuesto objeto de análisis, en el que la recurrente sustenta el recurso de casación en la infracción del artículo 1255 del Código Civil , relativo a los «límites de la autonomía negocial», sin articular ningún otro motivo más específico fundado en la infracción de los artículos del Código Civil que respondan a la controversia planteada, como son los reguladores de la interpretación y cumplimiento de los contratos.

lunes, 13 de noviembre de 2017

La inclusión de avalistas en fichero del CIRBE



En distintas ocasiones hemos estudiado en este blog, los riesgos que conlleva la prestación de un aval personal.


En esta ocasión vamos a estudiar un menoscabo distinto para el avalista, la perdida de solvencia a la hora de solicitar créditos al haber sido incluido en el fichero de la Central de Riesgos del Banco de España (CIRBE)


HECHOS

Dos avalistas solicitan una indemnización de 733.283,36 euros por los daños morales y materiales padecidos como consecuencia de aparecer en el fichero de la Central de Riesgos del Banco de España (CIRBE) como avalistas del saldo deudor de determinadas operaciones crediticias, pese a que en noviembre de 2006 solicitaron el cese de la garantía mediante cartas presentadas en las oficinas de las entidades de crédito demandadas.

Consideran que la inclusión en el CIRBE constituiría una información errónea que habría provocado que los demandantes no hubieran podido obtener financiación para reestructurar su deuda, de modo que perdieron su vivienda habitual en un proceso de ejecución.


El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda.


La Audiencia Provincial estimó en parte la apelación por considerar que al haberse producido unas consecuencias desfavorables para los afectados, había de considerarse afectado su  derecho al honor, y fijó una indemnización de 25.000 euros.


El Tribunal Supremo en sentencia de 2 de noviembre de 2017, casa y declara sin valor ni efecto alguno la sentencia de la Audiencia Provincial, confirmando la del Juzgado.


Considera el Supremo que:


La sentencia de la Audiencia Provincial asocia la existencia de un daño patrimonial (que la información sobre el riesgo indirecto, consistente en ser los demandantes avalistas de la deuda de la sociedad de la que fueron socios, «coadyuvara» a su crisis de solvencia, al no conseguir refinanciar su deuda personal) a la existencia de una intromisión ilegítima en el derecho al honor.


Este tribunal no comparte esta apreciación. Como dijimos en la sentencia transcrita, la inclusión indebida, por no ser cierta o no ser exacta, de los datos personales de una persona física en el CIRBE puede suponer la vulneración de su derecho al honor, pero también de otros derechos distintos del derecho al honor, de naturaleza constitucional o infraconstitucional, o puede causar al afectado daños de naturaleza extracontractual, como pudiera ser el daño patrimonial consistente en la denegación de financiación por un exceso de riesgo que no era real, que es la situación que la Audiencia considera que se ha producido.


La vulneración del derecho al honor exige, para que pueda considerarse producida, que de las menciones contenidas en el fichero del CIRBE se desprenda que el afectado es un moroso, y que tales menciones no respondan a la realidad. Pero en el presente caso no es controvertido que las menciones contenidas en el CIRBE solo indicaban que los demandantes estaban afectados por un riesgo indirecto al aparecer como avalistas.


Por tanto, no se ha producido una vulneración ilegítima del derecho al honor de los demandantes. Y en cuanto a la existencia de otros daños patrimoniales, desligados de una vulneración del derecho al honor, la sentencia de la Audiencia Provincial ha declarado prescrita la acción para reclamarlos.

Por tanto, no procede indemnizar los daños patrimoniales y morales derivados de una vulneración del derecho al honor que no se ha producido.

miércoles, 8 de noviembre de 2017

El pago de gastos de comunidad no descarta el precario



Hechos:
Persona que permanece en  una vivienda al fallecimiento de sus padres, inquilinos de la misma desde uno de julio de 1977, pagando los gastos de Comunidad.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de desahucio por precario del dueño de la vivienda por considerar que:
a) La demandada no sostiene que proceda la subrogación prevista en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos , ni intenta acreditar que ocupaba el inmueble al fallecer su madre
b) La oposición de la demandada descansa exclusivamente en los actos propios de la parte demandante que había consentido la posesión durante diez años y la existencia de arrendamiento al haber abonado gastos de comunidad, gastos de escalera, sin hacer referencia a pago por su parte de renta alguna.

Sin embargo la Audiencia Provincial estima el recurso de apelación, con base en que la demandada aparece empadronada en dicha vivienda desde enero de 2003 y ha venido abonando gastos comunitarios correspondientes a determinadas anualidades.

El Tribunal Supremo, sentencia de 26 de octubre de 2017, estima el recurso de casación, revoca la sentencia de la AP y confirma la sentencia de primera instancia.

Entiende el  Supremo que la situación de precario no cesa por el hecho de que sea consentida durante cierto tiempo por el propietario, lo que por el contrario resulta habitual, y la doctrina de esta sala es clara al respecto en el sentido de que la carga sobre alegación y justificación del título posesorio corresponde al poseedor no propietario que en el caso del arrendamiento implica la necesidad de justificar el pago de la renta estipulada, pues sin renta no existe arrendamiento y la posesión queda injustificada.
Declaramos como doctrina jurisprudencial que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que exista una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos. (STS 29/06/2012).