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lunes, 30 de enero de 2017

Plazo para la reclamación de daños en la vivienda arrendada.



El 2 de enero de 2015, el inquilino de una vivienda abandona la misma, sin preavisar al casero, dejando las llaves en poder del administrador del edificio.

El 30 de julio de 2015 reclama judicialmente los daños sufridos por la vivienda, que acredita mediante informe pericial de arquitecta técnica, manifestando que la fianza la plica al pago del alquiler de diciembre de 2014, que no habían pagado los inquilinos.

El Juzgado de primera instancia estima en parte le demanda condenando a los inquilinos a pagar 4.391,50 euros con intereses legales desde la demanda, sin costas.

Recurrida la sentencia por los inquilinos la Audiencia Provincial de la Coruña, s. 21 de diciembre de 2016, desestima la apelación, condenando a las costas de la misma a los apelantes.

La Audiencia no admite ninguno de los tres motivos de la apelación.

I.- Considera la Audiencia que no se puede apreciar la invocada infracción de la doctrina de los actos propios por el hecho de que una vez puesta la vivienda a disposición del arrendador, convinieron -según los apelantes- compensar la última renta con la obligada devolución de la fianza. Que el arrendador aceptase esa compensación  resulta frontalmente incompatible con la supuesta existencia de daños, porque la fianza tiene como finalidad resarcir los daños. Si hubiesen existido daños, la fianza tenía que haberse aplicado en primer lugar a su compensación.
Destaca la AP que conforme al art. 36.5 de la LAU la fianza tiene como finalidad garantizar al arrendador el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias. Tan obligación del inquilino es pagar la renta como devolver el objeto arrendado, a la finalización del inquilinato, en correcto estado de conservación salvo los deterioros propios del uso ordinario y el paso del tiempo. En consecuencia, no es cierto que la fianza esté destinada en primer lugar a garantizarla ausencia de daños, y subsidiariamente a sufragar rentas impagadas.

II.- Tampoco admite que haya existido error en la valoración de los daños, como pretenden los inquilinos apelantes, porque en el informe pericial porque no se especifican las distintas averías de los electrodomésticos, ni se presentan presupuestos de reparación,  ya que conforme al art 348 de la LEC el órgano jurisdiccional valora la prueba pericial según las reglas de la sana crítica significa que es una prueba de libre valoración, con un amplio margen de discrecionalidad y sometida a las reglas de la lógica, en el sentido de que el juzgador con prudencia y sentido crítico no tiene el deber de aceptar sin más, la opinión del perito en todos sus extremos, ni tiene el poder de despreciar, sin más, un dictamen bien fundado.

III.-Rechaza también la invocada inexistencia de nexo causal fundada en el largo tiempo transcurrido desde que los inquilinos abandonaron la vivienda, en noviembre de 2014 hasta que la arquitecta emite su informe finales de febrero de 2015.
Declara la Audiencia que no está probada la resolución del contrato en noviembre de 2014 y el casero afirma que recibió las llaves el 2 de enero de 2015. Es práctica habitual que cuando se entregan las llaves de una vivienda al finalizar el arrendamiento, salvo situaciones de gran confianza entre las partes, se proceda a hacerlo en la vivienda arrendada, en presencia de arrendador y arrendatario, y se suscriba un documento donde se entregan las llaves y se hace constar el estado aparente de la vivienda. Si en lugar de hacerlo así, los arrendatarios prefirieron depositar las llaves sin previo aviso, deberán pechar con las consecuencias.
Por otra parte, deben rechazarse hipótesis o probabilidades que llevarían al absurdo: el propietario causa daños en su vivienda para así poder reclamárselos a los exinquilinos, obteniendo a la postre una indemnización netamente inferior al coste de reposición y teniendo que abonar gastos de su abogado y procurador. La victoria es casi pírrica.

jueves, 26 de enero de 2017

Obligaciones del fiador en un arrendamiento de vivienda



Cuando se incorpora a un contrato de arrendamiento de vivienda la figura del fiador o avalista se debe detallar el contenido de esta garantía, ya que las obligaciones de ese avalista serán exclusivamente las que aparezcan enumeradas en el contrato.

La lectura del siguiente caso ilustra sobre lo anteriormente expuesto.

El Juzgado de Primera Instancia condena solidariamente al inquilino y a su avalista a pagar al arrendador la suma de 2.919,25 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda y a las costas del juicio. Esa cantidad correspondía a los alquileres del periodo comprendido entre los meses de junio de 2014 a enero de 2015.

La Audiencia Provincial de Oviedo (s. veintitrés de Diciembre de dos mil dieciséis) estima el recurso de apelación del avalista, basado en que en el contrato solo se menciona el concepto de avalista, sin que figure de manera expresa su carácter solidario o la renuncia de los beneficios de orden o excusión, y revoca la sentencia anterior en el sentido de condenar al avalista a pagar de manera subsidiaria del deudor principal. Sin costas.

Recuerda la Audiencia la necesidad de interpretar restrictivamente la fianza excluyendo toda posibilidad de extensión de la garantía a obligaciones distintas de las comprendidas en la misma. (STS 27/10/2005) y que la fianza debe ser expresa y no debe extenderse a más de lo contenido en ella, como dice el artículo 1827 del Código Civil , de lo que se desprende que la interpretación debe ser restrictiva en beneficio del deudor. (STS 21/05/2004).

Considera que la normativa específica de las fianzas solidarias repercute indudablemente en el régimen general de la extensión, modificación y extinción de la fianza. Se convierte así la fianza solidaria en una especie de obligación autónoma, pues pierde muchas de las notas de accesoriedad de que está revestida la fianza común. Al asumir el fiador la solidaridad y renunciar al beneficio de excusión, aquél asumió la deuda como propia, quedando así obligado de idéntica manera que el deudor principal, pudiendo, en consecuencia, ser compelido por el acreedor en primer término y con independencia del afianzado, habida cuenta que la solidaridad pactada viene a eliminar el carácter de accesoriedad propio de la fianza normal. Esto comporta que el acreedor pueda reclamar a uno solo o a todos los obligados solidarios el total de la deuda cuyo pago se ha garantizado con aquel contrato. (STS 3/02/1990)

En cambio en la fianza ordinaria el acreedor ha de dirigir su acción conjunta y sucesivamente contra el deudor y el fiador.

En el contrato de autos, tal como aparece de la literalidad del mismo, no se convino la fianza con carácter solidario ni se renunció expresamente por el fiador al beneficio de excusión. Es decir, no se pactó que el fiador respondiera con carácter solidario, de modo que no se excluyó expresamente en el contrato el beneficio de excusión. Ni se entiende que tal fuera la voluntad del fiador, pues de hecho sobre tal cuestión pivota su recurso, por lo que no puede considerarse acreditada la existencia de una auténtica renuncia por el fiador a dicho beneficio (artículo 1831.1 CC).

En consecuencia, no puede imponerse la condena solidaria del avalista.

jueves, 19 de enero de 2017

La responsabilidad del inquilino en un incendio



Suele ser bastante habitual, aunque equivocado, cuando se toma una vivienda en alquiler considerar que el si el casero tiene contratado un seguro de daños, el inquilino no necesita asegurar nada.

El supuesto que describimos a continuación pone de manifiesto lo erróneo y arriesgado de esa opinión, si el inquilino decide hacerla suya.

Como consecuencia de un incendio ocurrido en el interior de una vivienda alquilada, la compañía que aseguraba la propiedad del casero paga a éste 11.066,19 euros, como indemnización de los daños sufridos.

A continuación reclama judicialmente  dicha cantidad a los inquilinos de esa vivienda.

El juzgado de 1ª instancia desestima la reclamación por entender que el incendio no había sido causado por una actuación culposa o negligente de los inquilinos de la que derivar responsabilidad contractual o extracontractual.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de nueve de diciembre de dos mil dieciséis., estima en parte la apelación  y condena a los inquilinos a pagar solidariamente a la aseguradora la cantidad de 9.533,20 euros, más intereses.

Recuerda la Audiencia que es obligación de los arrendatarios usar de la cosa arrendada diligentemente, destinándola al uso pactado o que resulte de su naturaleza según la costumbre (art. 1.555.2º Código Civil), aparte de la de poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, la necesidad de todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, respondiendo de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario (art. 1.559).

Que son de destacar las presunciones legales de que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviese la cosa arrendada, y de que la recibió en buen estado, según disponen los artículos 1.563 y 1.562. Y otro tanto la jurisprudencia en orden a que el artículo 1.563 establece una presunción "iuris tantum" de culpabilidad contra el arrendatario, que le obliga a demostrar que el evento dañoso se produjo sin incurrir en negligencia de clase alguna.

En caso de incendios debemos indicar que lo que se exige es la prueba de la realidad del incendio, como hecho material que aconteció, y no la prueba, muchas veces imposible, de la causa concreta que fue la determinante directa del fuego, por lo que el nexo causal está entre el incendio y el daño ocasionado, no respecto a la causa y mucho menos la culpa. . Y como señaló la STS de 23 de noviembre de 2004 en un incendio de nave: "acreditado que el incendio se produjo en la nave en la que desarrollaba su actividad empresarial la recurrente, y por consiguiente sometida a su control y vigilancia, a ella le correspondía probar una incidencia extraña que excluyera la presunción de que el evento fue debido a culpa suya".

También recordar la STS de 3 de febrero de 2005 sobre "la doctrina jurisprudencial relativa a que, cuando se ha generado un incendio dentro del ámbito de control del poseedor de la cosa, bien sea su propietario o quién esté en contacto con ella, hay que presumir que le es imputable, salvo que pruebe que obró con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso".

En el caso enjuiciado las demás dudas y el desconocimiento sobre el incendio perjudica a los demandados con base en las presunciones legales de responsabilidad y jurisprudencia expuesta más arriba.

Respecto a la cuantía reclamada se reducen partidas que conforme a la prueba pericial aportada no se consideran acreditados sus importes.

miércoles, 11 de enero de 2017

El plazo, dies ad quem, para ejercitar una opción de compra



La sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2016 resuelve un interesante supuesto, la validez del ejercicio de una opción de compra remitida el último día del plazo pactado para ello.

El 7 de octubre de 2011 , día en que se extingue el plazo, el optante comunica al oferente su voluntad de ejercitar la opción de compra, por medio de burofax emitido el mismo día 7 de octubre de 2011 y por medio de acta notarial de la misma fecha, de modo que ese mismo día se intentó la notificación, sin éxito, al no encontrar a nadie en el domicilio, por lo que se hizo entrega del acta de notificación a un empleado de entidad con sede en el mismo edificio, el cual quedó enterado de su obligación de hacerla llegar a la entidad requerida.

En sede judicial, el Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda del optante por considerar que la opción se había ejercicio extemporáneamente.

Sin embargo la Audiencia Provincial estima la apelación, declara correctamente ejercitado el derecho de opción de compra y condena al oferente a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, por entender que la sentencia anterior yerra al declarar caducado el precontrato de opción de compra al entender que el plazo de ejercicio vencía, como dies ad quem , en el momento en que lo conocía el concedente de la opción y no es así: es el de la emisión de la declaración recepticia.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación formulado por el concedente de la opción por entender infringidos los arts 1252 y 1256 del Código Civil.

Considera el Supremo que se ha de recordar que la demandante no solo envió burofax -en el último día del plazo concedido- manifestando que ejercía el derecho de opción concedido, sino que además procuró la notificación notarial de dicha decisión a la concedente, lo que no pudo lograrse al estar cerradas las oficinas de esta última sobre las 14,50 horas de dicho día 7 de octubre de 2011, de modo que la notificación se entregó a un vecino -empleado- con obligación de entregarla a la requerida, lo que hizo el lunes siguiente día 10.

En consecuencia es necesario establecer un juicio acerca de si la demandada pudo ignorar la notificación «sin faltar a la buena fe» ( artículo 1262 CC) o si existía una «razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación» por su parte dentro del plazo propio de la opción. Se ha de tener en cuenta que el plazo de ejercicio de la opción tanto vinculaba a una de las partes como a otra de modo que, si se extinguía por todo el día 7 de octubre de 2011, la concedente pudo prever que durante ese día podía llegarle la notificación del optante y ninguna medida adoptó para que pudiera ser efectiva y llegar a su conocimiento si realmente se producía, por lo que resulta contraria a la buena fe la negativa a reconocer eficacia a la notificación notarial que al siguiente día hábil (lunes día 10 de octubre) recibió del empleado al cual se había entregado por imposibilidad de hacerlo a la demandada dado que sus oficinas se encontraban ya cerradas a las 14,50 horas del día 7 de octubre anterior.

El artículo 202 del Reglamento Notarial dispone que si la diligencia se entendiera con persona distinta del interesado la cédula deberá entregarse en sobre cerrado en el que se hará constar la identidad del notario y el domicilio de la Notaría. El notario advertirá, en todo caso, al receptor de la obligación de hacer llegar a poder del destinatario el documento que le entrega, consignando en la diligencia este hecho, la advertencia y la respuesta que recibiere, a lo cual añade dicha norma que la notificación o el requerimiento quedarán igualmente cumplimentados y se tendrán por hechos en cualquiera de las formas expresadas en dicho artículo.

martes, 3 de enero de 2017

El Tribunal Supremo reitera la vigencia de la vetusta Ley 57/1968 sobre avales inmobiliarios



En tres ocasiones hemos comentado en este blog la Ley 57/1968 que pronto cumplirá cincuenta años y continúa exigiendo a los que reciban dinero a cuenta de la venta de inmuebles la constitución de avales bancarios que garanticen la devolución de lo percibido anticipadamente, con sus intereses, para el caso de que no se entregue el inmueble adquirido en la fecha prevista.


En este caso, los compradores de una vivienda, cuyo precio de compra era de 261.500 euros, más 18.305 euros de IVA entregaron a la constructora 56.400 euros en 2007, estando prevista la entrega de la vivienda en diciembre de 2008.
En el contrato de compraventa figuraba la siguiente cláusula: "De otro lado, el retraso en la entrega de la vivienda no supondrá incumplimiento contractual ni originará derecho a indemnización por parte del vendedor"
El 15 de marzo de 2007, la promotora concertó con una línea de avales bancarios, para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por dichos compradores de conformidad con la Ley 57/68.
En el año 2013, la vivienda todavía no había sido entregada, la obra estaba inacabada y paralizada.

El Tribunal Supremo s. 21 de diciembre de 2016, revoca la sentencia de la Audiencia Provincial y condena a la entidad bancaria avalista a pagar, solidariamente con la constructora, a la parte demandante la cantidad de 56.400 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda.

La entidad bancaria cuestiona en casación  si debe responder frente a los compradores de la devolución del dinero entregado a cuenta, ante el incumplimiento declarado de la promotora, puesto que ésta concertó una póliza colectiva de avales para garantizar las cantidades entregadas a cuenta, sin que se llegarán a otorgar los avales particulares a los compradores que entregaron dinero a cuenta.

El Tribunal Supremo desestima esta interpretación ya que para evitar que pudiera quedar insatisfecha la previsión de garantía contenida en los arts. 1, 2 y 3 de la Ley 57/68 , porque bajo la apariencia de la garantía concertada en la póliza colectiva, cuya copia se entregaba al comprador, éste no tiene por qué conocer que todavía debe recibir el aval individualizado y queda a merced de la mayor o menor diligencia del promotor solicitar los concretos certificados o avales individuales.

Así mismo considera el Supremo, recogiendo doctrina de otras sentencias, que se puede entender en estos casos que:
i) al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía
ii) la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al art. 3 Ley 57/1968 ;
iii) la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva.