Consultas legales - 807 520 008

martes, 13 de noviembre de 2018

Propiedad Horizontal: Reclamación a la Comunidad de daños por agua.


El arrendatario de un local comercial, después de varias reclamaciones previas sin éxito, el 11 de mayo de 2016, demanda a la Comunidad de Propietarios y su aseguradora reclamando los daños producidos por inundación.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar la excepción de prescripción de la acción al sostener que nos encontramos en presencia de una responsabilidad extracontractual al fijar el "dies a quo" de la prescripción el 26 de diciembre de 2014, fecha en que lo supo el agraviado el alcance de los daños causados en los bienes de su propiedad, sin que la denuncia ni el acto de conciliación puede considerarse motivos de interrupción de la prescripción formulada.

La Audiencia Provincial de Cuenca, sentencia de veintiséis de septiembre de dos mil dieciocho, estima el recurso de apelación del demandante y revoca la sentencia del Juzgado, ordenando se le devuelvan los autos para que dicte sentencia, en la que resuelva la cuestión de fondo planteada.

Considera la Audiencia que el primer motivo de recurso, inexistencia de prescripción invocando que la a responsabilidad que ahora se juzga no es extracontractual sustentada en el art. 1902 del Código Civil, sino que es derivada del régimen legal de la propiedad horizontal, producto de sus obligaciones de conservación de los elementos comunes establecidos en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuyo caso el plazo de prescripción sería de cinco años, no es atendible, ya que a nuestro entender, se ejercita expresamente una acción de responsabilidad extracontractual -dado que no es comunero- y como fundamento de derecho material los correspondientes preceptos contenidos en la Ley de Propiedad Horizontal.

Sin embargo estima el segundo motivo de recurso , error en la apreciación de la prueba, ya que la arrendatario formuló el 5 de mayo de 2015, denuncia ante la policía  de una fuga de agua y de los daños causados en los productos que tenía almacenados.

Es doctrina consolidada que seguido un pleito penal sobre los mismos hechos, éste subsiste, como impedimento u obstáculo legal para el ejercicio de la acción civil en el orden correspondiente, hasta que no alcance firmeza la sentencia absolutoria o resolución de sobreseimiento libre o provisional y, por tanto, archivo, una vez notificada al perjudicado, esté o no personado en las actuaciones"

En aplicación de la doctrina expuesta resulta -a falta de datos concretos respecto de la notificación del Auto por el que se acordó el archivo de la causa penal- que por Auto de 27.09.2015 se confirmó el Auto anterior de archivo de la causa penal y siendo que los hechos denunciados en vía penal son los mismos que son objeto del presente procedimiento (daños en los productos almacenados en el local arrendado) debemos partir de los siguientes hitos temporales:
* 26/12/2014, constatación por parte del perjudicado de la causación de los daños:
* 05/05/2015, denuncia penal, que interrumpe la prescripción de la acción.
* Auto de 27/09/2015, archivo de la causa penal.
* 11/05/2016: demanda en vía civil.

No ha transcurrido, pues, el plazo de un año para el ejercicio de la acción civil y, en consecuencia, procede desestimar la excepción de prescripción apreciada en la instancia.

lunes, 5 de noviembre de 2018

El derecho a los honorarios de intermediación inmobiliaria


Una API, agente de la propiedad inmobiliaria reclama judicialmente el pago de los honorarios pactados en la hoja de encargo que habían firmado, el 3% del valor final de la compraventa, más IVA, lo que hace la suma total de 13.612,50 euros.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 28 de septiembre de 2018, estima el recurso de apelación de la API y condena a la demandada a pagar la cantidad antedicha con intereses y costas de la primera instancia.

Considera la Audiencia que es procedente la estimación del recurso de apelación, entendiendo que efectivamente la compraventa de la vivienda se realizó aprovechando la actividad profesional desplegada por la apelante, por virtud del encargo que se le había hecho, habiendo sido quien enseñó la vivienda a los compradores, realizó actividades de gestión y mediación y en definitiva cumplió el trabajo encomendado, si bien los demandados decidieron finalmente acometer la fase de consumación de la compraventa prescindiendo de sus servicios, quizás en un afán de ahorrarse sus honorarios.

Las pruebas practicadas ponen de manifiesto la actividad de la apelante, en el supuesto de autos, para procurar la venta del inmueble, que finalmente se llevó a efecto tras haber puesto en contacto a las partes y hacer las gestiones propias, no existiendo prueba alguna de la actuación al respecto de otras agencias, lo que le correspondía probar a la demanda.

No altera lo anterior el hecho de que finalmente la actora no participara en la fase final o formalización del contrato, cuando resulta que fue la demandada quien decidió prescindir de ella, aprovechándose de su actividad y acudiendo a otra agencia para conseguir unos honorarios mucho más pequeños por la actuación que le encargaron.

Por ello debe estimarse la apelación, sin que quepa la moderación que postula la apelada, pues sería dejar al arbitrio de una de las partes el cumplimiento del contrato, al desvincularse voluntariamente y sin causa del mismo y premiar ahora esa conducta.

lunes, 29 de octubre de 2018

Diferencia entre arras penitenciales que posibilitan el desistimiento y arras confirmatorias.


En la firma de un contrato de compraventa, celebrado el 11 de diciembre de 2007 por un precio total de  1.803.036 euros, se pacta lo siguiente: En este acto el vendedor recibe 240.404,84.-€, como arras y parte del precio, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1454 del Código Civil.

Ante el incumplimiento del comprador, el vendedor demanda judicialmente que se condene a éste a abonar la cantidad de ochocientos cuarenta y un mil ochocientos cuarenta y seis euros y sesenta y cuatro céntimos (841.846,64.-€).

El juzgado de primera instancia desestima la demanda  y estima la reconvención al considerar que la cantidad entregada al inicio del contrato lo fue en concepto de arras, con facultad de desistimiento del comprador, debiendo el vendedor restituir el resto de cantidades entregadas a cuenta del precio más intereses.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación del vendedor y condena al comprador a que abone a éste la suma de 841.846,64 euros, por entender que las arras eran confirmatorias, es decir entregadas como mera garantía o prueba de la operación y como parte del precio, declarando que la mención en la cláusula al art. 1454 del C. Civil no era suficiente para considerarlas arras penitenciales, pues para nada se refería el contrato al desistimiento, debiendo interpretarse la cláusula restrictivamente.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de octubre de 2018 desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que no se discute que sean confirmatorias, pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio. Tampoco son arras penales que tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006, 27 octubre, uno de diciembre de 2011, en estos términos:

La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil.

Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

Es decir, procede desestimar el motivo y confirmar la resolución recurrida, dado que la mera mención al art. 1454 del C. Civil, no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes, por lo que al ser una variedad de arras de interpretación restrictiva habría sido preciso acreditar que la intención de los contratantes era pactar las arras para el caso de desistimiento del comprador, lo cual no se deduce del texto de la cláusula, cuando en los supuestos referidos en las dos sentencias antes mencionadas se reconoció el carácter de arras penitenciales, porque las partes así lo hicieron constar expresamente en la redacción del contrato, con mención expresa al supuesto de desistimiento, no contando la sala, en este caso, con otro medio probatorio o de interpretación de la voluntad de las partes.

lunes, 22 de octubre de 2018

Propiedad Horizontal: Impugnación de acuerdos sobre instalación de ascensores.


Los propietarios de una quinta parte de la finca, ejercitan acción de impugnación contra el acuerdo de la Comunidad, adoptado en junta extraordinaria de instalación de ascensores en la finca, argumentando que no existe para ellos obligación contribuir a los gastos de instalación de los ascensores, a la vista del conjunto de las cláusulas de la escritura de propiedad horizontal de dicha Comunidad de Propietarios, que si bien no llegan a recoger mención alguna sobre instalación de ascensores, sí que evidencian una clara intención estatutaria y comunitaria de separar y delimitar los gastos de la parte destinada a viviendas de la parte  correspondiente a los demandantes, y que la distribución de las cargas y gastos en la aprobación de dicho acuerdo resulta extremadamente abusiva en perjuicio de los demandantes teniendo en cuenta que son los únicos propietarios de la comunidad que no ostentan ninguna vivienda en propiedad en la parte de planta de viviendas, y por lo tanto carecen de interés alguno en cuanto a la utilización de un ascensor al que ni siguiera, tendrán la posibilidad de acceso o uso.


El juzgado de primera instancia estima la anterior demanda y declara nulo el acuerdo por considerar que no se ha adoptado con el quórum exigido en la Ley de Propiedad Horizontal, (art. 17).


La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación por entender que no se ha producido la vulneración del principio rogatorio por incongruencia extra petita invocada por la Comunidad recurrente en apelación.


El Tribunal Supremo, sentencia de 9 de octubre de 2018, estima el recurso extraordinario por infracción procesal, casa la sentencia recurrida y declara su nulidad, con devolución de las actuaciones al tribunal sentenciador para que dicte nueva sentencia.


Considera el Supremo que la incongruencia, en la modalidad extrapetita (fuera de lo pedido), sólo se produce cuando la sentencia resuelve sobre pretensiones o excepciones no formuladas por las partes alterando con ello la causa de pedir (entendida como conjunto de hechos decisivos y concretos, en suma relevantes, que fundamentan la pretensión y es susceptible, por tanto, de recibir por parte del órgano jurisdiccional competente la tutela jurídica solicitada. 
La congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia. 

En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se dé la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte. Con lo que la incongruencia extra petita (fuera de lo pedido), en relación con el principio de iura novit curia, se produce en la medida en que la facultad que tiene el tribunal para encontrar o informar el derecho aplicable a la solución del caso comporta la alteración de los hechos fundamentales, causa de pedir, en que las partes basen sus pretensiones.


En el presente supuesto en el suplico de la demanda recoge que se declare el acuerdo contrario a la Ley y a los Estatutos en los términos expuestos en la presente demanda, y ya hemos apreciado que en la demanda no alega la inexistencia de las mayorías exigibles para la adopción del acuerdo, como causa de la impugnación.