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viernes, 28 de diciembre de 2018

El concurso de acreedores como causa de extinción de un alquiler de renta antigua.


HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda otorgado en 25 de febrero de 1975.

El arrendador, en concurso desde el 17 de noviembre de 2011, presentó demanda de incidente concursal, con fundamento en el art. 61.1 de la Ley Concursal (en adelante, LC), en la que solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento en interés del concurso, ya que la renta que se paga es muy baja para las condiciones de mercado y para las finalidades del concurso es más favorable que el bien esté libre de arrendatarios.

La sentencia de primera instancia consideró que el precepto aplicable era el art. 61.2 LC y estimó la demanda.

Interpuesto recurso de apelación por la parte demandada, la Audiencia Provincial lo estimó.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de noviembre de 2018, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que el presupuesto para el ejercicio de la facultad resolutoria regulada en el art. 61.2, párrafo 2º, LC es el interés del concurso, en tanto en cuanto el mantenimiento del contrato cuya extinción se pretende no sea suficientemente provechoso para la masa. Frente a la regla general de conservación de todas las relaciones que conforman la masa activa, se permite la exclusión de las que resulten económicamente indeseables para la misma, porque no generan activos suficientes, son excesivamente gravosas por su contenido y garantías, o sus condiciones son comparativamente peores que las de otros contratos que pudieran celebrarse en el mercado para satisfacer la misma necesidad.

Se refiere el Supremo a una anterior sentencia dictada en el mismo concurso en la que se estimó procedente la resolución de un alquiler de local de negocio firmado en 1983 por entender que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, acabó con el régimen de prórroga forzosa, sin perjuicio del régimen transitorio respecto de la actualización de rentas y la duración de los contratos.

Estas consideraciones son trasladables al presente caso, pero la solución debe ser distinta, por las razones que a continuación expondremos.

 Mientras que, en el caso precedente, por tratarse de un local de negocio, las previsiones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establecían con certeza temporal el momento en que el contrato, de no haber sido resuelto, se habría extinguido ex lege, en el presente, por tratarse de una vivienda, el tiempo de extinción, de no mediar la resolución interesada, no está previamente determinado, por cuanto conforme al apartado B) 4 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994, en caso de fallecimiento del arrendatario, puede subrogarse en el arrendamiento su cónyuge, e incluso si al fallecimiento de éste hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación por otros dos años o hasta que el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o hasta su fallecimiento si está afectado por minusvalía.

Esta incertidumbre sobre la posible duración del contrato de arrendamiento tiene relevancia en este caso, porque incluso podría determinar que la indemnización que hubiera que abonar a las personas con derecho en la subrogación supusiera más sacrificio económico que el beneficio posible obtenido con un nuevo arrendamiento a precio actual de mercado.

En cualquier caso, la resolución está condicionada a la indemnización, con cargo a la masa, que corresponde al contratante que se ve obligado a soportar la resolución en interés del concurso. Y en este caso, la parte recurrente ni siquiera menciona aproximadamente a cuánto alcanzaría esta indemnización, como si el interés del concurso fuera tan absoluto que hubiera de prescindirse de cualquier derecho de la otra parte.

Como bien dice la sentencia recurrida, uno de los factores para ponderar el interés del concurso es la compensación económica que haya de pagarse con cargo a la masa, que además debe cuantificarse en la propia sentencia.

En casos como el presente, el interés del concurso consiste en que, al resolver un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua, se pueden obtener mejores condiciones económicas al poner de nuevo el inmueble en el mercado. Pero para ello, no basta con el cálculo de la diferencia entre lo que actualmente percibe el dueño como renta y lo que estimativamente podría percibir si se arrendara de nuevo a precio de mercado actualizado; puesto que también tendría que tomarse en consideración la indemnización que correspondería al arrendatario. Y aquí no ha quedado debidamente acreditado que la compensación entre uno y otro factor (mejora de la renta menos indemnización legalmente debida con cargo a la masa) suponga una ventaja para el patrimonio de la concursada y, por tanto, para el interés del concurso.

martes, 18 de diciembre de 2018

El juicio verbal de desahucio y la cosa juzgada


HECHOS:

Al no haberse aportado el contrato de arrendamiento, el Juzgado de primera instancia desestima una demanda de desahucio por falta de pago, a la que el inquilino se opone invocando que no es arrendamiento sino derecho de habitación verbal, por considerar que: ...nos encontramos ante una cuestión compleja que excede del carácter sumario del presente procedimiento.

Posteriormente se vuelve a desestimar la demanda de desahucio, en la que se aportó el contrato de arrendamiento, al apreciar la existencia de cosa juzgada formal e inadecuación de procedimiento porque el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia en anterior juicio de desahucio por falta de pago seguido entre las mismas partes y en relación al mismo inmueble y contrato, desestimó la demanda al entender que nos hallábamos ante una cuestión compleja.

La Audiencia Provincial de Valencia, sentencia de veinte de Mayo de dos mil dieciséis, estima el recurso de apelación, revoca sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato y condena al inquilino a pagar los alquileres adeudados más los que se hayan devengado durante la pendencia de este juicio y las que se devenguen hasta la fecha de la puesta a disposición de la vivienda, y a las costas.

El Tribunal Supremo con fecha 26 de septiembre de 2018 inadmite los recursos contra la anterior sentencia.

Considera la Audiencia Provincial que la cosa juzgada produce dos efectos; el excluyente y el prejudicial. Ambos están basados en un único y esencial motivo; la seguridad jurídica que impone, entre otras cosas, la huida de la contradicción e incompatibilidad de resoluciones entre las mismas partes por el mismo objeto o con objetos conexos y relacionados.

Sobre esta base, el efecto excluyente o negativo de la cosa juzgada se rige por la regla de la identidad. Excluye otro proceso entre las mismas partes por el mismo objeto e idéntica causa de pedir. Por esa razón, la comparación entre la demanda de ambos pleitos dará la pauta a seguir.

Lo que causa cosa juzgada es el fallo, y no los fundamentos jurídicos de la resolución externa que se trae al proceso posterior. Esos razonamientos pueden servir de guía valiosa de interpretación de los límites objetivos y subjetivos de la cosa juzgada, pero no determinan su concurrencia.

En este caso, la sentencia que dictó el Juzgado de Primera Instancia, dejó imprejuzgada la acción de desahucio por falta de pago entablada al apreciar la inadecuación del procedimiento por considerar que la cuestión planteada presentaba complejidad y dispuso en el fallo: "Desestimar en la instancia la pretensión de la actora al entender que nos encontramos ante una cuestión compleja que excede del carácter sumario del presente procedimiento"

La demanda que ahora plantea el actor, aunque entabla la misma acción, frente al mismo demandado y con la misma causa de pedir, no permite apreciar la existencia de cosa juzgada porque el fundamento de la declaración de complejidad en el anterior juicio, que no entró en el fondo de la acción planteada, fueron los motivos de oposición del demandado que alegaba un derecho de habitación sobre la vivienda en cuestión, pero en este procedimiento tal causa de oposición no se ha planteado, de manera que no existe ahora cuestión compleja y se puede entrar en el fondo de la cuestión planteada.

Sobre el fondo, nada ha opuesto el demandado frente a la acreditación por parte del actor de la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 31 de Mayo de 1.994, y sobre la alegada falta de pago, sin que la parte demandada haya probado haber hecho pago de las rentas que se reclaman, por lo que la demanda ha de ser estimada.

martes, 11 de diciembre de 2018

Arras penitenciales >< Precontrato o promesa de compraventa


HECHOS

Se firma, el 27 de octubre de 2014, un contrato denominado por las partes de "arras penitenciales" cuyo objeto es una vivienda para su venta por 112.000 euros, haciéndose entrega de 4.000 euros en ese momento. En dicho documento aparece una cláusula del siguiente tenor: "Si llegado el 31 de diciembre, por causa no imputable al comprador, este no dispusiera de la financiación suficiente, este contrato quedará aplazado hasta el 15 de enero de 2015, momento en el que si el comprador no ha pagado el precio al vendedor dará por resuelto este contrato, haciendo suyas las cantidades de arras recibidas y quedando liberada para vender a quien quiera".
El 16 de enero de 2015 se envía un burofax al comprador rescindiendo el contrato. Éste interpone demanda n ejercicio de la acción de incumplimiento de contrato de compraventa con mediación de arras confirmatorias, por cuanto no fue requerido a fin de que pagara el precio, dando por resuelto el contrato de manera unilateral

El Juzgado de primera instancia dictó sentencia en la que, en primer lugar califica el contrato litigioso como precontrato de venta o promesa de venta, en el que medió entrega de arras; y en segundo lugar declara que no ha habido incumplimiento de los vendedores, que se limitaron a dar por resuelto el contrato llegada la fecha límite, sin que el comprador hubiera abonado el precio pactado.

La Audiencia Provincial calificó el contrato litigioso como contrato de promesa de venta con respaldo en el art. 1451 CC, y consideró que le eran aplicables las normas previstas para el contrato de compraventa, entre ellas el art. 1504 CC, precepto que considera infringido por los vendedores demandados quienes resolvieron el contrato sin requerimiento formal previo al comprador, según lo exigido en el citado art. 1504 CC, lo que, a juicio de la Audiencia, supuso un incumplimiento por parte de los vendedores que faculta al comprador a percibir doblada la suma de 4000 € que entregó en su momento en concepto de arras.

El Tribunal Supremo, en casación, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del Juzgado de primera instancia.

Considera el Supremo que ya en fechas lejanas la sala se venía pronunciando en el sentido que interesa la parte recurrente, respecto
de las promesas de venta.
Así, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de de octubre de 1931 declaró: "...que no es de aplicación el artículo 1504 del Código civil, en el sentido que se pretende porque aquí no se trata de compraventa perfecta, que es a la que se refiere el artículo, sino sólo de promesa de venta..." y que "el artículo 1504 del Código civil expresivo de una particularidad especialmente establecida para el contrato de compraventa de inmuebles y, por ello, solamente aplicable a ésta y no a las modalidades de opción o promesa de venta..." (STS 30/12/1955, 7/10/1896 y otras). Respecto del incumplimiento de los contratos de promesa de venta, conforme establece el segundo párrafo del art. 1451, hay que estar a los principios generales que para las obligaciones contiene el Código civil y fundamentalmente el artículo 1124 CC.

No siendo objeto de debate en el recurso la naturaleza del contrato de la litis , se ha de concluir, conforme a la jurisprudencia citada, que el art. 1504 CC, que establece ciertos requisitos para la resolución de los contratos de compraventa de inmuebles, solo es aplicable a estos, pero no a otros contratos, aunque presenten ciertas analogías con aquellos.

Por tanto, en contra de lo sostenido por la sentencia recurrida, el art. 1504 CC no es aplicable al contrato de la litis, suscrito el 27 de octubre de 2014 (STS 13/12/2000).

De todos modos, si por asumir la instancia calificáramos el contrato de compraventa y no de promesa de venta, correspondería, también, la desestimación de la demanda, por falta de efecto útil, pues no se puede pretender, que es lo realmente pretendido, la resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora cuando es el propio incumplimiento de la actora compradora quien lo propicia, a saber, por la falta de pago del precio.

lunes, 3 de diciembre de 2018

Reclamación extemporánea de pensión de alimentos


La ex esposa y la hija reclaman contra el ex marido y padre, con fecha 6 de junio de 2011, la cantidad de 64.575,81€, en concepto de alimentos fijados en sentencia de separación dictada con fecha de 3 de noviembre de 1987.

La sentencia de primera instancia desestimó la reclamación por apreciar abuso de derecho ya que ambas reclamantes cuentan con medios de subsistencia propios.

La Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por las recurrentes, en el sentido de revocar parcialmente la sentencia apelada con reconocimiento de las cantidades solicitadas por ambas demandantes cuya acción de reclamación no se había extinguido.

El Tribunal Supremo, sentencia de 14 de noviembre de 2018, estima el recurso de casación y desestima la reclamación, declarando extinguida la pensión establecida a favor de las demandantes en sentencia de separación matrimonial de 3 de noviembre de 1987 cargo del hoy recurrente.

Considera el Supremo que la reclamación se realiza sobre una pensión establecida en el año 1987 de la que resultaba beneficiaria la esposa y que se había fijado para alimentos propios y de la hija menor, lo que significa que en todo caso la posibilidad de reclamación correspondería a la madre beneficiaria y no a la hija ya que ésta -mayor de edad- únicamente podría reclamar por sí frente al padre los alimentos que necesitara de conformidad con lo dispuesto por los artículos 142 y ss. del Código Civil, previa declaración judicial de su procedencia.

En cualquier caso, la pensión de alimentos se fija en atención a las necesidades existentes en cada momento, siendo revisable cuando varíen las necesidades del alimentista y las posibilidades económicas del alimentante. No cabe considerar que cumple con los requisitos de ejercicio del derecho conforme a las reglas de la buena fe la reclamación que se hace con tanto retraso respecto del momento en que presumiblemente era necesario percibir la pensión alimenticia, cuando se acumulan cantidades que difícilmente pueden ser asumidas por el obligado al pago.

Hay que tener en cuenta que, establecida la obligación de pago de la pensión en el año 1987, no se produce la primera reclamación hasta el año 2007, cuando ya habían transcurrido veinte años desde que se había dictado la sentencia de separación matrimonial. El decaimiento del derecho por su falta de uso no cabe predicarlo exclusivamente de los supuestos específicos en que la ley establece los oportunos plazos de prescripción o de caducidad en su exigencia, sino también en aquellos supuestos como el presente en que el derecho se ejercita de forma tan tardía que supone desconocimiento del mandato establecido en el artículo 7 del Código Civil.

Se falta así a la buena fe en el ejercicio de los derechos y se vulnera la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias de esta sala.

Como señala la sentencia de 3 diciembre de 2010,"según la doctrina, la buena fe "impone que un derecho subjetivo o una pretensión no puede ejercitarse cuando su titular no solo no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlos valer, sino que incluso ha dado lugar con su actitud omisiva a que el adversario de la pretensión pueda esperar objetivamente que el derecho ya no se ejercitará". (...) Es decir, lo que se sanciona en el art. 7 CC es una conducta contradictoria del titular del derecho, que ha hecho que la otra parte confiara en la apariencia creada por dicha actuación. Se considera que son características de esta situación de retraso desleal (Verwirkug): a) el transcurso de un periodo de tiempo sin ejercitar el derecho; b) la omisión del ejercicio; c) creación de una confianza legítima en la otra parte de que no se ejercitará. En este sentido, la jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado en temas directamente relacionados con esta cuestión, si bien en la mayoría de las sentencias se produce una remisión bien a la doctrina de los actos propios ( SS por ejemplo,16 febrero 2005, 8 marzo y 12 abril 2006, entre otras), bien a la doctrina del abuso del derecho (entre otras, SSTS 17 junio 1988, 21 diciembre 2000 y todas las allí citadas) ".