Consultas legales - 807 520 008

martes, 18 de septiembre de 2018

La cautela socini, prohibición de intervención judicial en una herencia.


El testador, sin descendientes ni otros herederos forzosos, ordena distintos legados y nombra herederos universales a una orden religiosa y a otra persona, así mismo nombra albacea contador partidor e incluye la prohibición de la intervención judicial en su herencia (cautela socini) en los siguientes términos: - Prohíbe la intervención judicial en su herencia y si alguno la reclamara, quedará privado de cualquier derecho que el testador le haya legado, acrecentando su parte el caudal hereditario citado como remanente.

Los legatarios inician demanda judicial de petición de legado contra los herederos universales.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. En síntesis, consideró que, tras la intervención del administrador provisional, los demandantes pretendían la entrega de un legado sustancialmente diferente al dispuesto por el testador. Además de que los demandantes, en una herencia sin concurrencia de herederos forzosos, habían vulnerado la prohibición expresa del testador de acudir a la intervención judicial de la herencia.

La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de apelación al considerar que, si bien el legado de participación accionarial tenía la naturaleza de un legado de cosa específica, en cualquier caso, la ampliación de capital de la sociedad llevada a cabo por el administrador provisional de la sociedad suponía una alteración irrefutable de la disposición testamentaria, que debía calificarse de fraudulenta.

El Tribunal Supremo, sentencia de 19 de julio de 2018, estima el recurso de casación y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que los legatarios han vulnerado la expresa prohibición impuesta por el testador de solicitar la intervención judicial de la herencia dispuesta en su testamento. Por lo que quedan privados de cualquier derecho contemplado en el testamento.

La validez de la denominada cautela socini en el marco de las disposiciones testamentarias ha sido declarada por la doctrina jurisprudencial de esta sala, cuando ha declarado que:
[...] lo relevante a los efectos de la aplicación testamentaria de la cautela socini es tener en cuenta que el incumplimiento de la prohibición que incorpora no se produce, o se contrasta, con el mero recurso a la intervención judicial, sino que es preciso valorar el fundamento del contenido impugnatorio que determina el recurso a dicha intervención, pues no todo fundamento o contenido impugnatorio de la ejecución testamentaria llevada a cabo queda comprendido en la prohibición impuesta en la cautela socini. En efecto, desde la validez conceptual de la figura, se debe indicar que solo aquéllos contenidos impugnatorios que se dirigen a combatir el ámbito dispositivo y distributivo ordenado por el testador son los que incurren frontalmente en la prohibición y desencadenan la atribución de la legítima estricta, como sanción testamentaria. Por contra, aquellas impugnaciones que no traigan causa de este fundamento y se dirijan a denunciar irregularidades, propiamente dichas, del proceso de ejecución testamentaria, tales como la omisión de bienes hereditarios, la adjudicación de bienes, sin la previa liquidación de la sociedad legal de gananciales como, en su caso, la inclusión de bienes ajenos a la herencia diferida, entre otras, escapan de la sanción prevista en la medida en que el testador, por ser contrarias a la norma, no puede imbricarlas, ya de forma genérica o particular, en la prohibición testamentaria que acompaña a la cautela y, por tanto, en la correspondiente sanción.

En el presente caso, conforme a la jurisprudencia expuesta, la vulneración de la prohibición impuesta por el testador no se ha producido por el ejercicio de la acción de petición de los legados con base en el art. 885 del Código Civil , sino por los numerosos procedimientos judiciales promovidos por los demandantes en los órdenes civil, mercantil y penal, dirigidos a alterar la ordenación y distribución hereditaria querida por el testador por medio del cuestionamiento del contenido de los legados y de la actuación del albacea contador-partidor en defensa, precisamente, de lo ordenado en el testamento, esto es, de velar por el contenido patrimonial de lo dispuesto en favor de los herederos universales del testador.

La vulneración de la prohibición de intervenir judicialmente la herencia comporta, necesariamente, la sanción prevista por el testador para dicho supuesto en la cláusula quinta, es decir, «la privación de cualquier derecho que el testador le haya legado.», privación o pérdida de los derechos hereditarios que en el presente caso es plena, dado que el testador carecía de herederos forzosos o legitimarios.

lunes, 10 de septiembre de 2018

Desistimiento anticipado en un arrendamiento de local de larga duración




HECHOS:



Las partes en a 28 de septiembre de 2.009 pactan un contrato de arrendamiento de local destinado a farmacia, en el que, entre otras cuestiones, se acuerda que la duración será de tres años, transcurridos los cuales la arrendataria habrá de optar obligatoriamente entre ejercer una opción de compra, sobre el local o bien prorrogar el alquiler 17 años más, con las condiciones que se detallan en el contrato.


La arrendataria al terminar los tres años decide desistir y resolver el arriendo.


La arrendadora presenta demanda contra ese desistimiento obteniendo una sentencia en primera instancia , condenando a la demandada a cumplir el contrato y a abonar las rentas devengadas y no satisfechas con los intereses, más las que vayan devengándose hasta la finalización del plazo de arriendo, previsto para el día 30 de septiembre de 2029.


La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de apelación y declara resuelto el contrato de arrendamiento con fecha 30 de septiembre de 2012.


El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de julio de 2018, casa la sentencia de la Audiencia y confirma íntegramente la del juzgado de primera instancia.  


Considera el Supremo que ante el desistimiento unilateral del arrendatario existen tres casos, conforme a la jurisprudencia:


1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).


2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato Es el caso que ahora analizamos.


3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución.


Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.


El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.


Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido.


En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda y en el recurso de casación.


Por lo expuesto en esta doctrina, no concurriendo causas de nulidad ni de resolución contractual, discurre con plena autonomía la acción de cumplimiento del contrato, tendente a que subsista el contrato de arrendamiento con el pago de las rentas pactadas hasta la extinción del contrato (arts. 1101 y 1124 del C. Civil), dado que el arrendador no provocó la resolución, ni aceptó el desistimiento, ni recibió las llaves, ni concurre cláusula contractual que lo permita.

martes, 4 de septiembre de 2018

Arrendamiento de aparcamiento público ¿Es civil o administrativo?


El Cabildo de Gran Canaria, en calidad de arrendador, reclama judicialmente a la sociedad arrendataria de un aparcamiento público la cantidad de 221.395, 51 euros, más los intereses legales, en concepto de alquileres.

El juzgado de 1ª Instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial confirma el fallo del Juzgado si bien estima en parte el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de julio de 2018, casa la sentencia recurrida y anula el proceso seguido por falta de jurisdicción de los tribunales civiles.

Considera el Supremo que  no estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de un inmueble para prestar el arrendatario al público un servicio de aparcamiento, sino del arrendamiento de un servicio público de aparcamiento, en el que se recoge, dentro de la teoría de los actos separables, no solo lo relativo a los actos de preparación y adjudicación sino también lo relativo a sus efectos y extinción.

Se colige la finalidad y naturaleza del contrato de lo siguiente:

I.-Al denominar el objeto del contrato, según la manifestación I y cláusula primera, lo que se cede en arrendamiento es «el servicio de aparcamiento del Centro Insular de Deportes de Gran Canaria...», con las instalaciones que detalla, y no el arrendamiento de un inmueble que el arrendatario destinara a aparcamiento.

II.- En caso de incumplimiento -efectos y ejecución del contrato- prevé la cláusula segunda que pasados tres días desde su vencimiento, la Corporación Insular queda expresamente autorizada para posesionarse del aparcamiento e instalaciones, «con o sin ausencia del arrendatario.»

III.- Son significativas de la finalidad que se prevé con el servicio que se arrienda las condiciones que se imponen para su prestación. Se ha de prestar con regularidad y ha de mantener abierto y en funcionamiento durante un horario continuado de 24 horas, los 365 días del año (cláusula quinta d)). Ha de contratar personal suficiente a su cargo para una diligente y rápida atención al servicio (cláusula quinta g).

IV.- Para que la explotación de las plazas de aparcamiento del Centro Insular de Deportes no perjudique a este por gestionarlo un tercero, se prevé la reserva de treinta plazas de aparcamiento de las personas que designe el Instituto Insular de Deportes así como la concreción de las plazas (cláusula quinta h)).

V. Precisamente por tratarse de un servicio no ordenado finalísticamente a un mero lucro de las partes, sino a facilitar aparcamiento a los ciudadanos de modo ordenado y solidario, se impone que no se arriende, de forma permanente, más del 25% del total de las plazas de aparcamiento (cláusula quinta i)).

VI.- Es sumamente relevante de lo que mantenemos que, al preverse las causas de extinción del contrato, se incluya la de «supresión del servicio» (cláusula séptima).

VII.- En abono de lo que mantenemos se prevé como causa de resolución el «abandono por la adjudicataria del servicio, entendiéndose por tal suspensión del mismo por plazo superior a cinco días, sin causa justificada a juicio de la Administración»

lunes, 30 de julio de 2018

La subrogación en el arrendamiento por muerte del inquilino.


En un contrato de arrendamiento celebrado el 15 de julio de 1969,el arrendador solicita el desahucio del ocupante de la vivienda, puesto que, habiendo fallecido la inquilina en el 15 de julio de 2012, en ningún momento el demandado solicitó la subrogación en el contrato de arrendamiento.

El juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda al considerar que la demandante conoció y consintió la subrogación del demandado en calidad de arrendatario de la vivienda.

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación revocó la sentencia apelada y estimó la demanda, declarando la resolución del contrato de arrendamiento, por entender que no habiendo quedado acreditada la comunicación en forma y plazo a la arrendadora de la persona que iba a continuar en el arrendamiento como subrogado, determina la extinción del contrato en el presente caso en el que tampoco se ha conseguido un acuerdo para la celebración de un nuevo acuerdo con nuevas condiciones arrendaticias.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de julio de 2018, estimó el recurso de casación, revocando la sentencia de la Audiencia, desestimando por tanto la demanda de resolución del contrato.

Entiende el Supremo  que esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU , que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse.

Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta 
excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico ( arts. 1.4 y 7 CC ).

Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.

En el presente caso, a la vista de los hechos probados en la instancia, ha quedado acreditado que la arrendadora, a pesar de que el viudo no le remitió una comunicación por escrito para comunicarle la subrogación, tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria, pues tras el fallecimiento de la arrendataria, y antes de interponer la demanda, estuvo negociando con el viudo el importe de la renta que debía abonar para continuar con el arrendamiento.