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lunes, 30 de abril de 2018

Renta Antigua: Los estudios como causa de denegación de prórroga.


El juzgado de primera instancia estima la demanda de la propietaria y declara resuelto el contrato de arrendamiento.

La inquilina recurre en apelación  reiterando los argumentos de ausencia de necesidad de la propietaria por existir en Sevilla la licenciatura cursada en Madrid, así como fundarse la causa de necesidad en una circunstancia temporal que está a punto de terminar por cursar el último año de la carrera. También reitera los alegatos sobre fraude de Ley, por entender que hubo una confabulación de la anterior propietaria y la actual, abuela y nieta respectivamente, para crear una apariencia de legalidad en la causa de denegación de prórroga evitando otras circunstancias que hubieran impedido su concurrencia, como las reglas de posposición. Termina igualmente reiterando el abuso de derecho por los reiterados intentos de la anterior propietaria de resolver el contrato.

La Audiencia Provincial de Madrid sentencia de diecisiete de marzo de dos mil seis, haciendo suyos s los argumentos y pronunciamiento de la sentencia apelada, desestima el recurso y confirma de sentencia de instancia.

Considera la AP que con independencia de la finalidad que pudiera guiar a la abuela de la hoy actora a donarle a ella y a su hermana la vivienda arrendada por la demandada, lo cierto y verdad es que la demandante es la única beneficiaria de la denegación de la prórroga forzosa, de modo que difícilmente puede apreciarse ni el fraude de Ley ni el abuso de derecho si la pretendida causante del mismo no puede obtener un beneficio propio. La existencia de relación de parentesco entre la propietaria actora y su abuela, el reconocimiento de pleitos anteriores donde ésta hubiera intentado infructuosamente conseguir la resolución del contrato y la condición de propietaria que la abuela tiene de otros inmuebles arrendados en Madrid, no conduce necesariamente a concluir que hubo un concierto de voluntades entre las dos para impedir la aplicación de las reglas de posposición o que actuaran quebrantando las reglas de la buena fe, ni se percibe por ello una intención de la actora dirigida a conseguir que su ascendiente consiga el resultado que le fue negado en otros procesos, pues pueden ser muchos los motivos que conduzcan a la decisión de una abuela de donar a sus nietas un piso en ciudad distinta de la en que habitualmente viven, entre ellas facilitarles un patrimonio o un lugar de residencia en la Capital del Estado donde puedan desarrollar su vida académica, laboral y personal, finalidades completamente lícitas. Por tanto, no concurren las condiciones previstas en los artículos 6.4 y 7.2 CC para que proceda la apreciación de las excepciones alegadas.

La concurrencia de la situación de necesidad de la copropietaria de la vivienda se pone de manifiesto inmediatamente por el hecho de haber estado abonando durante los dos primeros cursos una renta para poder proveerse de una vivienda en la provincia donde cursa sus estudios, algo que no habría ocurrido si el inmueble ocupado por la demandada estuviera deshabitado. Por lo demás, que en el momento de presentarse el recurso la demandante cursara el último año de carrera, no impide apreciar la situación de necesidad, pues el artículo 65.2 LAU 1964 sólo exige que la causa de necesidad concurra al cumplirse el año desde el requerimiento, y, por ende, cuando se interponga la demanda.

Con relación a la falta de necesidad porque en Sevilla también se puede obtener la licenciatura cursada en Madrid, lo cierto es que, según se aprecia en la fotocopia del Boletín Oficial del Estado aportada por la parte demandada y obrante al folio 89, los planes de estudio de la Universidad de Sevilla para la licenciatura de Comunicación Audiovisual se publicaron en el mes de julio de 2002, es decir, un mes después de la interposición de la demanda y cuando la actora ya estaba desarrollando la carrera en Madrid durante dos cursos completos, de modo que la necesidad viene dada por el hecho de continuar los estudios en el mismo centro donde se iniciaron, aspiración lógica y que no puede ser tachada de mera cuestión de utilidad o conveniencia. Pero, en todo caso, tampoco puede obtener aquella calificación el deseo de la propietaria de seguir los estudios en una ciudad determinada y distante de su lugar de nacimiento de acuerdo con los criterios que estime oportunos para obtener una mejor preparación académica o proyección de futuro que le abra el abanico de las oportunidades laborales, cuestión que se enmarca en el ámbito del derecho a la enseñanza y con él la libertad de escoger el centro académico donde considere que recibirá mejor preparación, pudiendo estar justificada por múltiples motivos que en nada se asemejan a comportamientos caprichosos, siendo buena muestra de ello que la demandante haya hecho el sacrificio personal de pasar dos cursos alejada de su entorno familiar para lograr sus aspiraciones de formación universitaria.

lunes, 16 de abril de 2018

¿Es bien ganancial un premio de la BONOLOTO?


HECHOS


Matrimonio colombiano que el 23 de julio de 2002 otorgaron escritura de separación de bienes ante notario de Santander (España); la esposa insistió en la idea de divorciarse y ambos cónyuges apoderaron a un letrado para dichos trámites, de modo que el 5 de mayo de 2003 otorgaron escritura de liquidación de la sociedad conyugal y el 15 de mayo de 2003 el Juzgado de Familia de Pereira Risaralada (Colombia) decretó el divorcio de mutuo acuerdo de las partes.


El marido, el 21 de noviembre de 2012, alegando su condición de esposo de la demandada en la fecha en que resultó agraciada 31 de octubre de 2001 por un premio de bonoloto (por importe de 1.876.410,10 euros), interpuso demanda por la que reclamaba el 50% del premio (938.205,05 euros), que a su juicio le correspondía por ser un bien ganancial.


El juzgado de 1º Instancia desestima la demanda


La sentencia de la Audiencia Provincial en apelación estimó el recurso de la parte demandante, revocó la sentencia apelada y estimó la demanda.


El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de abril de 2018, estima el recurso de casación, desestima el recurso de apelación interpuesto en su día por el esposo y desestima su demanda.


Considera el Supremo:


a) Ante todo, el asunto debe ser resuelto conforme al derecho colombiano.


b) Con independencia de que con arreglo al Código civil de Colombia las ganancias obtenidas en el juego por uno de los cónyuges pudieran considerase incluidas en el haber ganancial ( art. 1781 CC colombiano), y con independencia de que la aplicación del art. 1782 CC colombiano permitiera o no excluir del haber ganancial lo ganado por un cónyuge cuando la participación en el juego se hiciera por un regalo de un tercero en el caso de que tal regalo hubiera quedado acreditado, esta sala considera relevante que, en el caso, con posterioridad a la obtención del premio, las partes disolvieron y liquidaron la sociedad conyugal.


c) En efecto, consta que el premio se obtuvo en un sorteo de 31 de octubre de 2001 y que, tras otorgar escritura de separación de bienes ante notario en España, los cónyuges otorgaron en Colombia el 5 de mayo de 2003 una escritura de liquidación de la sociedad conyugal en la que no incluyeron el premio de la lotería y renunciaron a cualquier reclamación, lesión enorme o por aparecer otros bienes o deudas distintos de los aquí relacionados, o a cualquier pretensión judicial o extrajudicial encaminada a modificar o desconocer en todo o en parte la partición que aquí se ha hecho.

Esta escritura fue otorgada en representación de ambos cónyuges por un abogado colombiano en virtud del poder por el que le otorgaron facultades expresas para recibir, desistir, transar, sustituir, reasumir, conciliar, confeccionar inventarios, negociar y demás de la debida representación.


d) El demandante, que inicialmente ejerció acción de nulidad de la liquidación, según se recoge en la sentencia de primera instancia, renunció a la acción de nulidad planteada. Subsiste por tanto sin impugnar la escritura de liquidación de la sociedad conyugal otorgada en el año 2003 y procede valorar si, como dice la demandada, aun supuesta la naturaleza ganancial del premio obtenido por la esposa con arreglo al derecho colombiano, el esposo podía renunciar válidamente, con efectos entre las partes, al carácter ganancial de lo ganado en el juego, conforme al art. 1775 CC colombiano, que permite a cualquiera de los cónyuges siempre que sea capaz, renunciar a los gananciales que resulten a la disolución de la sociedad conyugal, sin perjuicio de terceros.


e) Indudablemente la validez de tal renuncia requeriría que el renunciante estuviera al tanto de la existencia del bien en cuestión, lo que el ex marido niega, argumentando que hasta 2012 no tuvo conocimiento de la ganancia obtenida por la ex esposa.


f) Constan en los autos ingresos y transferencias hechas por la demandada al demandante y en su recurso de apelación el demandante admite que la demandada le entregó antes y después de la liquidación varias sumas de dinero, incluida una cantidad para que se comprara un taxi en Colombia, lo que así hizo. Es evidente que la demandada no hubiera podido hacer frente a tales pagos con lo que percibía como trabajadora del servicio de asistencia domiciliaria en el Ayuntamiento de Santander.


En fin, esta sala no tiene duda de que el demandante conoció en su momento la existencia del premio de la bonoloto y que, con conocimiento del mismo, otorgó la escritura de liquidación en la que se incluyó una renuncia a cualquier pretensión y reclamación.

viernes, 6 de abril de 2018

La penalización por desistimiento anticipado en la actual Ley de Arrendamiento Urbanos


La sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca de veinticuatro de enero dos mil dieciocho, resuelve un interesante litigio sobre el desistimiento anticipado del inquilino en un arrendamiento de vivienda.


HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda casa de campo con una duración de quince años, firmado en fecha 16 de octubre de 2014.

El inquilino da por terminado ese alquiler con fecha febrero de 2015.

El Juzgado de primera instancia, a demanda del arrendador, condena al inquilino a indemnizar al actor en la cantidad de 16.111,89 euros .

La AP de Palma de Mallorca en la sentencia citada desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, por una parte,  a mera recepción de las llaves no supone la aceptación por parte de la propiedad de la resolución del contrato y una renuncia a la indemnización que pueda corresponderle por el incumplimiento del plazo previsto en el contrato. En este sentido puede citarse la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2011 , en la que se señala que la mera recepción de la comunicación y de las llaves por la arrendadora no prueban la prestación del consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento

Además en los contratos sometidos a la LAU 29/1994, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 del Código. Únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 Ley de Arrendamientos Urbanos, con los presupuestos y consecuencias previstos en él.

Esta norma, introducida por la modificación operada por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, pretende facilitar de manera notable el desistimiento del contrato por parte del arrendatario, ya que se aplica con independencia de la duración del arrendamiento (siempre -lógicamente- que supere los seis meses) y con independencia de si se encuentra en prórroga o no; siendo los únicos requisitos exigibles, el que hayan transcurrido al menos seis meses de arrendamiento -tiempo notablemente inferior al exigido antes de la reforma- y el que, por parte del arrendatario, se notifique al arrendador su voluntad de desistir con al menos treinta días de antelación -frente a los dos meses que exigía la norma antes de la reforma.

En el presente caso, producido el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad del arrendatario, antes del transcurso del plazo legal de seis meses para el desistimiento , y antes del plazo de duración mínima pactada de un año, lo procedente es la indemnización de los daños causados al arrendador por el desistimiento unilateral y anticipado del contrato por el arrendatario, lo cual no se encuentra regulado expresamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos desistimiento antes del plazo mínimo previsto, resulta plenamente de aplicación la penalización pactada, que es lo que solicitó la parte demandante y lo que acordó la juez a quo , con un criterio que debe ser confirmado.