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martes, 22 de mayo de 2018

La obligación del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias.


El artículo 500 del Código Civil señala que: El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo.
Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan de uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del usufructuario.

Con base en ese precepto legal, el nudo propietario reclama judicialmente al usufructuario de una finca realizar determinadas reparaciones en ella y, subsidiariamente, la condena al pago del importe de dichas obras que, según la estimación que hacía el propio demandante, alcanzaba un total de 52.726,24 euros.

El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda por entender que las reparaciones solicitadas resulta de imposible realización por disposición legal o reglamentaria y, en tal caso, la falta de reparaciones no es imputable a la demandada, sino que la pérdida de posibilidades de aquella construcción ideada como casa de aperos de labranza se ha producido sin culpa suya, sino por imperativo de las normas urbanísticas y en tal caso, la obligación de mantener con el objetivo final de restituir en el mismo estado en que se recibió al concluir el usufructo es de imposible cumplimiento.

La Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso, interpuesto por el nudo propietario, condenando a la usufructuaria a que realizara unas reparaciones ordinarias, y excepcionó determinadas reparaciones que solicitaba el demandante porque consideró que tenía razón la demandada al señalar que se referían a partidas que eran inexistentes en el estado de la técnica en el momento en que la casa fue ampliada en 1969.

El Tribunal Supremo, sentencia de 25 de abril de 2018, estimó parcialmente el recurso de casación interpuesto por la usufructuaria y condenó a ésta a realizar, de entre las reparaciones ordinarias a que se refiere el fallo de la sentencia recurrida, aquellas que no estén sujetas a licencia administrativa o que, estando sujetas a licencia, puedan obtenerla por concurrir los presupuestos necesarios para ello

Considera el Supremo que a obligación legal del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias impuesta por el art. 500 CC es configurada en nuestro ordenamiento como una auténtica obligación exigible durante toda la vida del usufructo, porque el nudo propietario tiene interés en que la cosa objeto de usufructo no se deteriore. Es una obligación que nace con el inicio del derecho del usufructo y no con la entrada en posesión de la cosa y su fundamento es el propio deber de conservar y cuidar diligentemente los bienes usufructuados.

El art. 500.2 CC define las reparaciones ordinarias como las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. El nudo propietario, por tanto, no podría pedir mejoras, obras que incrementen el valor de la cosa dada en usufructo, pero sí las reparaciones indispensables para su conservación, las que permitan continuar disfrutando de la cosa en el estado que se recibió para mantener su función y utilidad. El nudo propietario tampoco podría exigir la reparación de los deterioros naturales y consustanciales al uso adecuado de la cosa conforme a su destino

En el caso, corrigiendo la valoración de la sentencia de primera instancia, que entendió que los materiales empleados en la construcción habían agotado su vida útil y que las reparaciones solicitadas pretendían transformar lo que en origen fue una caseta de labranza en una segunda residencia, la sentencia de la Audiencia Provincial considera probado que las reparaciones que exige el nudo propietario (con las excepciones que establece la propia sentencia en su fundamento quinto) son reparaciones exigibles al usufructuario porque el deterioro y los desperfectos de la casa proceden de la falta de mantenimiento durante un número prolongado de años.

En el supuesto objeto del presente recurso, a la vista de los hechos declarados probados por la sentencia recurrida, esta sala carece de datos para conocer qué obras, de las solicitadas por el demandante y a las que ha condenado la sentencia recurrida, pueden hacerse sin licencia, cuáles necesitarían licencia y cuáles, de necesitarla, cumplen los presupuestos legales y reglamentarios para que la administración competente las concediera.

Por todo ello esta sala considera que, partiendo de la obligación del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias ( arts. 500 y 497 CC ) y de la calificación como de mantenimiento de las reparaciones a que condena la sentencia recurrida (lo que, como se ha dicho, no ha sido objeto de impugnación), solo procede la condena a realizar aquellas reparaciones que sean legalmente posibles.

martes, 15 de mayo de 2018

La doctrina de los actos propios y el retraso desleal en el ejercicio de un derecho


HECHOS:

Con fecha 17 de marzo de 2008, una entidad bancaria concierta con su empleado un crédito a treinta años, sin garantía hipotecaria, por importe de 95.869 €,, para la adquisición de una vivienda.

En dicho contrato de préstamo se hace constar que se considerará vencido el préstamo si el prestatario dejase por cualquier concepto de pertenecer a la plantilla activa de la entidad, sin perjuicio de lo establecido en el Estatuto de Empleados, respecto de las situaciones de excedencia.

Ese mismo día el empleado y su esposa suscribieron con la entidad otro contrato de préstamo por importe de 128.000 €, con un plazo de duración de treinta años. En este contrato no se contenía una cláusula como la anteriormente transcrita.

El 11 de junio de 2008, se produce el despido del empleado prestatario.

Los días 30 de enero y 5 de febrero de 2013, la entidad  comunicó a los prestatarios y a la fiadora el vencimiento anticipado de ambos préstamos, por la razón de haber causado baja prestatario en la plantilla de la entidad, y requirió la devolución de los capitales pendientes.

Los interesados presentaron demanda solicitando se declarase la vigencia de los dos contratos de préstamo.

El juzgado de 1ª Instancia dictó sentencia por la que declaró la vigencia del segundo de los préstamos, al no haberse pactado ninguna cláusula de vencimiento anticipado ligada a la permanencia del prestatario como empleado de la entidad prestamista.

La Audiencia Provincial en apelación desestimó el recurso y confirmó dicha sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 26 de abril de 2018, estimo el recurso de casación de los prestatarios y declaró la vigencia y efectividad de los dos contratos de préstamo.

Considera el Supremo que si el ejercicio de una facultad contractual de vencimiento anticipado de un préstamo vinculada a la existencia de una relación laboral, contraviene los actos propios de la entidad prestamista al activarse cuatro años y medio después de haberse extinguido el contrato de trabajo y supone un retraso desleal en el ejercicio del derecho, debe analizarse la concurrencia de tres requisitos:

(i) El transcurso de un período dilatado de tiempo durante el cual el titular del derecho se ha mantenido inactivo sin ejercitarlo. No obstante, a diferencia de lo que sucede con la prescripción o la caducidad, no basta con el mero transcurso del tiempo, sino que tiene que ir acompañado de unas circunstancias que hagan desleal el retraso en el ejercicio del derecho.

(ii) La inactividad del titular del derecho durante ese periodo de tiempo, pudiendo haberlo ejercitado.

(iii) Y, por último, como ya ha quedado apuntado, la confianza legítima del sujeto pasivo de que el derecho ya no va a ser ejercitado. Debe ser el titular del derecho quien genere esa confianza, lo que supone algo más que su mera inactividad.

Conforme a tales presupuestos, no cabe compartir las valoraciones jurídicas en las que se basan las conclusiones de la Audiencia Provincial, porque sí apreciamos la concurrencia de los requisitos necesarios para estimar que la entidad prestamista ha ido contra sus propios actos y con el ejercicio tardío de la facultad de vencimiento anticipado del préstamo ha violado la confianza legítima que había creado en los deudores sobre la vigencia del contrato:

(i) En primer lugar, el tiempo en que tardó en ejercitarse la facultad de vencimiento anticipado es relevante, puesto que, estando vinculado el préstamo a la relación laboral entre las partes, hasta el punto de que se enmarcó en las previsiones del convenio colectivo y del estatuto de los empleados de Cajas de Ahorros, hubo una diferencia de cuatro años y medio entre el despido y la comunicación de que se daba por vencida la póliza.

(ii) También concurre la inactividad de la parte acreedora, que en la documentación referente al despido no hizo ninguna mención al préstamo y mantuvo subsistente este contrato sin objeción de ningún tipo, no ya en ese momento, sino durante el dilatado lapso de tiempo antes indicado.

(iii) Y en último término, se creó en el prestatario y en la fiadora una confianza legítima en que no se iba a ejercer la facultad de vencimiento anticipado, pues no solo no se activó en conexión con el despido -como hubiera sido lo lógico dado el nexo funcional entre el contrato de trabajo y el préstamo-, sino que se siguieron pasando al cobro los recibos mensuales durante el extenso periodo de tiempo antes dicho, e incluso se comunicaron las revisiones del tipo de interés variable pactado. De modo que el prestatario y la fiadora pudieron creer razonablemente, en atención a los actos propios de la entidad acreedora, que ésta había optado por mantener la vigencia del préstamo pese a la extinción de la relación laboral.

lunes, 7 de mayo de 2018

La denegación de prórroga por necesidad y la obligación de ocupar esa vivienda 3


HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda pactado por un año prorrogables a  cinco en 2009, en el que se hace constar la posibilidad de denegar la prórroga por necesidad.

A mediados de 2011 el casero requiere al inquilino la resolución del alquiler por necesitar la vivienda para su hija.

Los inquilinos aceptan la denegación de la prorroga y abandonan la vivienda el 31 de octubre de 2011.

Desocupada la vivienda por los actores, la hija de los demandados ni ocupó la misma, ni fijó en ella su residencia, por lo que los actores ejercitan la acción del art 9.3 de la Ley de Arrendamiento Urbanos y exigen la indemnización establecida en ese precepto que asciende a la cantidad reclamada 30.285,50 euros.

La sentencia de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de ocho de mayo de dos mil diecisiete, desestima el recurso de apelación interpuesto por los caseros, confirmando la sentencia de instancia.

Considera la AP que no ha habido error en la valoración de la prueba, ya que la parte apelante omite indicar cuál es el error en la valoración de la prueba, y el dato objetivo que lo evidencia.

El acta notarial acredita que el notario se personó en la vivienda y tras llamar nadie le abrió, llamando al piso contiguo quién manifestó al notario que allí no vivía nadie, la constancia de las manifestaciones del conserje de que en el piso litigioso no vivía nadie, que estaba desocupado. Las declaraciones del conserje en el juicio de que el referido piso estaba vacío durante un año, siendo ocupado a partir del verano de 2012 por un matrimonio con una niña pequeña, que ocupan la plaza de aparcamiento.

El informe del detective  las explicaciones de su autor, evidencia que la hija de los demandados no vivían en el piso que estuvo arrendado a los actores, sino que lo hacía con sus padres, y el bajo consumo de gas son todos datos que acreditan que la hija de los demandados no viviría en el piso alquilado, que no queda desvirtuado por la alegación de que la hija de aquellos saliera temprano de la vivienda para ir a clase y regresara a altas horas de la noche, y por la afirmación de que el bajo consumo de gas se debió a que la caldera debió de ser reparada, usando mientras tanto estufas de gas.

La conducta de los demandados, de requerir el piso para su hija, denegando la prorroga y resolviendo el contrato, sin que se ocupara por aquella dentro de los tres meses siguientes al abandono del piso por los arrendatarios, cae de lleno en el art 9.3 de la LAU vigente al tiempo de ocurrir los hechos.

El contrato de arrendamiento celebrado en su cláusula 13.2.g, contenía la previsión de denegar la prórroga por los arrendadores en caso de necesidad de la vivienda.

Los actores abandonaron la vivienda ante aquella denegación y se instalaron en otra en la misma calle, y en el legítimo ejercicio de su derecho optan por la indemnización, una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.