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martes, 26 de junio de 2018

Propiedad Horizontal: Local de negocio, transformación de oficina a cervecería.


La dueña de la vivienda en la planta primera de un edificio demanda al dueño del local comercial, sito en planta baja, para que proceda a la inmediata reposición de de ese local conforme al título constitutivo de división horizontal, a su destino de oficina, con cese inmediato de cualquier otra actividad distinta a la establecida en dicho título constitutivo registralmente inscrito.

Tanto el Juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial en reposición estiman la demanda los estrictos términos suplicados en ella.

Sin embargo el Tribunal Supremo sentencia de 15 de junio de 2018, estima el recurso de casación y desestima las peticiones de la demandante.

Considera el Supremo:

Sobre las limitaciones o prohibiciones referidas a la atención del uso de un inmueble y su eficacia, existe un cuerpo de doctrina de esta sala que es prácticamente unánime:

(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 C.E .), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

(ii) También es doctrina de esta Sala considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.
Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
Es por ello que la sentencia 728/2011, de 24 de octubre , afirma que: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».

(iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia

(iv) No empece a que el comunero, en aras a su derecho de propiedad, pueda modificar el uso o destino de su elemento privativo, con la posibilidad de que el destino que elija o el uso que haga, pueda ser dañoso, molesto, insalubre, peligroso o inmoral, cuestión a decidir en otro ámbito normativo.

(v) El derecho de cambio no implica autorización de hacer obras en elementos , pues en tal caso será preciso que lo conceda la Junta de Propietarios, a salvo lo que se prevea en los Estatutos o en el título constitutivo.

La sentencia 123/2006, de 23 de febrero , aplicó la doctrina consolidada y citada de la sala a un supuesto similar. «En el supuesto del debate, el título constitutivo no contiene prohibición de que los propietarios de los locales de la planta primera pudieran dedicar los mismos a otra actividad distinta de la originariamente expresada de forma general como de "oficinas" en la escritura pública de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, y el cambio de destino, para el establecimiento de un gimnasio, entraba de lleno en el ámbito de las facultades dominicales de los demandados, sin que suponga alteración del título constitutivo,

martes, 19 de junio de 2018

Propiedad Horizontal. Reclamación de cuotas a una copropietaria morosa.


La Comunidad de propietarios reclama judicialmente a una copropietaria la cantidad de 18.607,82 euros en concepto de gastos de comunidad según la certificación de deuda emitida por el secretario administrador.

La demandada se opone porque la deuda no estaba correctamente calculada, precisando que no cabe incluir dentro del importe de la deuda la totalidad de las tasas judiciales ya que no cabe reclamárselas porque ha sido beneficiaria de justicia gratuita.

Tanto la sentencia de primera instancia como la de apelación estiman la demanda por considerar que el motivo de oposición, indebida inclusión en la liquidación de gastos de las tasas judiciales ya que es beneficiaria de justicia gratuita, no es admisible para eludir el pago de dichos gastos puesto que el art. 18 LPH prevé el cauce de impugnación de acuerdos y a dicho cauce debería haber acudido la parte demandada si no estaba de acuerdo con lo aprobado en relación a que debe abonar las tasas judiciales, y no lo ha hecho, no pudiendo hacerlo en este procedimiento sino en otro de impugnación de acuerdos en la que la ahora demandada fuera demandante.

El Tribunal Supremo, sentencia de 7 de junio de 2018, desestima el recurso de casación de la demandada copropietaria y confirma las resoluciones anteriores.

Considera el Supremo que en el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo.
En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC , pero este precepto añade «salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención».

Precisamente es lo que hace el art. 18. 1 a) LPH , que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.

En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley.

Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos.

En el presente supuesto en el que encajaría el acuerdo comunitario objeto del recurso, sería aquél por el que la Comunidad aprueba la liquidación de gastos de la misma, e incluye entre ellos los gastos procesales, que en este caso son las tasas judiciales (documento nº cinco de los apartados con la demanda), que ha tenido que soportar como litigante la Comunidad.

Tal inclusión la hace al amparo del art. 9.1.e) LPH , que establece las obligaciones de cada propietario.

Si tal acuerdo se acomoda o no a la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencia que la interpreta no se pone ahora en tela de juicio.

Lo que se plantea es si se trata de un acuerdo nulo, sin posibilidad de sanación, o un acuerdo anulable cuya impugnación se encuentra sometida a un plazo legal de caducidad.

La conclusión es que el acuerdo de contravenir una ley, sería la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto el art. 9.1.e), y en tal supuesto, según la doctrina de la sala, el art. 18.1 a ) exige la necesidad de su impugnación.

Como la recurrente no actuó así, el acuerdo ha devenido firme, según razona y motiva la sentencia recurrida, sin que ésta contradiga, pues la doctrina de la sala.

miércoles, 13 de junio de 2018

La protección al honor y los foros de Facebook


El perjudicado, que ve desestimada su demanda por daños al honor tanto en primera instancia como en apelación, por supuestos insultos vertidos en un foro de Facebook, de acceso restringido, recurre en casación al Supremo.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de mayo de 2018, desestima el recurso y confirma las anteriores resoluciones por considerar que es exigible una cierta intensidad ofensiva a la conducta del demandado para que pueda ser considerada constitutiva de una vulneración ilegítima del derecho al honor:

1.- La sala considera que la argumentación que tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial han utilizado para resolver el litigio, sustancialmente coincidentes, es correcta.

2.- El contexto en que se desarrollaron los hechos fue el de un foro cerrado en una red social, en el que, por las horas en que tuvieron lugar, participaban pocas personas, el tono de la discusión era agrio y varios participantes se estaban cruzando insultos y descalificaciones.
El propio demandante participaba de esta dinámica pues justo antes de que se produjeran las manifestaciones del demandado que considera ofensivas para su honor, el demandante había llamado "mierda" y "guarra" a otra participante en el foro.

3.- Esta intervención en foros de Internet en los que los participantes se cruzan mensajes escritos sobre la marcha es equiparable a los debates orales, en los que la jurisprudencia de este tribunal ha apreciado que el acaloramiento y el intercambio recíproco de acusaciones puede minorar la ilegitimidad de la conducta ofensiva objeto de la demanda ( sentencias 288/2015, de 13 de mayo , y 551/2017, de 11 de octubre ).

4.- Es cierto que las manifestaciones ofensivas proferidas por el demandante en el foro no habían sido dirigidas al demandado. Pero cuando la sentencia recurrida hace referencia a esas manifestaciones del demandante no pretende justificar la conducta del demandado como motivada por un animus retorquendi sino para explicar que el demandante había aceptado participar en un debate en un foro social que se estaba desarrollando en términos agrios e irrespetuosos, circunstancias en cuya concurrencia participaba activamente el demandante.

5.- Las expresiones del demandado referidas al demandante permanecieron poco tiempo en el foro, pues la administradora las borró. Por las horas en que se produjeron (hacia las 7 de la mañana), el poco tiempo que estuvieron en el foro y el carácter cerrado del mismo, tuvieron muy poca difusión. Además, el demandado se retractó de ellas en el mismo foro y en el acto de conciliación a que fue convocado por el demandante.

6.- Por otra parte, las expresiones utilizadas por el demandado, siendo desagradables, tenían una intensidad ofensiva limitada, pues por el contenido total de los mensajes quedaba evidenciado que no estaba acusando al demandante de haber cometido un delito de estafa, sino de haber defraudado las expectativas que, como abogado, había depositado en él una comunidad de propietarios que había pagado sus servicios.

7.- La conclusión de lo expuesto es que la afectación del honor del demandante no ha alcanzado una intensidad suficiente para ser considerada como una vulneración ilegítima del derecho fundamental al honor. Por esa razón, la desestimación de la demanda ha sido correcta.

jueves, 7 de junio de 2018

El nogal de la discordia


La sentencia de la Audiencia Provincial de Álava de veintinueve de enero de dos mil dieciocho, resuelve un peculiar litigio.

El dueño de una vivienda demanda a los dueños del inmueble situado al otro lado de la calle justo enfrente de su casa porque del nogal de su huerta a unos cinco metros de distancia y cuyas ramas invaden la vía pública, cuando caen las hojas en otoño, invaden el tejado de la vivienda del actor, esta acumulación puede producir atascos en los canalones y bajantes que hace se desborde el agua. Las flores caídas en primavera también alcanzan el tejado.

Solicita se condene a los demandados  realizar las operaciones o trabajos oportunos para eliminar las hojas procedentes del nogal litigioso caídas sobre su tejado, y también los trabajos necesarios para eliminar la especie de moho- musgo originado en las tejas consecuencia de las flores que se depositan en primavera, y que se adopten las medidas necesarias a fin de que cesen las inmisiones en su finca, las flores en primavera y las hojas en otoño, de suerte que el cese sea definitivo.

El juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Álava estima en parte el recurso de apelación condenando a los demandados podar el nogal impidiendo que las ramas vuelen por la vía pública, y que no alcance una altura superior a los cuatro metros, el mantenimiento y poda se deberá realizar todos los años. El nogal está en la propiedad de los demandados y guarda la distancia con la vivienda del actor, por tanto, no podemos ordenar su tala. En el futuro será inevitable que las hojas y las flores invadan el tejado del actor como consecuencia de la acción del viento y otras acciones meteorológicas, pero se evitará la acumulación de tanta hojarasca como la caída en este tiempo. Si no realizan la poda en el plazo de un mes se hará a su costa. En los sucesivos años la poda deberá realizarse antes de marzo.

La vivienda del actor está en un pequeño pueblo, es inevitable que hojas, ramas pequeñas, y flores alcancen su tejado, siempre habrá molestias de este tipo, deberá realizar labores de mantenimiento del mismo, si bien, con la medida dispuesta en el párrafo anterior las molestias disminuirán y también podrán evitarse los problemas previstos de cara al futuro.

La segunda petición, realizar trabajos para eliminar la especie de moho-musgo del tejado ya hemos dicho que no queda acreditado que sea consecuencia de la caída de flores en primavera, cuando se realizan las fotografías es otoño, de lo contrario el canalón no estaría con esa cantidad de hojas. No podemos estimar esta pretensión.