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lunes, 30 de julio de 2018

La subrogación en el arrendamiento por muerte del inquilino.


En un contrato de arrendamiento celebrado el 15 de julio de 1969,el arrendador solicita el desahucio del ocupante de la vivienda, puesto que, habiendo fallecido la inquilina en el 15 de julio de 2012, en ningún momento el demandado solicitó la subrogación en el contrato de arrendamiento.

El juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda al considerar que la demandante conoció y consintió la subrogación del demandado en calidad de arrendatario de la vivienda.

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación revocó la sentencia apelada y estimó la demanda, declarando la resolución del contrato de arrendamiento, por entender que no habiendo quedado acreditada la comunicación en forma y plazo a la arrendadora de la persona que iba a continuar en el arrendamiento como subrogado, determina la extinción del contrato en el presente caso en el que tampoco se ha conseguido un acuerdo para la celebración de un nuevo acuerdo con nuevas condiciones arrendaticias.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de julio de 2018, estimó el recurso de casación, revocando la sentencia de la Audiencia, desestimando por tanto la demanda de resolución del contrato.

Entiende el Supremo  que esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU , que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse.

Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta 
excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico ( arts. 1.4 y 7 CC ).

Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.

En el presente caso, a la vista de los hechos probados en la instancia, ha quedado acreditado que la arrendadora, a pesar de que el viudo no le remitió una comunicación por escrito para comunicarle la subrogación, tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria, pues tras el fallecimiento de la arrendataria, y antes de interponer la demanda, estuvo negociando con el viudo el importe de la renta que debía abonar para continuar con el arrendamiento.