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lunes, 29 de octubre de 2018

Diferencia entre arras penitenciales que posibilitan el desistimiento y arras confirmatorias.


En la firma de un contrato de compraventa, celebrado el 11 de diciembre de 2007 por un precio total de  1.803.036 euros, se pacta lo siguiente: En este acto el vendedor recibe 240.404,84.-€, como arras y parte del precio, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1454 del Código Civil.

Ante el incumplimiento del comprador, el vendedor demanda judicialmente que se condene a éste a abonar la cantidad de ochocientos cuarenta y un mil ochocientos cuarenta y seis euros y sesenta y cuatro céntimos (841.846,64.-€).

El juzgado de primera instancia desestima la demanda  y estima la reconvención al considerar que la cantidad entregada al inicio del contrato lo fue en concepto de arras, con facultad de desistimiento del comprador, debiendo el vendedor restituir el resto de cantidades entregadas a cuenta del precio más intereses.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación del vendedor y condena al comprador a que abone a éste la suma de 841.846,64 euros, por entender que las arras eran confirmatorias, es decir entregadas como mera garantía o prueba de la operación y como parte del precio, declarando que la mención en la cláusula al art. 1454 del C. Civil no era suficiente para considerarlas arras penitenciales, pues para nada se refería el contrato al desistimiento, debiendo interpretarse la cláusula restrictivamente.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de octubre de 2018 desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que no se discute que sean confirmatorias, pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio. Tampoco son arras penales que tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006, 27 octubre, uno de diciembre de 2011, en estos términos:

La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil.

Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

Es decir, procede desestimar el motivo y confirmar la resolución recurrida, dado que la mera mención al art. 1454 del C. Civil, no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes, por lo que al ser una variedad de arras de interpretación restrictiva habría sido preciso acreditar que la intención de los contratantes era pactar las arras para el caso de desistimiento del comprador, lo cual no se deduce del texto de la cláusula, cuando en los supuestos referidos en las dos sentencias antes mencionadas se reconoció el carácter de arras penitenciales, porque las partes así lo hicieron constar expresamente en la redacción del contrato, con mención expresa al supuesto de desistimiento, no contando la sala, en este caso, con otro medio probatorio o de interpretación de la voluntad de las partes.

lunes, 22 de octubre de 2018

Propiedad Horizontal: Impugnación de acuerdos sobre instalación de ascensores.


Los propietarios de una quinta parte de la finca, ejercitan acción de impugnación contra el acuerdo de la Comunidad, adoptado en junta extraordinaria de instalación de ascensores en la finca, argumentando que no existe para ellos obligación contribuir a los gastos de instalación de los ascensores, a la vista del conjunto de las cláusulas de la escritura de propiedad horizontal de dicha Comunidad de Propietarios, que si bien no llegan a recoger mención alguna sobre instalación de ascensores, sí que evidencian una clara intención estatutaria y comunitaria de separar y delimitar los gastos de la parte destinada a viviendas de la parte  correspondiente a los demandantes, y que la distribución de las cargas y gastos en la aprobación de dicho acuerdo resulta extremadamente abusiva en perjuicio de los demandantes teniendo en cuenta que son los únicos propietarios de la comunidad que no ostentan ninguna vivienda en propiedad en la parte de planta de viviendas, y por lo tanto carecen de interés alguno en cuanto a la utilización de un ascensor al que ni siguiera, tendrán la posibilidad de acceso o uso.


El juzgado de primera instancia estima la anterior demanda y declara nulo el acuerdo por considerar que no se ha adoptado con el quórum exigido en la Ley de Propiedad Horizontal, (art. 17).


La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación por entender que no se ha producido la vulneración del principio rogatorio por incongruencia extra petita invocada por la Comunidad recurrente en apelación.


El Tribunal Supremo, sentencia de 9 de octubre de 2018, estima el recurso extraordinario por infracción procesal, casa la sentencia recurrida y declara su nulidad, con devolución de las actuaciones al tribunal sentenciador para que dicte nueva sentencia.


Considera el Supremo que la incongruencia, en la modalidad extrapetita (fuera de lo pedido), sólo se produce cuando la sentencia resuelve sobre pretensiones o excepciones no formuladas por las partes alterando con ello la causa de pedir (entendida como conjunto de hechos decisivos y concretos, en suma relevantes, que fundamentan la pretensión y es susceptible, por tanto, de recibir por parte del órgano jurisdiccional competente la tutela jurídica solicitada. 
La congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia. 

En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se dé la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte. Con lo que la incongruencia extra petita (fuera de lo pedido), en relación con el principio de iura novit curia, se produce en la medida en que la facultad que tiene el tribunal para encontrar o informar el derecho aplicable a la solución del caso comporta la alteración de los hechos fundamentales, causa de pedir, en que las partes basen sus pretensiones.


En el presente supuesto en el suplico de la demanda recoge que se declare el acuerdo contrario a la Ley y a los Estatutos en los términos expuestos en la presente demanda, y ya hemos apreciado que en la demanda no alega la inexistencia de las mayorías exigibles para la adopción del acuerdo, como causa de la impugnación.

miércoles, 17 de octubre de 2018

Propiedad Horizontal: Legitimación de Presidente, no propietario, para actuar en juicio.


Se discute sobre la reclamación en un declarativo ordinario de las cuotas impagadas por obras de restauración de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Los demandados, propietarios de pisos y locales, invocan falta de legitimación activa por dos motivos: porque actúa como presidente de la comunidad demandante quien fue nombrado como tal a pesar de no ser propietario y porque no existe un previo acuerdo de la junta para el ejercicio de la acción, si bien los propietarios que habían pagado autorizaron por escrito al nombrado presidente para que emprendiera acciones judiciales contra los vecinos que no lo habían hecho y así lo ratificaron en el acto del juicio.

En primera instancia se y desestimó la demanda contra todos los demás, al apreciar falta de legitimación activa.

En apelación se estimó íntegramente el recurso interpuesto por la comunidad de propietarios y estimó la demanda, condenando a los demandados a abonar las cantidades reclamadas.

El Tribunal Supremo sentencia de 3 de octubre de 2018 desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que en el presente caso, el nombrado presidente el 17 de abril de 2009 y que actuó como tal durante años, no es propietario, sino esposo de la propietaria de una vivienda, por lo que su nombramiento no fue válido y podía ser impugnado en cualquier momento. Pero en este proceso no se impugna el nombramiento ni la sentencia recurrida declara que sea válido, sino que los recurrentes denuncian falta de legitimación del mismo para ejercer la acción de reclamación de la deuda en beneficio de la comunidad.


No estamos ante un problema de legitimación, sino de acreditación de la representación. Como ya dijo la sentencia de esta sala 52/2017, de 27 de enero , parte actora es la comunidad de propietarios (art. 6.1.5.ºLEC), la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de reclamación de los gastos por obras de restauración de la fachada aprobados por la junta ( art. 10 LEC ). Lo que pasa es que, al carecer de capacidad procesal, la comunidad ha de ser representada por su presidente ( art. 7.6 LEC y art. 13.3 LPH ) que, como establece el art. 13.2 LPH , debe ser nombrado entre los propietarios.

La falta de acreditación de la representación, como dijo la citada sentencia 52/2017, de 27 de enero , es subsanable mediante ratificación de los interesados, como sucedió en el presente caso.

En definitiva, los demandados no pueden ampararse para negarse a pagar en la ilegalidad del nombramiento del presidente que, efectivamente, podía ser declarada en cualquier momento, pues lo contrario, como dijo la sentencia 52/2017, de 27 de enero , significaría el absurdo lógico y jurídico de invalidar todos los actos de gestión que pudiera haber realizado el presidente nombrado indebidamente.

El segundo motivo de recurso tampoco se admite porque la exigencia de un acuerdo expreso de la junta que autorice el ejercicio de acciones en defensa de los intereses de la comunidad, tal y como declaró la sentencia de esta sala 204/2012, de 27 de marzo , se dirige a impedir que la voluntad personal de quien actúa como presidente vincule a la comunidad, lo que en el presente caso no ha sucedido pues, tal y como consta en las actuaciones, la demanda de juicio ordinario de reclamación de cantidad a los vecinos que no habían pagado las obras aprobadas por la junta se interpuso contando con el consentimiento de los propietarios que sí habían pagado.