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lunes, 26 de noviembre de 2018

Renta antigua: La duración del traspaso de local de negocio.


HECHOS:
Contrato de arrendamiento de local de negocio firmado en 1980.
Primer traspaso en 30 de enero de 1992.
Segundo traspaso en el año 2002.
El arrendador y dueño del local solicita en vía judicial la resolución del contrato por expiración del plazo considerando que el contrato había quedado extinguido el 31 de diciembre de 2014.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial estima sustancialmente el recurso de apelación y revoca la sentencia de instancia desestimando la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 06/11/2018, estima el recurso, casa la sentencia de la AP y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el recurso ha de ser estimado en cuanto al motivo segundo, que denuncia la infracción de la DT 3.ª de la LAU 1994, pues reconoce un alcance al hecho del traspaso producido en el año 1992 que no se corresponde con lo previsto en dicha disposición transitoria.

Es lo cierto que quien era arrendatario en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994 procedió al traspaso del local en favor de la hoy demandada en fecha 15 de enero de 2002 de conformidad con lo establecido en el artículo 32 del TR 1964. Para este caso la DT 3.ª contiene una norma especial ya que el beneficiario de este traspaso -la demandada- ya no será arrendatario hasta su jubilación o fallecimiento, pues le es de aplicación lo previsto en el apartado B3, párrafo quinto, DT 3.ª, en el sentido de que "este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley", aplicándose lógicamente el plazo que dé lugar a una duración mayor del contrato.

En este caso, el traspaso producido a favor de la demandada en el año 2002 produciría su efecto hasta veinte años después de la entrada en vigor de la LAU 1994, extinguiéndose el contrato al cumplirse dicho plazo, lo que ha tenido lugar el 31 de diciembre de 2014 como sostiene la parte demandante.

En nada afecta a dicha conclusión el hecho de que se hubiera producido un traspaso a favor del  que a su vez traspasó el local a la demandada en los diez años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de la ley ( DT 3.ª B.3, párrafo sexto) pues en aquél momento aún estaba vigente la LAU 1964 y el RDL 1985 y el legislador previó -en consideración a este dato- un aumento del plazo de vigencia de cinco años para tales traspasos, beneficio que en modo alguno puede ser considerado como transmisible en el presente caso a los nuevos arrendatarios a los que -como se ha dicho- se aplican los plazos del párrafo quinto en cuanto se constituyeron como arrendatarios mediante traspaso una vez producida ya la entrada en vigor de la LAU 1994.

miércoles, 21 de noviembre de 2018

ASNEF/EQUIFAX, indemnización por incorrecta inclusión.


Hechos:

Entidad de crédito que, sin previo requerimiento de pago, incluye al deudor de 439,67 euros en el fichero de morosos ASNEF/EQUIFAX.

El perjudicado reclama en concepto de daños y perjuicios la cantidad  de 4.000€.

El juzgado de primera instancia apreció intromisión ilegítima en el derecho al honor y condenó a la demandada al pago de la indemnización solicitada.

La Audiencia Provincial estimó en parte el recurso de apelación en el sentido de fijar la indemnización en la suma de 1.000€.

El Tribunal Supremo, sentencia de 6 de noviembre de 2018, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial:
Invoca el Tribunal Supremo en la sentencia 261/2017, de 26 de abril, que hace una síntesis de la doctrina relevante sobre la materia, de interés para el recurso, sostenida por la sala.

I.- El artículo 9.3 de la Ley Orgánica 1/1982 que señala: La existencia de perjuicio se presumirá siempre que se acredite la intromisión ilegítima. La indemnización se extenderá al daño moral que se valorará atendiendo a las circunstancias del caso y a la gravedad de la lesión efectivamente producida, para lo que se tendrá en cuenta en su caso, la difusión o audiencia del medio a través del que se haya producido. También se valorará el beneficio que haya obtenido el causante de la lesión como consecuencia de la misma.

II.- También ha afirmado la sala que no son admisibles las indemnizaciones de carácter meramente simbólico.

III.- La inclusión de los datos de una persona en un registro de morosos sin cumplirse los requisitos establecidos por la LOPD, sería indemnizable en primer lugar la afectación a la dignidad en su aspecto interno o subjetivo, y en el externo u objetivo relativo a la consideración de las demás personas.

En el presente supuesto, descartada la fijación de indemnizaciones simbólicas o que se relacione el quantum con la escasa trascendencia de la deuda, por ser pequeña, ello no empece a que la indemnización tenga que ser, forzosamente, elevada.

Como hemos expuesto se habrá de tener en cuenta y ponderar las circunstancias concurrentes en cada caso, utilizando criterios de prudente arbitrio. Así ha obrado la audiencia en la sentencia recurrida.

Podría haber motivado más, pero se ha de reconocer los escasos mimbres que ha aportado la parte recurrente para esa pretendida motivación.

No consta las consultas efectuadas a los datos inscritos y, por ende, el potencial peligro por su difusión, a efectos de adquisición de bienes de consumo.

Si a ello se une que se trata de persona jubilada y sin actividad profesional o empresarial que pudiese verse afectada, es incuestionable la cantidad que fija la sentencia recurrida.

En atención a las circunstancias no puede calificarse de simbólica, ni tampoco de poco disuasoria para la empresa, pues supera suficientemente el beneficio obtenido por la financiación o venta a plazos del bien.

Tampoco de disuasoria para el recurrente, pues ha impetrado la tutela judicial efectiva de sus derechos con el beneficio de justicia gratuita, con lo que la administración de justicia ha tutelado adecuadamente su derecho.

martes, 13 de noviembre de 2018

Propiedad Horizontal: Reclamación a la Comunidad de daños por agua.


El arrendatario de un local comercial, después de varias reclamaciones previas sin éxito, el 11 de mayo de 2016, demanda a la Comunidad de Propietarios y su aseguradora reclamando los daños producidos por inundación.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar la excepción de prescripción de la acción al sostener que nos encontramos en presencia de una responsabilidad extracontractual al fijar el "dies a quo" de la prescripción el 26 de diciembre de 2014, fecha en que lo supo el agraviado el alcance de los daños causados en los bienes de su propiedad, sin que la denuncia ni el acto de conciliación puede considerarse motivos de interrupción de la prescripción formulada.

La Audiencia Provincial de Cuenca, sentencia de veintiséis de septiembre de dos mil dieciocho, estima el recurso de apelación del demandante y revoca la sentencia del Juzgado, ordenando se le devuelvan los autos para que dicte sentencia, en la que resuelva la cuestión de fondo planteada.

Considera la Audiencia que el primer motivo de recurso, inexistencia de prescripción invocando que la a responsabilidad que ahora se juzga no es extracontractual sustentada en el art. 1902 del Código Civil, sino que es derivada del régimen legal de la propiedad horizontal, producto de sus obligaciones de conservación de los elementos comunes establecidos en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuyo caso el plazo de prescripción sería de cinco años, no es atendible, ya que a nuestro entender, se ejercita expresamente una acción de responsabilidad extracontractual -dado que no es comunero- y como fundamento de derecho material los correspondientes preceptos contenidos en la Ley de Propiedad Horizontal.

Sin embargo estima el segundo motivo de recurso , error en la apreciación de la prueba, ya que la arrendatario formuló el 5 de mayo de 2015, denuncia ante la policía  de una fuga de agua y de los daños causados en los productos que tenía almacenados.

Es doctrina consolidada que seguido un pleito penal sobre los mismos hechos, éste subsiste, como impedimento u obstáculo legal para el ejercicio de la acción civil en el orden correspondiente, hasta que no alcance firmeza la sentencia absolutoria o resolución de sobreseimiento libre o provisional y, por tanto, archivo, una vez notificada al perjudicado, esté o no personado en las actuaciones"

En aplicación de la doctrina expuesta resulta -a falta de datos concretos respecto de la notificación del Auto por el que se acordó el archivo de la causa penal- que por Auto de 27.09.2015 se confirmó el Auto anterior de archivo de la causa penal y siendo que los hechos denunciados en vía penal son los mismos que son objeto del presente procedimiento (daños en los productos almacenados en el local arrendado) debemos partir de los siguientes hitos temporales:
* 26/12/2014, constatación por parte del perjudicado de la causación de los daños:
* 05/05/2015, denuncia penal, que interrumpe la prescripción de la acción.
* Auto de 27/09/2015, archivo de la causa penal.
* 11/05/2016: demanda en vía civil.

No ha transcurrido, pues, el plazo de un año para el ejercicio de la acción civil y, en consecuencia, procede desestimar la excepción de prescripción apreciada en la instancia.

lunes, 5 de noviembre de 2018

El derecho a los honorarios de intermediación inmobiliaria


Una API, agente de la propiedad inmobiliaria reclama judicialmente el pago de los honorarios pactados en la hoja de encargo que habían firmado, el 3% del valor final de la compraventa, más IVA, lo que hace la suma total de 13.612,50 euros.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 28 de septiembre de 2018, estima el recurso de apelación de la API y condena a la demandada a pagar la cantidad antedicha con intereses y costas de la primera instancia.

Considera la Audiencia que es procedente la estimación del recurso de apelación, entendiendo que efectivamente la compraventa de la vivienda se realizó aprovechando la actividad profesional desplegada por la apelante, por virtud del encargo que se le había hecho, habiendo sido quien enseñó la vivienda a los compradores, realizó actividades de gestión y mediación y en definitiva cumplió el trabajo encomendado, si bien los demandados decidieron finalmente acometer la fase de consumación de la compraventa prescindiendo de sus servicios, quizás en un afán de ahorrarse sus honorarios.

Las pruebas practicadas ponen de manifiesto la actividad de la apelante, en el supuesto de autos, para procurar la venta del inmueble, que finalmente se llevó a efecto tras haber puesto en contacto a las partes y hacer las gestiones propias, no existiendo prueba alguna de la actuación al respecto de otras agencias, lo que le correspondía probar a la demanda.

No altera lo anterior el hecho de que finalmente la actora no participara en la fase final o formalización del contrato, cuando resulta que fue la demandada quien decidió prescindir de ella, aprovechándose de su actividad y acudiendo a otra agencia para conseguir unos honorarios mucho más pequeños por la actuación que le encargaron.

Por ello debe estimarse la apelación, sin que quepa la moderación que postula la apelada, pues sería dejar al arbitrio de una de las partes el cumplimiento del contrato, al desvincularse voluntariamente y sin causa del mismo y premiar ahora esa conducta.