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martes, 26 de febrero de 2019

La subrogación en arrendamiento de local por concurso del inquilino.


HECHOS.-


La empresa arrendataria de un local de negocio es declarada en concurso de acreedores en fecha 13 de febrero de 2012.


Se autoriza en el concurso la enajenación de la unidad productiva de la arrendataria concursada  mediante subasta y se adjudica en octubre de 2013 a la empresa "B".


El 2 de junio de 2014 la concursada remitió un burofax a los arrendadores en el que resolvía el contrato de arrendamiento y ponía a su disposición el local y las llaves. Al no recibir contestación de los arrendadores, intentó un requerimiento notarial y depositó las llaves en la notaria, el 21 de julio de 2014.


Los arrendadores interpusieron una demanda frente a la empresa "B", en la que reclamaban las rentas correspondientes a los meses de octubre a diciembre de 2013, y de enero a diciembre de 2014.


La sentencia dictada en primera instancia entendió que, con la adjudicación de la unidad productiva, "B" había subrogado en la posición de arrendataria del local, y por esta razón tenía legitimación pasiva , respondiendo de las rentas desde que le fue adjudicada la unidad productiva, y cifró la suma adeudada en 19.619,81 euros, más los intereses pactados en el contrato.


La Audiencia Provincial estimo en parte el recurso en el sentido de considerar que el contrato fue resuelto en junio de 2014, por lo que no estaba justificada la reclamación de las rentas posteriores.


El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de febrero de 2019, desestima el recurso de casación de los arrendadores y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que no procede la invocación, como infringido, del art. 1257 CC , "acerca de que los contratos (también los de arrendamientos urbanos) sólo producen efectos entre las partes -salvo las excepciones expresamente previstas en la ley- presentando interés casacional la resolución del recurso (...), pues la sentencia recurrida contradice la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo al respecto, contraria a que tengan efectos en las obligaciones principales de un contrato de arrendamiento urbano las meras manifestaciones de voluntad de sujetos terceros que no son parte en él", y por tanto desestima el recurso por las siguientes razones:


Las circunstancias que envuelven el presente caso justifican que pudiera darse eficacia resolutoria a la denuncia unilateral del contrato emitida por la concursada, después de que se hubiera enajenado su unidad productiva, sin que se infrinja el art. 1257 CC . Según este precepto, "los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan" y, en su caso, quienes hubieran sucedido a alguna de las partes contratantes.


De tal forma que, aunque en este pleito se haya concluido que la adjudicación de la unidad productiva alcanzó a la subrogación en el contrato de arrendamiento, y, por lo tanto, que, como arrendataria, "B" es deudora de las rentas devengadas desde que se verificó la adjudicación, y a este respecto se cumple lo prescrito en el art. 1257 CC , esto no impide que pueda tener eficacia resolutoria la denuncia practicada por la concursada. Consta que actúo bajo la presuposición de que seguía siendo arrendataria, pues de hecho tenía las llaves y fue ella quien las devolvió. Lo que, a la postre, resultó en interés del adjudicatario de la unidad productiva, cuando después se declaró que se le debía tener por subrogado en la condición de arrendatario sobre aquel local. En este contexto, si no consta que los arrendadores hubieran objetado la improcedencia de la resolución por este motivo, cuando se les comunicó esta resolución y se puso a su disposición las llaves, ni que "B" se hubiera opuesto a la resolución del contrato, no cabe ahora negar su eficacia resolutoria por no haber sido realizada directamente por "B".


Conviene advertir que la sentencia recurrida otorga eficacia resolutoria del contrato de arrendamiento ala comunicación dirigida por la concursada a los arrendadores, en junio de 2014, en la que hacía uso de una facultad prevista en el contrato de resolverlo unilateralmente, mediante la devolución de las llaves. Por lo que, a partir de la resolución, ya no se debían más rentas.

lunes, 18 de febrero de 2019

Propiedad Horizontal: Reclamación de cuotas de comunidad contra el dueño de un local.


La Comunidad de propietarios reclama en juicio ordinario a los herederos del propietario de un local sito en la finca, la cantidad de 9.513,26 euros por cuotas impagadas de los años 2005 a 2009 y derramas extraordinarias.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda, descartó que hubiera quedado acreditado el pacto de no pedir o de no participar por parte del propietario del local en los gastos comunes, pero negó el valor de prueba definitiva o irrefutable al certificado de deuda aportado y emitido por el administrador de la comunidad con el fin de acreditar la existencia de la deuda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y condena a pagar el importe reclamado, junto con los intereses devengados desde la fecha de interpelación judicial en el monitorio.

Considera la Audiencia que:

1.- La reclamación efectuada por la comunidad de propietarios se basa en un acuerdo adoptado dentro del régimen establecido en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH ) que goza de la fuerza y eficacia que le otorga el art. 18 LPH , que parte del principio general de que la única manera de evitar la efectividad de los acuerdos es su impugnación en la forma allí establecida y en los casos que pudieran ser pertinente.

2.- Este régimen jurídico impide al copropietario que ha sido declarado deudor y liquidada su deuda en una junta de la comunidad aprovechar la reclamación judicial para impugnar tanto la existencia de la deuda como su liquidación acordada por la junta una vez transcurridos los plazos de caducidad del art. 18.3 de la misma ley .

3.- En el caso se reclama una deuda liquidada en una junta cuya impugnación está caducada, la defensa del deudor estará limitada a las condiciones extrínsecas del título, a hechos extintivos como el pago y la compensación, o en hechos impedientes como la prescripción, la pluspetición o el pacto de no pedir, pero no puede oponer a la misma la existencia de defectos en la convocatoria o en la adopción del acuerdo, pues ello debiera haberlo realizado impugnándolo directamente, al amparo de lo establecido en el reiterado art. 18 LPH .

4.- Lo indicado conlleva que no resulte acertado, por improcedente, el análisis que se hace en la sentencia de primera instancia sobre la existencia, determinación y liquidez de la deuda, pues dichas cuestiones debieran haberse dilucidado por los cauces y procedimientos que establece la LPH, en el supuesto de que los demandados hubieran impugnado el acuerdo, lo que no ha sucedido.

5.-E s cierto que para poder ejercitar dicha facultad de impugnar el acuerdo, este debe haber sido notificado, pero en el supuesto analizado, a pesar de las manifestaciones de los demandados de no haber tenido   mismo, cuando menos a partir de la interposición de la demanda de procedimiento monitorio, tuvieron conocimiento exacto y formal de todo ello y ni siquiera en ese momento impugnaron el acuerdo comunitario, sin que pueda entenderse formulada dicha impugnación por el hecho de oponerse en el monitorio o impugnar dicha documentación en este procedimiento declarativo, pues lo que es exigible, para no quedar vinculados por el acuerdo comunitario, es que se ejercite la acción correspondiente impugnando la validez y eficacia.

El Tribunal Supremo, sentencia de siete de febrero de 2019, desestima el recurso de casación contra la anterior sentencia.

Considera el Supremo que la acción ejercitada es la reclamación de créditos a favor de la comunidad frente a un copropietario. Lo relevante para que prospere la acción de reclamación del crédito es que la comunidad haya acreditado los hechos constitutivos de su pretensión sin que el demandado haya acreditado hechos impeditivos o extintivos. En el caso, contra la denuncia de la parte recurrente, la Audiencia, como ya hemos dicho, no condena con apoyo exclusivo en la certificación del acuerdo de la junta sino que, examinando el fondo del asunto, da razones, dentro del ámbito de sus facultades, de por qué considera acreditada la existencia de la deuda y de por qué considera que no ha quedado acreditada la existencia de un pacto verbal de no pedir los gastos de la comunidad al propietario del local.

martes, 12 de febrero de 2019

Competencia desleal. Cierre de restaurante por desahucio.


HECHOS.

Sociedad anónima que explota restaurante en régimen de arrendamiento de local, propiedad del socio minoritario de la sociedad.

El arrendador obtiene sentencia de desahucio con fecha de lanzamiento el 21 de octubre de 2014, y manifiesta a algunos proveedores y clientes que el restaurante se iba a cerrar como consecuencia del lanzamiento. A una de las empleadas del restaurante se atribuye una conversación en voz alta haber manifestado también que el local se iba a cerrar.

La sociedad arrendataria, por este motivo insta demanda contra el arrendador y la empleada en la que ejercitaba acciones de competencia desleal, encaminadas a obtener una indemnización del perjuicio sufrido, 90.000€ en el caso del dueño del local y de 6000€, en el caso de la empleada.

El juzgado de lo mercantil desestima la demanda porque entendió que no había quedado acreditada la finalidad concurrencial de los actos imputados a los demandados, en concreto, que fueran realizados para promover la difusión en el mercado de prestaciones propias o de un tercero, y por otra parte examinadas las conductas imputados resulta que la información sobre el cierre no era falsa, y no se habían acreditado los demás hechos imputados.

La Audiencia Provincial desestima la apelación por entender que los actos denunciados carecían de finalidad concurrencial.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación por entender que,  conforme a la normativa, ley de Competencia Desleal , que se dice infringida, lo relevante es si los comportamientos denunciados y acreditados son idóneos para influir en el mercado, en concreto porque mermen la competitividad de la sociedad demandante en beneficio de sus competidores.

Los únicos actos acreditados han sido las manifestaciones que los demandados hicieron, en torno a octubre de 2014, sobre el próximo cierre del local como consecuencia del juicio de desahucio.

Es cierto que el razonamiento de la sentencia de apelación no es del todo correcto, pues parece que funda la ausencia de finalidad concurrencial en que ninguno de los demandados desarrolla una actividad "destinada a ese mercado de la restauración". Como hemos visto, cabe presumir la finalidad concurrencial no sólo cuando se beneficia objetivamente la posición de los propios demandados, autores de los comportamientos, sino también cuando se beneficia la posición de otros operadores económicos que concurren en ese mercado. De ahí que, como hemos advertido antes, no sea necesario que exista una relación de competencia entre los sujetos activos, demandados, y el sujeto pasivo, la sociedad demandante. 

Pero, a pesar de lo anterior, si nos atenemos a las circunstancias del caso, las manifestaciones sobre el cierre del local carecen de relevancia objetiva para potenciar la posición de otros operadores que concurren en ese mismo mercado de la restauración. Estas manifestaciones orales son vertidas en un contexto de conflicto entre socios y con ocasión del juicio de desahucio instado por el propietario del local y socio minoritario de la sociedad que explota el restaurante, sin que hubieran adquirido una especial difusión, ni se hubieran empleado medios para ello. Esto es más claro todavía en el caso de la demandada, a quien sólo se le imputa una conversación en voz alta sobre el próximo cierre del local.

martes, 5 de febrero de 2019

¿En un alquiler de larga duración puede el arrendatario reducir la renta por la crisis económica?


HECHOS

Una importante cadena hotelera asume, con fecha 1 de diciembre de 2002, el alquiler de un inmueble destinado a hotel, con una duración de 18 años,  comprometiéndose a pagar una renta variable, basada en los resultado de la explotación hotelera, pero con un mínimo garantizado de  841.416,95 euros anuales, equivalente a 70.118,08 euros mensuales, revisable al 1 de diciembre de cada año conforme al índice de precios al consumo.


Se pacta así mismo la posibilidad de desistimiento anticipado de la arrendataria, transcurridos diez años, con una cláusula penal de tres anualidades de alquiler.


Con fecha 18 de julio de 2011, la arrendataria notificó a la propiedad que como 
consecuencia de la crisis económica y la pérdida de expectativas había decidido ajustar el alquiler a los precios de mercado, dejándolo en 759.000 euros anuales.


La arrendadora inició demanda de juicio verbal reclamando los importes pendientes de pago.


La arrendataria presenta demanda de juicio ordinario en la que solicitó, en lo sustancial, la resolución del contrato de arrendamiento y, subsidiariamente, la reducción de la renta.


El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda de la arrendataria.


La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de instancia.


La arrendataria interpuso recurso de casación fundamentado en la infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula "rebus sic stantibus".


El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de enero de 2019, desestimó el recurso de casación y confirmó la sentencia recurrida.


Considera el Supremo que el recurso se desestima porque, por lo que se dice a continuación, la sentencia recurrida explica de manera convincente las razones por las que en el caso no es de aplicación la regla "rebus".


Debe tenerse en cuenta que, si bien en las sentencias que cita el recurrente se aplicó con gran amplitud la regla "rebus", con posterioridad esta sala ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato:


i) Así, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre, declaró "que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable".


 ii) La sentencia 64/2015, de 24 febrero, afirmó que "del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula "rebus sic stantibus" a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate".


iii) La sentencia 237/2015, de 30 abril, se apoya en la doctrina de la sala que, "aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla "rebus sic stantibus" en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador".


La introducción en el contrato de un sistema combinado de retribución, variable según ingresos junto a un mínimo garantizado, muestra precisamente que las partes tuvieron en cuenta que mediante la aplicación del porcentaje variable en función del nivel de ocupación del hotel era posible que no se alcanzase en todos los ejercicios a lo largo de la vida del contrato los ingresos mínimos para satisfacer al propietario arrendador. Esta previsión es perfectamente coherente con la celebración de un contrato en el que el arrendamiento iba a durar diecisiete años, a lo largo de los cuales previsiblemente el nivel de ingresos podía ser variable. La fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demuestra, precisamente, que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria.


Junto a ello, la posibilidad pactada de que el arrendatario pudiera poner fin al contrato transcurridos los diez primeros años de vigencia muestra también que el contrato preveía un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resultaba económicamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato. Para ello, el arrendatario debía pagar una indemnización consistente en tres anualidades de renta. Lo que pretende el arrendatario es, en contra de lo pactado, bien poner fin a la relación de manera anticipada y sin pagar tal indemnización, de la que no ha cuestionado su razonabilidad, bien lograr una rebaja del precio por un acontecimiento que no puede calificarse de extraordinario o imprevisto para las partes, que sí tuvieron en cuenta la posibilidad de que a la arrendataria no le interesara económicamente continuar con la gestión del hotel.