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martes, 5 de febrero de 2019

¿En un alquiler de larga duración puede el arrendatario reducir la renta por la crisis económica?


HECHOS

Una importante cadena hotelera asume, con fecha 1 de diciembre de 2002, el alquiler de un inmueble destinado a hotel, con una duración de 18 años,  comprometiéndose a pagar una renta variable, basada en los resultado de la explotación hotelera, pero con un mínimo garantizado de  841.416,95 euros anuales, equivalente a 70.118,08 euros mensuales, revisable al 1 de diciembre de cada año conforme al índice de precios al consumo.


Se pacta así mismo la posibilidad de desistimiento anticipado de la arrendataria, transcurridos diez años, con una cláusula penal de tres anualidades de alquiler.


Con fecha 18 de julio de 2011, la arrendataria notificó a la propiedad que como 
consecuencia de la crisis económica y la pérdida de expectativas había decidido ajustar el alquiler a los precios de mercado, dejándolo en 759.000 euros anuales.


La arrendadora inició demanda de juicio verbal reclamando los importes pendientes de pago.


La arrendataria presenta demanda de juicio ordinario en la que solicitó, en lo sustancial, la resolución del contrato de arrendamiento y, subsidiariamente, la reducción de la renta.


El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda de la arrendataria.


La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de instancia.


La arrendataria interpuso recurso de casación fundamentado en la infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula "rebus sic stantibus".


El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de enero de 2019, desestimó el recurso de casación y confirmó la sentencia recurrida.


Considera el Supremo que el recurso se desestima porque, por lo que se dice a continuación, la sentencia recurrida explica de manera convincente las razones por las que en el caso no es de aplicación la regla "rebus".


Debe tenerse en cuenta que, si bien en las sentencias que cita el recurrente se aplicó con gran amplitud la regla "rebus", con posterioridad esta sala ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato:


i) Así, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre, declaró "que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable".


 ii) La sentencia 64/2015, de 24 febrero, afirmó que "del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula "rebus sic stantibus" a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate".


iii) La sentencia 237/2015, de 30 abril, se apoya en la doctrina de la sala que, "aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla "rebus sic stantibus" en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador".


La introducción en el contrato de un sistema combinado de retribución, variable según ingresos junto a un mínimo garantizado, muestra precisamente que las partes tuvieron en cuenta que mediante la aplicación del porcentaje variable en función del nivel de ocupación del hotel era posible que no se alcanzase en todos los ejercicios a lo largo de la vida del contrato los ingresos mínimos para satisfacer al propietario arrendador. Esta previsión es perfectamente coherente con la celebración de un contrato en el que el arrendamiento iba a durar diecisiete años, a lo largo de los cuales previsiblemente el nivel de ingresos podía ser variable. La fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demuestra, precisamente, que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria.


Junto a ello, la posibilidad pactada de que el arrendatario pudiera poner fin al contrato transcurridos los diez primeros años de vigencia muestra también que el contrato preveía un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resultaba económicamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato. Para ello, el arrendatario debía pagar una indemnización consistente en tres anualidades de renta. Lo que pretende el arrendatario es, en contra de lo pactado, bien poner fin a la relación de manera anticipada y sin pagar tal indemnización, de la que no ha cuestionado su razonabilidad, bien lograr una rebaja del precio por un acontecimiento que no puede calificarse de extraordinario o imprevisto para las partes, que sí tuvieron en cuenta la posibilidad de que a la arrendataria no le interesara económicamente continuar con la gestión del hotel.

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