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martes, 26 de febrero de 2019

La subrogación en arrendamiento de local por concurso del inquilino.


HECHOS.-


La empresa arrendataria de un local de negocio es declarada en concurso de acreedores en fecha 13 de febrero de 2012.


Se autoriza en el concurso la enajenación de la unidad productiva de la arrendataria concursada  mediante subasta y se adjudica en octubre de 2013 a la empresa "B".


El 2 de junio de 2014 la concursada remitió un burofax a los arrendadores en el que resolvía el contrato de arrendamiento y ponía a su disposición el local y las llaves. Al no recibir contestación de los arrendadores, intentó un requerimiento notarial y depositó las llaves en la notaria, el 21 de julio de 2014.


Los arrendadores interpusieron una demanda frente a la empresa "B", en la que reclamaban las rentas correspondientes a los meses de octubre a diciembre de 2013, y de enero a diciembre de 2014.


La sentencia dictada en primera instancia entendió que, con la adjudicación de la unidad productiva, "B" había subrogado en la posición de arrendataria del local, y por esta razón tenía legitimación pasiva , respondiendo de las rentas desde que le fue adjudicada la unidad productiva, y cifró la suma adeudada en 19.619,81 euros, más los intereses pactados en el contrato.


La Audiencia Provincial estimo en parte el recurso en el sentido de considerar que el contrato fue resuelto en junio de 2014, por lo que no estaba justificada la reclamación de las rentas posteriores.


El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de febrero de 2019, desestima el recurso de casación de los arrendadores y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que no procede la invocación, como infringido, del art. 1257 CC , "acerca de que los contratos (también los de arrendamientos urbanos) sólo producen efectos entre las partes -salvo las excepciones expresamente previstas en la ley- presentando interés casacional la resolución del recurso (...), pues la sentencia recurrida contradice la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo al respecto, contraria a que tengan efectos en las obligaciones principales de un contrato de arrendamiento urbano las meras manifestaciones de voluntad de sujetos terceros que no son parte en él", y por tanto desestima el recurso por las siguientes razones:


Las circunstancias que envuelven el presente caso justifican que pudiera darse eficacia resolutoria a la denuncia unilateral del contrato emitida por la concursada, después de que se hubiera enajenado su unidad productiva, sin que se infrinja el art. 1257 CC . Según este precepto, "los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan" y, en su caso, quienes hubieran sucedido a alguna de las partes contratantes.


De tal forma que, aunque en este pleito se haya concluido que la adjudicación de la unidad productiva alcanzó a la subrogación en el contrato de arrendamiento, y, por lo tanto, que, como arrendataria, "B" es deudora de las rentas devengadas desde que se verificó la adjudicación, y a este respecto se cumple lo prescrito en el art. 1257 CC , esto no impide que pueda tener eficacia resolutoria la denuncia practicada por la concursada. Consta que actúo bajo la presuposición de que seguía siendo arrendataria, pues de hecho tenía las llaves y fue ella quien las devolvió. Lo que, a la postre, resultó en interés del adjudicatario de la unidad productiva, cuando después se declaró que se le debía tener por subrogado en la condición de arrendatario sobre aquel local. En este contexto, si no consta que los arrendadores hubieran objetado la improcedencia de la resolución por este motivo, cuando se les comunicó esta resolución y se puso a su disposición las llaves, ni que "B" se hubiera opuesto a la resolución del contrato, no cabe ahora negar su eficacia resolutoria por no haber sido realizada directamente por "B".


Conviene advertir que la sentencia recurrida otorga eficacia resolutoria del contrato de arrendamiento ala comunicación dirigida por la concursada a los arrendadores, en junio de 2014, en la que hacía uso de una facultad prevista en el contrato de resolverlo unilateralmente, mediante la devolución de las llaves. Por lo que, a partir de la resolución, ya no se debían más rentas.

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