HECHOS.-
La empresa arrendataria de un local de negocio es declarada
en concurso de acreedores en fecha 13 de febrero de 2012.
Se autoriza en el concurso la enajenación de la unidad
productiva de la arrendataria concursada mediante subasta y se adjudica en octubre de
2013 a la empresa "B".
El 2 de junio de 2014 la concursada remitió un burofax a los
arrendadores en el que resolvía el contrato de arrendamiento y ponía a su
disposición el local y las llaves. Al no recibir contestación de los
arrendadores, intentó un requerimiento notarial y depositó las llaves en la
notaria, el 21 de julio de 2014.
Los arrendadores interpusieron una demanda frente a la
empresa "B", en la que reclamaban las rentas correspondientes a los
meses de octubre a diciembre de 2013, y de enero a diciembre de 2014.
La sentencia dictada en primera instancia entendió que, con
la adjudicación de la unidad productiva, "B" había subrogado en la
posición de arrendataria del local, y por esta razón tenía legitimación pasiva
, respondiendo de las rentas desde que le fue adjudicada la unidad productiva, y
cifró la suma adeudada en 19.619,81 euros, más los intereses pactados en el
contrato.
La Audiencia Provincial estimo en parte el recurso en el
sentido de considerar que el contrato fue resuelto en junio de 2014, por lo que
no estaba justificada la reclamación de las rentas posteriores.
El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de febrero de 2019,
desestima el recurso de casación de los arrendadores y confirma la sentencia de
la Audiencia Provincial.
Considera el Supremo que no procede la invocación, como
infringido, del art. 1257 CC , "acerca de que los contratos (también los de
arrendamientos urbanos) sólo producen efectos entre las partes -salvo las
excepciones expresamente previstas en la ley- presentando interés casacional la
resolución del recurso (...), pues la sentencia recurrida contradice la
doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo al respecto, contraria a que
tengan efectos en las obligaciones principales de un contrato de arrendamiento
urbano las meras manifestaciones de voluntad de sujetos terceros que no son
parte en él", y por tanto desestima el recurso por las siguientes razones:
Las circunstancias que envuelven el presente caso justifican
que pudiera darse eficacia resolutoria a la denuncia unilateral del contrato
emitida por la concursada, después de que se hubiera enajenado su unidad
productiva, sin que se infrinja el art. 1257 CC . Según este precepto,
"los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan"
y, en su caso, quienes hubieran sucedido a alguna de las partes contratantes.
De tal forma que, aunque en este pleito se haya concluido
que la adjudicación de la unidad productiva alcanzó a la subrogación en el
contrato de arrendamiento, y, por lo tanto, que, como arrendataria, "B"
es deudora de las rentas devengadas desde que se verificó la adjudicación, y a
este respecto se cumple lo prescrito en el art. 1257 CC , esto no impide que
pueda tener eficacia resolutoria la denuncia practicada por la concursada. Consta
que actúo bajo la presuposición de que seguía siendo arrendataria, pues de
hecho tenía las llaves y fue ella quien las devolvió. Lo que, a la postre,
resultó en interés del adjudicatario de la unidad productiva, cuando después se
declaró que se le debía tener por subrogado en la condición de arrendatario
sobre aquel local. En este contexto, si no consta que los arrendadores hubieran
objetado la improcedencia de la resolución por este motivo, cuando se les
comunicó esta resolución y se puso a su disposición las llaves, ni que "B"
se hubiera opuesto a la resolución del contrato, no cabe ahora negar su
eficacia resolutoria por no haber sido realizada directamente por "B".
Conviene advertir que la sentencia recurrida otorga eficacia
resolutoria del contrato de arrendamiento ala comunicación dirigida por la
concursada a los arrendadores, en junio de 2014, en la que hacía uso de una
facultad prevista en el contrato de resolverlo unilateralmente, mediante la
devolución de las llaves. Por lo que, a partir de la resolución, ya no se
debían más rentas.
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