Reclamación de los gastos de BUROFAX al deudor

 

HECHOS:

Se reclama judicialmente la cantidad de 13.715,35 euros, IVA incluido, en concepto de honorarios profesionales. En dicha suma se incluía el importe de 30 euros, correspondiente al burofax mediante el cual el demandante les remitió la factura por sus honorarios, junto con la sentencia del procedimiento en el que había intervenido en su defensa.

Los demandados se allanaron parcialmente a la demanda, pero se opusieron al pago de los gastos del burofax.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda, en relación con los gastos de burofax señaló: «Dentro de las costas se incluyen abonos a personas que hayan intervenido en el proceso, por lo que el burofax no tiene por qué incluirse en la tasación de costas y puede reclamarse como gasto o daño derivado del incumplimiento de la obligación contractual.».

La Audiencia provincial desestimó el recurso de los demandados y en relación con el burofax declaró: «En cuanto a los gastos del burofax enviado a los demandados en reclamación del pago de la minuta de honorarios, los mismos son a cargo del deudor, tanto porque no forman parte del concepto de costas del proceso, tal y como indica la sentencia de primer grado, como porque corresponden al deudor conforme a lo dispuesto en el artículo 1168 del Código Civil. En el mismo sentido, el artículo 1124 del Código Civil establece que, si el acreedor opta por el ejercicio de la acción de cumplimiento -como ha sido aquí el caso-, también tiene acción para reclamar los daños causados por el incumplimiento, entre los cuales se incluyen los gastos que haya debido soportar para reclamar el pago.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de junio de 2025, estima en parte el recurso de casación, en el único sentido de dejar sin efecto la condena de los demandados a pagar al demandante la cantidad de 30 euros.

Considera el Supremo que lo único que se cuestiona es si ese gasto concreto del burofax puede ser repercutido al deudor, bien conforme a lo dispuesto en el art. 1168 del CC, bien como un daño indemnizable ex art. 1124 del mismo cuerpo legal.

El art. 1168 del CC establece que «los gastos extrajudiciales que ocasione el pago serán de cuenta del deudor», lo cual implica, desde un punto de vista técnico, que dichos gastos han de estar directamente relacionados con el acto mismo de cumplir. No basta, por tanto, con que se trate de un gasto realizado en el entorno de la relación obligacional; es necesario que se trate de un desembolso indispensable para llevar a efecto el cumplimiento debido, en el sentido de facilitarlo o permitirlo de forma efectiva. Así lo ha entendido la jurisprudencia al señalar que se incluyen en el ámbito del art. 1168 aquellos «gastos necesarios para la ejecución de la prestación realizados con ocasión del pago por el acreedor, a efectos de exigir su reembolso por el deudor».

Desde esa perspectiva, no puede afirmarse sin más que el envío de la factura mediante burofax constituya un acto necesario para el pago, ni que la elección de ese medio de comunicación responda a una exigencia funcional o jurídica que justifique su coste. El acreedor dispone de múltiples vías ordinarias para poner en conocimiento del deudor el importe de sus honorarios: la entrega personal, el correo ordinario o electrónico, u otros mecanismos menos gravosos que el burofax. La elección de este último -más oneroso- constituye una opción unilateral del acreedor, que no guarda una relación directa ni necesaria con el cumplimiento de la obligación principal, máxime cuando no consta que el deudor -los ahora recurrentes- se hubiera negado previamente al pago ni que existiera una conducta de resistencia o pasividad que hiciera indispensable la utilización de un medio fehaciente y costoso. La factura, en sí misma, no requiere formalidad alguna en su notificación, y si el acreedor opta voluntariamente por un canal más gravoso sin que concurra causa que lo justifique, el resultado económico de esa elección no puede imponerse al deudor.

Tampoco cabe reconducir el importe del burofax a la categoría de daño resarcible derivado del incumplimiento, al amparo del art. 1124 del CC. Para que un gasto como el analizado pueda considerarse daño indemnizable, debe acreditarse no solo que hubo incumplimiento imputable al deudor, sino que existe un nexo causal entre ese incumplimiento y el gasto en cuestión, de modo que pueda afirmarse que este último fue una consecuencia directa y necesaria del primero. En el presente caso, tal conexión no se aprecia. El envío del burofax no consta que fuera provocado por una negativa expresa a pagar, ni tampoco respuesta necesaria a una conducta renuente de los ahora recurrentes; fue, más bien, una medida adoptada motu proprio por el acreedor, sin constancia de requerimientos previos ni de una negativa frontal a atender la obligación. La decisión de acudir directamente a un medio fehaciente responde más a una estrategia preventiva o a una preparación del litigio que a una necesidad objetiva de impulso del cumplimiento.

La duración de la tácita reconducción

 

Contrato de arrendamiento de vivienda, firmado el 18 de diciembre de 2013.

Con fecha 25 de mayo de 2019 el propietario arrendador dona la nuda propiedad de esa vivienda a su hijo, reservándose el usufructo.

Con fecha 25 de marzo de 2022, fallece el usufructuario consolidando en este momento la plena propiedad del inmueble en el nudo propietario.

El citado contrato se suscribió por un periodo de 5 años conforme consta en su cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Habiendo transcurrido el plazo mínimo legal establecido y las prórrogas obligatorias, ninguna de las partes notificó a la otra su voluntad de no renovarlo, por lo que el contrato entró en tácita reconducción por la aquiescencia de la propiedad.

El actual propietario notificó fehacientemente al demandado su intención de dar por resuelto el referido contrato mediante burofax que se remitió el día 19 de mayo de 2023, recibido por el propio demandado el día 25 del mismo. Del texto del citado burofax se desprende sin ningún género de dudas la voluntad del arrendador de que la vivienda se dejara libre y expedita en fecha 30 de junio de 2023.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda, por interpretar que el art. 10 de la LAU, en la redacción vigente al firmarse el contrato, establecía prórrogas anuales para la tácita reconducción, una vez agotadas las previstas en la ley, con lo cual la notificación enviada carecía de eficacia, ya que no respetaba la anualidad en curso.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de cinco de mayo de dos mil veinticinco, estima la apelación del arrendador y declara resuelto el contrato por expiración del plazo.

Considera la Audiencia que, a partir de 18 de diciembre de 2019, agotada la duración pactada y la prórroga legal, entraba en juego la tácita reconducción prevista en el Código Civil, y que, por otra parte, y como señala la apelante, no había sido objeto de controversia.

El contrato se encontraba en periodo de tácita reconducción mensual, conforme los arts. 1566 y 1581 del C.C., dado que la renta pactada era de carácter mensual. En ese periodo resulta acreditado que la parte actora remitió burofax en fecha 19 de mayo de 2023 al arrendatario notificado su intención de dar por resulto el contrato de arrendamiento el día 30 de junio de 2023, por tanto, con un plazo de preaviso superior a los 30 días previstos, por lo que no puede estimarse el motivo de oposición esgrimido por el demandado, que por otra parte, según aprecia la sala, carecía de concreción necesaria para ser tenido en cuenta, ya que aludía a que no fue realizado de conformidad con lo que establece la Ley.

La notificación del fin de un arriendo por expiración del plazo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 6 de junio de 2017 por tiempo máximo de tres años, que se prorrogó con arreglo a lo dispuesto en el contrato, habiendo manifestado la arrendadora su voluntad de no renovarlo en fecha 23-4-21, con la pretensión de la extinción de su vigencia en fecha 5-6-21.

El Juzgado de primera instancia declara resuelto el contrato.

El inquilino apela la sentencia reiterando la ausencia de acreditación de la notificación al mismo de la voluntad de resolución del contrato de arriendo por expiración del plazo y, asimismo, la aplicación de plazo contractual mínimo de cinco años fijado en el art. 9 de la LAU vigente en la actualidad.

La Audiencia Provincial de Murcia, sentencia de dieciséis de abril de dos mil veinticinco, estima el recurso, revoca la sentencia de instancia y declare que no ha lugar a declarar resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que en lo relativo a la duración máxima de los contratos de arriendo, es aplicable el art. 9 LAU, en su redacción vigente al momento de la suscripción del contrato, siendo el plazo máximo de duración legal el de tres años, sin embargo es necesario abordar previamente la discutida comunicación efectuada por la arrendadora de su voluntad de extinción del contrato por expiración del plazo contractual, suscitado en el escrito de contestación a la demanda, y reiterado en el recurso de apelación planteado, a pesar de que no se interesó el complemento y/o aclaración de la sentencia dictada por el recurrente ante esta alzada.

Así, en lo relativo a la ausencia de comunicación de la voluntad de no renovación por parte de la arrendadora al arrendatario, ha de tenerse en cuenta que, ciertamente, la notificación prevista en la norma tiene carácter recepticio, es decir, que debe ser efectivamente recibida por su destinatario, pero ello ha de entenderse con la salvedad de que la no recepción sea imputable a su propia voluntad, pasividad o actuación, siendo distintos los pronunciamientos que en este sentido han tenido lugar en la jurisprudencia menor.

Pues bien, en el caso de autos, la parte actora acompaña a su demanda un certificado expedido por Logalty acerca de que los datos recogidos en el referido documento corresponden con el envío de documentación de la notificación certificada postal entre las partes abajo indicadas, esto es, entre Gefinco Gestión de Inmuebles SL que figura como remitente de la notificación y el inquilino , que figura como destinatario, siendo el documento sellado por Logalty como enviado una carta de fecha 23/4/2021 en la que se expresa la voluntad de la arrendadora de dar por terminado el contrato a su vencimiento el día 5/6/2021, debiendo proceder al desalojo y dejar el inmueble el arrendatario libre, vacuo y expedito en tal fecha, no constando que el mismo haya sido efectivamente entregado al destinatario, ni tampoco la imposibilidad de dicha entrega, por lo que no resulta realizada en forma la preceptiva comunicación, manteniéndose la vigencia del arriendo en su día concertado.

La repercusión de gastos de comunidad en el alquiler de una VPO propiedad de la EMVS

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de protección oficial (VPO) entre la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid y un particular.

En dicho contrato se pacta: “1) Serán de cuenta de arrendatario el coste de los servicios de que esté dotada la vivienda y el inmueble donde se ubica y el importe de los tributos que graven el mismo. 2) Los gastos por servicios citados comprenderán los siguientes conceptos a satisfacer por el arrendatario: a) Los servicios individuales de agua, luz, gas y otros análogos. B) Los servicios comunes de luz, elevadores, antena colectiva, portero automático y otros análogos. C) Los servicios y gastos que se produzcan por guardería, limpieza y conservación de viales, parques, jardines y demás superficies vinculadas al inmueble"

El inquilino ha abonado a la entidad arrendadora, durante 44 meses, la cantidad de 1.993,64 euros, a razón de 45,31 euros cada mes, en concepto de cuota de comunidad.

El inquilino presenta demanda reclamando la devolución de dicha cantidad por considerar que el art. 20 de la LAU exige para poder repercutir esos gastos al inquilino que conste por escrito y que se determine el importe anual de los gastos a la fecha del contrato, requisito éste que aquí no se cumple.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda.

La Audiencia Provincial dictó sentencia que confirmó la pronunciada por el juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 9 de mayo de 2025, estimó el recurso de casación de la EMVS y desestimó la demanda de la inquilina.

Considera el Supremo que, en el caso presente, en el contrato de arrendamiento litigioso, se pactó que la arrendataria asumiera el coste de los servicios, que pagó durante un dilatado periodo de tiempo que, hasta la presentación de la demanda, abarcaba 44 cuotas mensuales. Tampoco, se cuestionó que el importe de las cuotas repercutidas (45,31 euros) correspondía al importe real de los servicios recibidos abonados por la entidad arrendadora.

La cuestión controvertida radica entonces en determinar si la legislación autonómica, que contempla la repercusión de tales servicios a los arrendatarios, debe ser integrada con lo dispuesto en la LAU de 1994 a modo de un requisito adicional, no contemplado específicamente en la normativa autonómica de aplicación preferente, cuál es la cuantificación de los servicios en la primera anualidad de celebración del contrato.

Con respecto a dicha cuestión, la disposición adicional primera, en su apartado 8, proclama que los arrendamientos de protección oficial de promoción pública se regirán por las normas particulares de éstas, que son las autonómicas sobre esta clase de viviendas arrendadas, aplicándose la LAU de 1994, «en lo no regulado por ellas». Y solo se aplicará íntegramente la LAU, «cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares».

Pues bien, las normas autonómicas permiten que la arrendadora pueda percibir, «[a]demás de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador», lo que requiere la correspondiente cláusula contractual de ejercicio de dicha facultad, que opera con el límite normativo de que solo se puede repercutir el coste real de los servicios que perciban los arrendatarios, sin que la norma exija la especificación del importe de los mismos en cómputo anual.

En definitiva, no existe laguna que suplir, norma ausente que reemplazar, ni regulación que completar, para determinar el elenco de derechos y obligaciones que constituyen el contenido del arrendamiento suscrito de manera tal que justifique la aplicación supletoria de la LAU de 1994.

No cabe confundir la aplicación de una norma supletoria, que tiene su origen en la existencia de una laguna legal, con la integración de un contrato mediante la incorporación de distintas disposiciones legales a través de una especie de mixtura de normas jurídicas que regulan la repercusión de los servicios de forma distinta, mediante la exigencia de un requisito adicional (art. 20.1 LAU), no contemplado en la legislación autonómica, que no lo ha reputado como necesario para la validez y eficacia del contrato litigioso.